智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2026年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.49元/平方米/天，按月下跌0.48%，上半年累計下跌1.01%。從不同商圈表現來看，二季度寫字樓租金按月下跌的商圈共66個，佔比82.5%;12個商圈租金按月上漲，佔比15%;2個商圈租金按月持平，佔比2.5%。

從行業宏觀環境來看，2026上半年，我國GDP達69.6萬億元，按年增長4.7%，二季度以來經濟增長動能偏弱。消費方面，2026上半年全國社會消費品零售總額按年增長1.3%，增速較一季度下降1.1個百分點。投資方面，2026上半年全國固定資產投資(不含農戶)按年下降5.7%，4月起累計增速轉負，房地產開發投資按年下降18%，對投資形成拖累。出口仍保持一定韌性，2026上半年出口總額(以人民幣計價)按年增長13.4%，增速較一季度加快1.5個百分點。

新質生產力發展帶動服務業經濟保持較快增長，但多數企業擴張動力仍不足。2026上半年，服務業增加值按年增長5.2%，較GDP增速高0.5個百分點，人工智能等新質生產力蓬勃發展，帶動信息傳輸、軟件和信息技術服務業，租賃和商務服務業增加值按年分別增長10.7%和11.9%。但多數服務業企業擴張動力仍偏弱，上半年服務業商務活動指數均值僅為50.0%。

整體來看，2026上半年，中國經濟在宏觀政策持續發力及外需韌性支撐下總體保持平穩運行，新動能引領作用持續增強。但當前外部環境不確定性上升，內需修復偏慢，經濟回升向好的基礎仍需持續鞏固，部分企業經營壓力仍較大。寫字樓市場延續整體承壓、局部改善的特徵，少數科技企業集中的商圈及城市核心商圈租金企穩，但多數商圈供大於求態勢仍較嚴峻，空置承壓，租金下行。

1.租金表現：2026年二季度重點城市寫字樓租金按月下跌0.48%，上半年累計下跌1.01%

圖：2019-2026年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及按月變化

數據來源：中國房地產指數系統

2026上半年，重點城市寫字樓市場需求延續分化態勢。以人工智能為代表的科技產業發展帶動相關企業租賃需求釋放，但傳統行業需求偏弱，企業選址仍以搬遷、續租為主。租金方面，多數業主仍通過靈活租約、租金折讓等方式穩定出租率，重點城市寫字樓市場租金延續下行態勢。根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2026年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.49元/平方米/天，按月下跌0.48%，上半年累計下跌1.01%。

2.商圈表現：超八成監測商圈租金按月下跌，海口國興、重慶江北嘴等商圈跌幅相對較大

2026年二季度，一線城市樣本中，83.3%的商圈寫字樓租金按月下跌，13.9%的商圈寫字樓租金按月上漲，2.8%的商圈寫字樓租金按月持平。二線城市樣本中，81.8%的商圈寫字樓租金按月下跌，15.9%的商圈寫字樓租金按月上漲，2.3%的商圈寫字樓租金按月持平。

圖：2026年二季度寫字樓租金按月升跌幅較大的商圈

數據來源：中國房地產指數系統

2026年二季度，66個樣本商圈寫字樓租金按月下跌，佔比82.5%，數量較一季度增加4個。其中，海口國興、重慶江北嘴等6個商圈租金按月跌幅在2.0%以上，成都人民南路、杭州申花、武漢武昌中心、重慶加州新牌坊等12個商圈租金按月跌幅在1.0%-2.0%之間，北京金融街、上海南京東路、青島海爾路、上海陸家嘴等20個商圈租金按月跌幅在0.5%-1.0%之間，長沙南湖路、深圳車公廟、南京奧體、廣州北京路等20個商圈租金按月跌幅在0.1%-0.5%之間，深圳福田中心區、青島嶗山區政府等8個商圈租金趨穩，跌幅在0.1%以內。

與此同時，亦有少部分商圈寫字樓租金按月上漲。具體來看，杭州武林商圈租金按月漲幅最大，為0.69%;蘇州湖西商圈按月上漲0.56%，上海人民廣場、深圳南山中心區、長沙五一廣場、上海徐家彙等10個商圈租金按月漲幅在0.5%以內。此外，廣州天河北、天津友誼路2個商圈租金按月持平。

3.租金趨勢：少數科技企業集中的商圈租金有望率先企穩，但市場整體供大於求態勢難改，多數商圈租金或繼續下行

「十五五」規劃開局之年，宏觀經濟以高質量發展為主題，聚焦現代化產業體系建設與新質生產力發展。集成電路、航空航天、生物醫藥、低空經濟、新型儲能、智能機器人等新興支柱產業發展勢頭良好，「人工智能+」行動加快推動AI在重點行業領域的商業化規模化應用，相關企業新租、擴租及升級搬遷需求對寫字樓市場形成一定支撐，但尚不足以扭轉市場整體供大於求的嚴峻態勢。同時，人工智能產業的發展短期內或通過崗位替代引致部分企業收縮用工，導致局部區域寫字樓租賃需求回調。

