智通財經APP獲悉，中金發布研報稱，基於利息資本化率假設下調以及1H26公司對物業銷售的審慎減值計提，分別下調恒隆地產(00101)2026-2027年股東應占基本純利6%和6%至30.2億和31.0億港元(按年-6%和+3%)，但這一下調為非現金性影響、不改變公司派息能力小幅改善趨勢。維持跑贏行業評級和目標價9.5港元5.5% 2026年目標股息率、15倍2026年核心市盈率及30%上行空間)，公司目前交易於7.1% 2026年預期股息收益率和12.6倍2026年核心市盈率，接近2010年以來的+1倍標準差水平，具備紅利價值。

中金主要觀點如下：

1H26業績略低於該行預期

公司公布1H26業績：物業租賃收入按年增長5%至49.2億港元、經營溢利按年增長4%至34.7億港元，符合該行預期;但由於物業銷售業務計提1.2億港元減值撥備，導致整體股東應占基本純利按年下滑10%至14.4億港元，小幅低於該行預期。公司公告中期股息按年持平於12港仙，符合該行預期。

內地購物中心料延續積極表現

受益於其持續積極的品牌組合調整和項目運營質量提升、以及市場份額頭部集中和年初黃金強勢趨勢，上半年公司內地商場零售額按年增長17%、人民幣租金增長6%;管理層在業績會指引下半年零售額指標有望實現高單位數按年增長，該行認為這一指引在當前市場環境及公司調改趨勢下具備一定可見性、租金增速則將延續慢於零售額的態勢。其他租賃物業方面，該行預計內地寫字樓將延續近年承壓態勢、香港項目組合則表現相對平穩。

派息能力邊際改善，財務報表持續優化

公司公布的2024和2025年基於扣除資本化利息的物業租賃及酒店純利的派息比例分別為100%和102%，該行測算1H26同口徑利潤按年增長6.4%、預計2026年全年延續小幅增長趨勢，隱含固定每股股息之下派息能力改善。公司積極推動住宅物業銷售回籠現金，2025年和1H26均實現15億港元及以上的物業銷售回款，疊加以股代息政策，推動淨負債率持續下滑至1H26的31.6%。

風險提示：商場零售額不及預期，寫字樓業務壓力超預期。