智通財經APP獲悉，中信建投發布研報稱，81只REITs披露2026年二季報，次新項目整體業績達成率超100%，存量項目業績整體平穩、業態分化延續。納入統計的65只存量REITs收入、EBITDA及可供分配金額按年分別增長3.0%、1.7%和2.0%，但盈利及分派按月有所回落。分業態看，保租房業態經營穩定並受益於擴募並表;消費業態淡季仍展現韌性，部分優質項目持續顯現成長性;產業園區及倉儲物流租金、出租率持續承壓;高速公路經營總體平穩但項目表現分化;能源板塊受資源波動及部分新能源電價承壓影響，補貼回款對分派形成支撐。投資策略上，一級市場精選估值合理標的，二級市場把握供需格局邊際改善機遇。

中信建投主要觀點如下：

綜述

二季度次新項目整體業績達成率超100%，存量項目業績整體平穩、業態分化延續。(1)達成率方面，共選取16單次新REITs項目計算業績達成率，整體2026年二季度收入、EBITDA、可供分配金額平均達成率分別為109.8%、114.5%和113.9%，整體超預期;(2)業績同按月方面，65只存量REITs二季度整體業績保持平穩，保租房板塊延續高增長，產業園區及倉儲物流仍承壓。整體收入、EBITDA及可供分配金額平均按年變幅分別為3.0%、1.7%、2.0%，整體保持小幅增長。

業態

保租房與消費保持韌性，產業園區及倉儲物流仍承壓，交通、能源項目表現分化。(1)產業園區：業績按年承壓，出租率分化加劇，租金仍處探底階段;(2)倉儲物流：租金承壓拖累業績，部分項目出租率邊際修復;(3)保租房：出租率維持高位，租金穩中有增，擴募帶動板塊增長;(4)消費：淡季不改經營韌性，收入與盈利按年保持增長;(5)數據中心：收入與盈利持續超預期，高計費率及高上架率支撐穩健經營;(6)交通：經營端整體平穩，項目表現分化，現金收支時點放大分派波動;(7)市政：剛需支撐運營穩定，水文、季節性及回款節奏導致業績分化;(8)能源：自然資源波動與電價下行拖累經營，補貼回款節奏支撐分派。

投資建議

下半年REITs市場有望迎來企穩復甦，一級市場精選估值合理標的，二級市場把握供需格局邊際改善機遇。一級市場抽新股及戰配策略聚焦估值及詢價審慎標的。二級市場聚焦三大主線：一是分子端穩健的抗周期板塊，包括消費、政策性保租房、市政環保及能源中的水電、火電等穩定性更強賽道;二是符合國家戰略的高景氣度板塊，涵蓋數據中心、優質倉儲物流及交通量修復的高速公路項目;三是原始權益人擴募訴求強、儲備資產優質的標的。

風險分析

1、審批及發行進展不及預期的風險；2、政策出台不及預期的風險；3、二級市場波動的風險。