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來源：地產K線
文丨樂居財經 曾樹佳
行業深度調整期裏，金茂適時改變了自身戰略。
它從過去廣泛佈局的「城市運營商」，轉變為更加聚焦核心城市、強調產品力與經營質量，奉行「做優增量、盤活存量」的地產商。
在這個過程中，金茂對規劃中的商辦資產，進行重新評估，主動退出部分低效無效資產。
從這個層面上看，無論是此前出售三亞希爾頓酒店，還是近日掛牌福州濱海金茂智慧科學城的部分項目公司，就變得很好理解了。
核心是做資產優化。
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掛牌兩個項目公司
近日，在北京產權交易所上，更新了兩則項目轉讓信息。
分別是，福州新投華築開發建設有限公司（簡稱「新投華築」）100%股權及相關債權，福州新投領航開發建設有限公司（簡稱「新投領航」）90%股權及相關債權。
其中，新投華築2025年、2026年上半年的淨利潤，分別為0.04萬元、-7.04萬元，此次的轉讓底價為1.08億元。
它由福州濱茂房地產全資持股，再往上追溯，間接的股東方則為中化方興房地產開發（珠海）有限公司（簡稱「中化方興珠海」）。
而新投領航2025年、2026年上半年的淨利潤，則分別為0.01萬元、-8.67萬元，此次轉讓的底價為1.12億元。它直接由中化方興珠海，持股90%。
兩項資產共同指向的中化方興珠海，歸屬於上市平台中國金茂（00817.HK）旗下。
因此，上述的資產掛牌，本質上是金茂處置資產的舉動。
掛出的項目，對應的是福州濱海金茂智慧科學城項目。
據報道，金茂曾於2019年底和2020年3月，通過旗下福州興茂房地產，以總價66.1億元競得2019濱拍-5號地塊與2019濱拍-7號地塊，用於打造福州濱海金茂智慧科學城。
2024年6月，該項目正式啓動。項目佔地約225萬平方米，總建築面積近200萬平方米。
核心配套包括約52萬平方米的超級工程輸配環，打造站城一體化；以及金茂旗下自營的大型商業購物中心覽秀城，總建築面積超10萬平方米，定位為福州首座濱海微度假主題商業體。
這一年的12月，項目核心建築金茂「中國印」全面封頂。
中國印高度為213.8米，共47層；業態規劃包括辦公區、五星級酒店、觀光層等，原計劃2026年開業。
金茂對這個項目的定位，並不僅是一個普通的樓盤，而是一個 「城-人-產」城市運營邏輯下的標杆級城市運營項目。
簡單來說，它的目標是在福州濱海新城的核心區，打造一個能吸引人、留住人、並推動產業升級的現代化微型城市。
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資產優化
金茂目前奉行的，是 「做優增量、盤活存量」的雙輪策略。
2024年6月，它就啓動了「奮進計劃」，提出用三年時間解決80%的存量問題，加快存量去化。
其中，2025年的目標是解決35%，2026年完成25%，2027年完成20%。
金茂的着眼點有兩個，一個是將現有資產做優做強，全力打造標杆項目；另一個是對規劃中的商辦資產，進行重新評估，主動退出部分低效無效資產，保持資產規模合理有序。
此次掛牌新投華築、新投領航，或許就是其典型的資產優化舉措，是現時戰略的集中體現。
近年來，該公司陸續有出售資產的舉措。
例如，2024年12月，中國金茂出售了金茂三亞100%股權，及海南金茂對金茂三亞的相關債權，最終轉讓總對價為18.49億元。
這項交易對應的資產，是三亞希爾頓酒店。
彼時，金茂表示，三亞希爾頓酒店自2006年投入運營至今已近20年，裝修及設施設備較為陳舊，需持續改造投入；此次出售，是以合理價格，實現酒店整體銷售的良機。
出售事項帶來的現金流及利潤，將有助集團整體財務狀況及營運資金的優化，同時，令集團可以適時尋找其他新投資機會。
不過，該公司在資產優化的過程中，不止有出售資產，還有收購項目股權的操作。
2026年6月，金茂通過其間接全資附屬公司，以總對價約8.84億元，收購了「天津體茂置業」51%的股權及相關債權。
交易完成後，天津體茂成為金茂的間接全資附屬公司。
這筆交易並非一次簡單的收購，而更像是一次時隔兩年的股權「回購」。
2023年5月，金茂以59.1億元拿下天津河西區體院西地塊，即現在的「體北金茂府」項目。為緩解項目的資金壓力，它在隔年5月，作價2.55億元，將天津體茂51%的股權掛牌出售。
如今，為確保項目後續開發與交付工作有序推進，金茂把這部分股權收了回來。
去年，該公司新增的21個土地項目，均位於一二線城市。其中，對北京、上海兩大戰略城市的投資額佔比高達66%。
截至2025年底，其未售貨值中，89%集中在一二線城市。
憑藉着一套資產優化、盤活的打法，金茂取得了較好的業績成效。
2025年，金茂實現收入593.71億元，按年提升1%，所有者應占溢利約12.53億元，按年18%，扣除投資物業公平值虧損後的淨利潤達到13.63億元，按年增長2%。
而今年前6月，金茂累計取得簽約銷售金額共計57500億元，累計簽約銷售建築面積228.08萬平方米。