核心要點

　　房產平台 Zillow 數據顯示，5 月剛需入門住宅（定義為價格最低的三成房源）典型房價為 20.2 萬美元。

　　剛需房源掛牌量按年增加 4.5%，成交量卻下滑 5.4%。

　　全美房地產經紀人協會數據：6 月現房成交中位價觸及 44.06 萬美元，創下歷史新高。

　　與之對比，5 月豪宅銷量按年上漲 6.2%。

　　最新調研顯示，低價在售住宅供給有所增加，但這不代表購房者具備購買力。

　　房產平台 Zillow 一份報告顯示，5 月剛需入門住宅掛牌量較去年同期提升 4.5%，但成交量按年下降 5.4%；全美剛需入門住宅典型房價為 20.2 萬美元，按年上漲 2.3%。

　　報告撰寫人、Zillow 高級經濟學家卡拉・吳表示：「剛需購房者可選房源更多、降價房源增多、同行競爭有所減弱。然而這份利好背後令人無奈的真相是：剛需群體要麼不願入市，要麼無力購房。」

　　「租金增速雖有所放緩，但通脹持續擠壓家庭其他開支，民衆更難攢下購房首付。」

　　與此同時，報告顯示，5 月高端豪宅（房價位列市場前 5%，全美均價約 190 萬美元）成交量按年上升 6.2%。

　　「樓市走勢折射出整體經濟的分化格局：股市增值支撐高收入群體的高端購房需求，而日常開銷持續上漲，壓制剛需潛在買家。」

　　換言之，房地產市場呈現典型的K 型經濟特徵。很多經濟學家用該概念描述貧富分化：高收入家庭財富與消費能力持續提升，低收入群體持續承受生活成本壓力。

　　降息有望提振購房需求

　　儘管房價漲幅已經降溫，全美房地產經紀人協會數據顯示，6 月現房成交中位價達到歷史高點 44.06 萬美元，較 2020 年 6 月上漲 49.2%；按年漲幅 1.8%，遠低於疫情樓市繁榮期兩位數的年度漲幅。

　　專家指出，高房貸利率持續削弱購房者負擔能力。房貸資訊網站 Mortgage News Daily 數據：截至周三，30 年期固定房貸平均利率為 6.75%。今年 2 月末利率一度跌破 6%，但伊朗戰爭爆發，通脹擔憂升溫，推動利率再度走高。

　　房產平台 Redfin 首席經濟學家達麗爾・費爾韋瑟表示：「購房者如今還要承受接近 7% 的房貸利率，在高利率、高房價雙重壓力下無力接盤。」

　　「假設房貸利率回落至 5%，購房負擔壓力將會明顯緩解。屆時成交量會立刻回暖，形成買賣良性循環。」 但她同時坦言：「現階段指望利率大幅下調並不現實，高利率大概率會維持更長時間。」

　　利率對月供影響十分顯著，舉例測算：20.2 萬美元貸款，利率 6.75%，每月本息月供 1310 美元；利率降至 5%，月供為 1084 美元；利率 3% 時月供僅 852 美元。

　　費爾韋瑟提到，高利率對豪宅買家影響有限。富裕買家可以拋售股票、變現資產全款購房，根本無需辦理按揭；即便申請貸款，也很難被高利率勸退。

　　購房者每月月供中通常包含房產稅與房屋保險。地產數據分析機構 Cotality 統計，自 2019 年以來，這兩項配套支出也出現大幅上漲。

　　置業往往需要取捨

　　7 月正式落地、兩黨共同推動的《21 世紀住房發展法案》旨在擴大住房供給。法案包含數十項舉措：鼓勵新建住宅、拓寬孖展渠道、限制大型機構投資者大量收購住宅。

　　但專家認為普通購房者短期內很難感受到政策紅利。房產網站Realtor.com數據顯示，截至 2025 年，美國住宅缺口超過 400 萬套，經濟學家普遍認為供需缺口需要很長時間修復。

　　費爾韋瑟稱，想要實現置業，年輕人往往要做出取捨。 「年輕人面臨一道兩難選擇題：是選擇就業機會最好的城市打拼，但購房門檻極高；還是選擇更容易買房定居的地區，但長期薪資收入潛力會更低。」