（來源：譚談研究）

很多人說最近經濟壓力大，經濟數據被消費拖累，核心就是房子和車賣不動了，其它旅遊、餐飲、情緒消費這些，加起來也沒有房子汽車消費高。車賣不動之後，上面就開始推出汽車下鄉活動，解決產能過剩問題。

因此很多人開始聯想，房子賣不動的話，上面有沒有可能會降息，然後幫開發商去庫存。

然後進一步聯想，降息按理來說會帶來通脹，然後房價是否可能就會上漲？

這個邏輯乍一看沒問題，因為歷史上任何一個國家，只要經濟不好就會降息，然後就會超發貨幣造成通脹，經濟就開始回穩，資產價格開始上漲。

但是大家有沒有發現這一次，這個定律失效了。目前我國的利率一直在降，但是不僅通脹沒起來，反而還在不斷通縮，房價也是在一直下降。

看看我們近期的CPI數據，又開始下滑了，最近兩個月按月都是負數。

數據這麼差，目前外網確實傳出來有降息的打算。

但為什麼近幾年的降息，沒有形成通貨膨脹呢？

首先告訴大家，不要刻舟求劍，降息不一定能造成通貨膨脹的。

要明白這一點，就要知道印鈔和放水的底層邏輯。

政府是不能隨便印錢的，央行要印錢，需要有憑證，一般是外貿賺來的外幣或者國內有人借債，央行才能憑藉外匯或者借債去印相同數量的人民幣。

大家不要看現在外貿火熱，順差不斷破紀錄，但是我國的外匯儲備一直是在減少的（因為外貿企業賺到美元后不願意回來結匯），所以這塊不僅不能印錢，錢還是減少的。

所以大家說的降息放水，現在只能靠債務增長才能實現。降息後借債成本降低，所以大家會更加傾向去借錢，然後央行再借此印人民幣，市面上人民幣多了，就會有通脹。

這件事在之前是行得通的，最著名的就是2008年金融危機後，我國為了刺激經濟開啓「4萬億」政策，本質就是政府舉債搞基建，去修路、造高鐵、修橋等等。

4萬億之後，市面上錢多了，自然就通脹了，房價也迎來了上漲周期。

但是這一次，情況有所不同，最大的區別在於，可投的基建已經基本飽和，可投資項目也很少，沒法借債，或者說借債的投資回報率太低了，不划算。

而且現在地方政府債務太高了，賣地收入又在下降，也被強制要求縮減支出，能不上的項目就不要上了。

大家明白了吧，降息之後，雖然借債成本降低了，但是由於實在是沒有可以投資的項目，也就沒人借債了。沒人借債，也就印不了人民幣。

這也是為什麼，現在我們的利率越來越低，但還是沒有通脹的原因。因為就算降低了利率，也沒啥人借債，那錢就流通不起來。

一個聰明的投資者，應該在別人還債之前還債。

因為還債就意味着貨幣減少，也就是縮表（資產=負債+所有者權益，還債相當於負債和資產同時減少）。

縮表意味着通貨緊縮，也就是目前我們所處的階段。在縮表之前賣出資產持有現金，現金就會越來越值錢。比如同樣一筆錢，我們現在買房、買車、買家電、買衣服、賣服務，都能買到比幾年前更多的東西。

具體套用在樓市裏面的話，就是不少人因為現在房價下跌，都選擇持幣觀望，這樣既可以躲過通縮時期的房價下跌，又可以收穫貨幣越來越值錢的福利。

最後跟大家說一下，如果降息不能跟房價上漲劃等號，那麼應該看什麼指標呢？

很多人會說看M2，但其實M2的錢不一定會流入股市，這個數據是不精確的。我們從歷史數據來看，各個國家的M2永遠在增長，但是房價可不一定。比如日本泡沫經濟之後，M2依然在持續上升，而東京房價則在之後的14年內，持續下跌了70%。

其實跟房價最相關的經濟指標，大家應該看的是居民收入和舉債（借房貸）的意願。

居民收入，這個大家可以看外資行的報告，我之前也發過：瑞銀：居民收入全面放緩。除此之外，大家所在的行業包括身邊人的體感也可以借鑑。

舉債意願，大家就看居民新增貸款量。目前中國的老百姓舉債還是主要為了買房，其他消費都是能省則省，更不要說借錢消費了，不存在的（現在消費貸都降到3%了，也沒啥人借錢消費）。如果這個數據下滑，那麼房價就危險了。

但不巧的是，這個數據確實在下滑，而且下滑得很嚴重。

包括我們看中國住戶貸款的年新增額，也可以看到在2021年達到頂峯的時候，隨機開始不斷下滑，去年連2021年的零頭都沒有了。

我看到經紀人發的，掛牌量下降成交量上漲，然後就得出結論：樓市還不錯。但實際上底層的邏輯應該是，目前全國都是在以價換量，就連一線最近半年都開始補跌了。以價換量的結果，就是債務消失，也就是上圖中新增貸款的減少。貸款減少，央行就被迫縮表，人民幣減少，通縮進一步加劇。通縮加劇，經濟進一步下行，對房價又是負面打擊，形成循環。

居民貸款減少，對銀行也是利空，因為房貸是銀行最優質的貸款。並且房價下跌後，斷供的人和法拍房增多，銀行的資產也會縮水。

這或許可以從另外一個角度解釋為何今年LPR遲遲沒有下調，因為現在銀行的日子着實是不好過。6月22號央行公布的最新LPR數據，當時市場裏不少人還抱着降息的期待，不管是樓市剛需，還是做短線的股民，都在賭5年期LPR會往下調。但結果最終一年期、五年期利率全部原地維持，一分沒降。

如果LPR不下降，大家買房熱情就不夠，進一步促成無人接盤的居民，形成循環。

房地產跟中國經濟捆綁太深了，房價下跌形成了無數個「惡性循環」，我們的經濟還需要一段時間去消化房產的負面影響。

最後回答大家一個問題，樓市到沒到底怎麼看？

一個看租售比，這是大的戰略。

一個就是看居民新增貸款，這個是具體戰術。

類似於一個看基本面（看邏輯有沒有問題），一個看K線（看資本最近是否偏愛）。如果一個資產既沒有邏輯，也沒有情緒，那就應該即時割肉止損。

我最開始就是靠分析樓市起號的，對樓市的觀點也一直在被市場驗證。在知識星球裏面，其實我回答樓市的問題是最多的，也幫很多家庭剩下不少錢。有一些時候，僅僅是避免隨波逐流的一個選擇，就能改變一個家庭的命運。