萬科又換董事長了，這次不一樣，是真正的大變局。

啱啱落幕的萬科臨時股東大會，敲定了全新核心管理層：徐恩利正式當選公司歷史上第五任董事長，黃宇續聘總裁。

新一屆董事會第一次會議決議公告顯示，黃力平、黃宇、雷江松、徐恩利、姚飛、朱志強當選第二十一屆董事會非獨立董事，黃亞英、廖子彬、王衛國、楊兆當選獨立董事。

繼鬱亮2025年辭去萬科董事會主席一職後，萬科董事長在短短兩年半的時間裏，已經換了三任董事長。

在徐恩利之前，辛傑和黃力平任職萬科董事長的時間，都沒有超過10個月。

更重要的一個信號是，徐恩利是繼鬱亮之後，第一位非深圳地鐵「嫡系」的萬科董事長。這就意味着，深圳國資親自出手了。

徐恩利上任萬科董事長，並不突然。早在7月初，萬科官宣黃宇出任公司總裁一職的第二天，徐恩利就突然空降萬科，任職萬科集團黨委書記一職。

一天之前，深圳高速啱啱發布公告，徐恩利辭去黨委書記、董事長職務。

看起來，事情的推進都在計劃之中。

從徐恩利的從業履歷來看，他是深圳國資系統裏的「老人」了。

1975年出生，天津大學管理學碩士，最早是在深圳天健（集團）股份有限公司任職。

2008年加入深業集團，從控股子公司副總經理到黨委書記及董事長，以及集團黨委委員、副總經理，併兼任深業商業管理有限公司及深業置地有限公司黨支部書記、董事長。

也就是說，他在深業集團的任職時間長達16年。

2022-2024年，他還同時擔任深圳控股及路勁基建的董事。

2024年11月起，徐恩利任深圳高速黨委書記，2025年1月起任深圳高速董事長。直到今年7月初卸任。

徐恩利與萬科早有交集。

2019年，深業與萬科簽署了戰略合作協議。2021年，雙方聯合豪擲81.9億元，拿下了中山馬鞍山千畝地塊，也就是後來的萬科深業灣中新城。

徐恩利在當年深圳控股的業績會上向媒體通報了項目進展。

之後，徐恩利作深業的代表，從項目奠基到樣板房開放，以及產業招商等等，幾乎都有他的身影。

所以，他算是熟悉萬科業務體系的。

更重要的是，徐恩利具備A+H股雙平台操盤經驗，擅長大型集團的精益管理和存量資產處置，對於急需通過項目分類施策、低效業務出清，以快速修復財務報表的萬科來說，徐恩利的空降，算是一個直擊當下痛點的安排。

他和具有金融風控專長的黃宇搭檔，形成了「實業運營+資本運作」的互補組合，應是深圳國資在深思熟慮後的決定。

這或許也預示着，萬科未來將面臨更果斷的收縮聚焦與資產優化措施。

不得不說，徐恩利和黃宇面對的，是一個完全被縛住手腳、流動性危機一觸即發的萬科。

7月初黃宇就任萬科總裁後不久，萬科又公告與深圳地鐵簽署11.4億元應收賬款質押協議，以應付7月的兌付資金缺口。

這對萬科來說，是解了燃眉之急。

但是，對徐恩利和黃宇而言，萬科只要還靠深圳地鐵的「借款」度日，而不是通過項目銷售實現自我回血，就無法擺脫當下的困局。

數據顯示，今年6-12月，萬科到期境內公開債券總額高達101.2億元，其中7月有兩筆債券到期，合計規模約40億。

7月的債務應付過去了，還有超過60億的債券等着今年內兌付。

12月又是新一輪兌付高峯。債務壓頂，讓萬科喘不上氣。

今年上半年，萬科實現銷售金額350億元，按年下滑近五成，是繼2025年業績腰斬之後的再次腰斬。

銷售回血不利，資產處置受阻，萬科已經處在鉅額虧損+短期償債壓力並存的化險攻堅期，雖然還沒有違約，但流動性已經極度緊張。

萬科是否爆雷的關鍵，取決於資產處置速度、股東支持的持續性，以及債券展期的成功率。其中任何一個環節不給力，都會是萬科「爆雷」的導火索。

可惜的是，這三個關鍵性的因素，都不受萬科控制。尤其是大股東深圳地鐵的資金支持，額度已經越來越匱乏，從深圳地鐵自身的發展角度，資金的支持也不可能是無限期的。

徐恩利和黃宇最主要的任務，就是增強萬科在這些事情上的掌控力，進而從根本上擺脫對深圳地鐵的資金依賴。這救的不只是萬科，還有深圳地鐵。

接下來，他們面對的，是三件大事：

改變思路，開啓新一輪資產處置。

徐恩利在深圳國資平台有過資產整合的經驗，繞過純市場交易，通過國資體系內置換、委託運營等非出售方式盤活存量資產；

黃宇在深投控曾主導120億元紓困基金運作；

他們又會給萬科剩下的資產處置帶來哪些新的思路和方向？這是資本市場希望看到的新變化。

系統性的「債務重組」。

萬科現在還沒有被逼到絕路，未能按時兌付的債務，只是一個接一個的談展期，但從整體的債務缺口和未來的償債壓力看，債務重組是大概率事件。

從深圳地鐵成為萬科大股東的那一刻開始，萬科就成為深圳國資體系裏的重要成員。

事實已經證明，在當前的市場環境下，萬科在原有模式下已經無法自救。深圳地鐵救助萬科，其實也是深圳地鐵在自救。

徐恩利和黃宇的組合，會不會跳出過去逐筆展期的套路，設計出一攬子的債務重組方案？這大概是深圳國資和深圳地鐵最期望看到的。

全面修復資產負債表。

對於徐恩利和黃宇來說，考慮這個可能還為時尚早，但這是決定萬科未來長遠發展的根本，作為公司的董事長和總裁，也應該被納入考慮的範圍。

如果徐恩利和黃宇赴任萬科不是過渡性的安排，那麼，他們即將迎來的，大概是他們職業生涯上的最大考驗。

兩年三換帥，從過渡式掛職到國資嫡系全盤接手，萬科的化債已經進入決戰深水區。

換個角度來說，萬科已經不再是行業的標杆、市場的風向標的，曾經的行業龍頭光環徹底褪去，如今已然變成房企債務重組的新案例，成為整個行業下行出清的縮影。

能成功嗎？難。

至少市場並不看好。縱觀整個地產行業，真正走出深度債務危機、重回正軌的成功案例，至今寥寥無幾。

能肯定的是，萬科回不到萬科了。回不到曾經的行業高度，也回不到穩定良性的經營狀態。在未來很長一段歲月裏，它的核心主線只有一件事：和債務持續博弈、纏鬥。

徐恩利和黃宇的組合，不僅僅是維穩的過渡安排，也是深圳國資深思熟慮後的破局大招。他們更多的時候，是萬科化債進程中的兩個名字。

這是萬科的生死拐點，也是兩位國資老將職業生涯最大的一場考驗。也許，只是萬科無數考驗中的一環，普通卻關鍵的一環。

如果說，萬科的收縮、出清、重組、翻盤，每一步都將牽動整個地產行業的神經，不如說，整個過程，都是在讓市場、讓所有人慢慢接受一個事實：曾經的萬科，徹底回不來了。

一代地產龍頭的命運終局，早已被改寫，不是現在，也不是今天。