近日，華安外高橋 REIT 披露2026年第2季度報告。項目依託上海外高橋核心區位優質倉儲資產，通過精細化運營持續提升經營基本面，口岸區位優勢、國企資源多重優勢疊加，展現出一定的經營韌性。

　　據了解，華安外高橋REIT底層資產坐落於上海市浦東新區，包含W3-3地塊8#倉庫（冷庫）、W4-3地塊14#倉庫、W5-2地塊1#倉庫及W5-5地塊12#、13#倉庫，總建築面積約14.92萬平方米，全部為高標準現代化倉儲物業，硬件配套完善，精準匹配現代物流倉儲行業運營需求。

　　出租率按年提升，精細化運營化解市場壓力

　　截至2026年6月30日，項目整體核心經營指標保持平穩：整體出租率達93.91%，按年增長1.71%，租金單價47.52元/平方米/月，租金收繳率97.11%，租戶以第三方物流企業為主，客戶結構清晰。

　　面對區域倉儲市場需求偏弱、行業競爭加劇的外部環境，項目運營團隊主動優化經營策略，多措並舉消化空置面積。一方面拓寬客戶渠道、加大產業客戶招商推介力度，持續挖掘散租小面積需求；另一方面結合項目區位、倉儲硬件條件制定差異化、彈性化定價方案，適配不同客戶預算及承租需求。截至2026年6月30日，W5-5地塊12#、13#倉庫出租率成功提升至89.06%，按年增長20.09%。

　　多重優勢構築項目護城河

　　（一）派息機制完善

　　產品具備規範清晰的派息機制。華安外高橋REIT嚴格按照基金合同約定，在符合有關基金分配條件的前提下，每年至少收益分配一次，將不低於可供分配金額的90%分配給投資者。截至2026年6月30日，基金已順利完成兩次派息，累計派息金額達0.73億元，切實回饋基金份額持有人。

　　（二）口岸區位優勢，多式聯運降低物流成本 

　　項目所處的外高橋地區是全國 「國家進口貿易促進創新示範區」和上海國際航運、貿易中心的重要載體，區域集「海、陸、空、鐵、水」等五種交通於一體，可進行公、鐵、水多式聯運物流體系搭建。同時，項目緊鄰外高橋深水港（上海港的重要組成部分），較浦東臨港、奉賢等區域更靠近上海市區，便於從事出口貨物拼裝、進出口食品冷鏈運輸，能夠有效幫助企業壓縮綜合物流成本。

　　（三）國企平台深度賦能，產業客戶儲備充足

　　本項目原始權益人及運營管理統籌機構為上海外高橋集團股份有限公司，是外高橋區域的重要開發主體，在產業園區開發、城市更新運營、貿易服務、生物醫藥、專業服務等領域積澱了豐富的實操經驗與資源優勢。企業業務覆蓋國際貿易、現代物流、先進製造三大基礎產業，以及生物醫藥、智能製造、集成電路、汽車零部件等四大重點產業，豐富的產業客戶資源為項目打下了良好的客戶基礎。

　　在倉儲物流不動產行業經營承壓背景下，華安外高橋 REIT 憑藉成熟運營能力、口岸區位優勢與國企資源加持，經營韌性充足，助力項目長期穩健運營和資產價值提升。

　　風險提示：上述資料並不構成投資建議，或發售或邀請認購任何證券、投資產品或服務。基金有風險，投資須謹慎。

　　不動產基金採用「公募基金+資產支持證券」的產品結構。不動產基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特徵，80%以上基金資產投資於不動產資產支持證券；不動產基金以獲取不動產項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%；不動產基金採取封閉式運作，不開放申購與贖回。投資者在投資不動產基金之前，請仔細閱讀基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分、全面認識不動產基金的風險收益特徵和產品特性，並根據投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷並謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。此外，還可能面臨以下風險：（1）不動產基金大部分資產投資於不動產項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，不動產項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在不動產項目遭遇極端事件（如地震、台風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。（2）不動產基金在不動產項目之外可投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險和購買力風險等。（3）本基金採取封閉式運作，不開通申購贖回，存在流動性不足的風險。（4）不動產基金還存在其他與公募基金相關風險、專項計劃管理相關風險、不動產項目相關風險、交易安排及其他風險，詳見招募說明書等法律文件。