展望下半年，隨着新增供應入市，部分商圈寫字樓市場競爭或進一步加劇。需求端，科技企業預計將延續擴張態勢，進而釋放更多寫字樓租賃需求，但多數企業擴張意願或仍偏謹慎，預計仍將通過搬遷、壓低續租價格等方式壓縮辦公成本。租金方面，科技企業集聚的核心商圈高品質樓宇租金有望率先企穩，多數商圈寫字樓租金或延續下行態勢。

重點城市寫字樓市場表現

1.需求趨勢：近半數城市寫字樓空置率上升，TMT行業租賃需求相對較多

1)空置率：武漢、長沙等城市空置壓力較大，廣州、成都等城市空置率較上年末上升

圖：2025年二季度-2026年二季度重點城市甲級寫字樓空置率

數據來源：中指數據CREIS

2026上半年，重點城市寫字樓新增供應繼續釋放、需求修復偏緩，部分城市空置壓力增加。根據中指數據，2026年二季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為12.1%;二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率在20%以內，市場供求相對平衡，青島、長沙、武漢等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。從空置率變化來看，2026年二季度，廣州、蘇州、成都、天津、長沙、武漢等城市甲級寫字樓空置率均較上年末有所上升。

2)租賃案例：TMT行業需求相對較多，5000平方米以上租賃案例佔比提升

圖：2026上半年代表城市寫字樓租賃成交案例租戶行業佔比

數據來源：中指數據CREIS

2026上半年，中指數據共監測到寫字樓大宗租賃案例123筆，其中TMT行業、金融業、商務服務業租賃需求依舊較多，租賃案例合計佔比近七成。具體來看，TMT行業監測到41宗案例，佔比33%，較上年同期提升15個百分點;金融業、商務服務業分別監測到30宗、13宗案例，佔比分別為24%、11%;其他行業企業監測案例均在10宗以內，合計佔比約32%。

分面積段來看，2026上半年，租賃面積在5千平方米以上的監測案例共32宗，佔比26%，較上年同期提高12.1個百分點，租戶所在行業以金融業、TMT行業居多。

表：2026上半年重點城市大宗租賃案例(部分)

數據來源：中指數據CREIS

2.大宗交易：市場活躍度較上年同期有所提升，機構投資者依舊關注核心城市商辦資產

2026上半年，我國大宗交易市場活躍度較上年同期有所提升。2026上半年，中指數據共監測到大宗交易*117宗，較上年同期增加16宗。其中涉及一線城市的交易宗數為57宗，上海交易最為集中，為28宗;深圳、北京均超10宗，廣州僅4宗。涉及二線城市的交易宗數為33宗，其中重慶交易宗數最多，為4宗;蘇州、合肥、武漢等7個城市交易宗數為2-3宗，烏魯木齊、昆明、石家莊等9個城市各1宗交易。涉及三四線城市的交易宗數為28宗，發生交易的城市包括珠海、金華、嘉興等20餘個城市。

* 本報告所統計的大宗交易標的資產的物業類型包含寫字樓、商業、酒店、綜合體、工業廠房、產業園區、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內的交易，不含關聯交易等非市場化行為產生的交易。部分資產包類交易，其內含資產分佈在不同城市，故在按城市統計交易筆數時存在重複計算。

2026上半年，以披露交易金額的交易計算，中指數據共監測到大宗交易599億元。其中一線城市交易金額約460億元，上海交易金額超270億元，北京、深圳交易金額分別為120億元、56億元，廣州約8億元。二線城市交易金額約80億元，合肥交易金額超10億元;武漢、青島、重慶、天津、杭州、西安交易金額在5-10億元之間。三四線城市交易金額為54億元，其中珠海交易金額最高，為9.5億元。

表：2026上半年重點城市大宗交易案例(部分)

數據來源：中指數據CREIS

圖：2026上半年重點城市大宗交易金額佔比(按物業類型分)

數據來源：中指數據CREIS

分物業類型來看，優質零售商業及辦公物業交易金額佔比超七成。從交易宗數來看，2026上半年，以零售商業、寫字樓、綜合體為標的的交易共55宗，合計佔比近五成。以披露金額的交易計算，寫字樓交易金額相對較高，為301億元，佔比50%;綜合體、零售商業交易金額分別為82億元、55億元，合計佔比23%。酒店和工業資產交易金額分別為76億元、69億元，佔比均在12%左右，其他標的類型交易金額約16億元，佔比3%。

從買家特徵來看，機構投資者、房地產相關企業交易金額較大。2026上半年，以披露買家的交易計算，地方國企、機構投資者、科技企業、製造業企業收併購行為相對活躍，交易宗數合計佔比近六成;以全部交易計算，買家為機構投資者的交易金額佔比約三成。從賣家特徵來看，房企依舊是大宗交易市場主要賣家。以披露賣家的交易計算，內資、外資房地產相關企業交易宗數佔比近六成;以全部交易計算，交易金額佔比超六成。

展望下半年，資產仍有議價空間，機構投資者與企業自用買家預計將繼續保持活躍。當前資產退出渠道日趨多元，機構投資者或將持續關注高能級城市核心區位、租金回報穩定的優質資產，以及貼合城市更新導向、具備改造空間的老舊物業與不良資產。對企業自用買家而言，人工智能、高端製造等產業發展將催生更多辦公空間需求，企業自購辦公樓的需求仍將是大宗交易市場的重要支撐。