文 | 《BUG》欄目 徐苑蕾

　　萬科組織架構再「瘦身」，撤銷辦公事業部，調整後，公司事業部數量由8個縮減至7個。目前，公司官網資料已更新，萬科方面暫無官方回應。

　　有知情人士透露，辦公事業部撤銷後，各個項目併入各自城市公司，事業部負責人盧冰轉任中航萬科負責人，事業部部分員工轉崗至城市公司，部分員工按優化方案獲賠離職。

　　此次辦公事業部的撤銷被視為萬科近年組織深度調整的又一標誌性動作。這家曾以職業經理人文化著稱的龍頭房企，其治理架構正向國資主導的新周期邁進。

　　伴隨架構劇烈調整的是一場波及甚廣的人員優化。在社交平台上，不少萬科員工發文表示「畢業」。有離職員工透露，由於編制收縮，部門有裁員指標，補償方案是N+1，高峯時期部門數十人，經歷多輪裁員後僅剩10人左右。

　　地產開發業務是萬科裁員的重災區。財報數據顯示，從2020年末至2025年末，萬科地產開發系統員工從19649人銳減至7181人，五年累計減員超萬人。

　　人員優化的另一端是仍未止血的業績窟窿。在業績預告中，萬科表示，2026年上半年預計再虧120億至150億元。裁員、換帥、鉅虧、債務展期……這些關鍵詞共同勾勒出萬科當下的生存圖景，萬科的「活下去」之戰遠未結束。

　　地產開發業務「瘦身」，五年減員逾萬人

　　近日，社交平台上有不少萬科員工發布離職帖，其中不乏在萬科工作超10年的老員工。一位萬科離職員工表示，因為編制收縮，部門有裁員指標，補償方案是N+1。不少還在職的同事則擔心，隨着公司資金喫緊，越往後越難談到賠償，「如果調到不想去的崗位，逼着你主動離職，還不如早點被優化早點想出路。」

　　《BUG》欄目了解到，萬科裁員涉及到的職能部門衆多，包括財務、營銷、客服等。據前述員工介紹，其所在部門高峯時期員工數量多達數十人，但是經歷過多輪裁員後，在其離職時僅剩下10人左右，之後可能就剩個位數，且薪酬較高的員工大概率優先被裁。

　　也有離職員工表示，「離職唯一的遺憾是跟投。當時借了信用貸跟投了大概100萬，現在不僅本金沒拿回來，利息就還了幾十萬。如果不跟風跟投導致虧損，或許現在的物質生活會更從容。」

　　事實上，萬科近年持續減員，人員總量與結構發生顯著變化。財報資料顯示，截至2025年年末，萬科在冊員工總數為131429人，較2024年末的127638人微增2.97%。表面看集團總人數未降，實則內部結構已劇烈分化，地產開發業務員工全年淨減少2228人，而物業服務業務員工增加6304人，達108745人。

　　從更長的周期看，開發系統的收縮更為觸目驚心。從2020年末到2025年末，萬科房地產開發系統員工從19649人降至7181人，五年累計減員12468人，比例高達63.45%。

　　推動這場「削藩」的直接力量，是2025年9月落地的組織架構重構，萬科全面撤銷北京、華東、華中、南方、西南五大區域公司以及開發經營本部，這意味着沿用了近20年的「集團-區域-城市」三級管控模式徹底終結。

　　萬科在2025年財報中表示，開發業務的管理架構由原先的「三級半」簡化為「集團總部-地區公司」兩級，38個區域及城市公司整合為16個地區公司，有效縮短管理鏈條，原9個事業部調整為8個事業部，總部部門從7個擴展至13個，進一步強化了總部的管理和控制能力。

　　2026年，萬科架構調整進一步深化，最標誌性的動作是徹底廢止2014年推行的事業合夥人制度，官網及內部系統全面清空合夥人稱謂，全員迴歸總經理、總監等傳統科層制管理體系。同時，萬科正式解散辦公事業部，事業部數量進一步收縮至7個。該事業部組建於2024年10月，原本隸屬於開發經營本部，主要聚焦辦公類資產的經營提效。

　　辦公事業部的調整與萬科當下的戰略重點一脈相承。在近日舉行的股東大會上，萬科管理層提到，優化資產結構與質量是萬科下一階段的工作任務之一。同時，萬科啓動城市聚焦策略，逐步推動資源向核心城市集中。

　　兩年三次換帥，職業經理人退場

　　新一輪裁員之際，正值萬科新一屆董事會換屆，而這次換屆也標誌着萬科數十年的職業經理人時代正式落幕。

　　在2023年換屆的董事會中，深圳地鐵代表與萬科職業經理人各佔三席，不過7月31日換屆後，曾經的職業經理人全面退出萬科董事會，黃力平、黃宇、雷江松、徐恩利、姚飛、朱志強6名非獨立董事全部來自深圳國資體系。其中，黃力平卸任董事長，由徐恩利接任，總裁黃宇獲得續聘。

　　徐恩利出身於深圳國資體系，他曾任深業集團黨委委員、副總經理，後調任深圳高速公路集團黨委書記、董事長。與其搭檔的總裁黃宇此前曾任深圳市委金融委員會辦公室副主任、市地方金融管理局副局長，長期在深圳國資和金融監管系統任職。

　　此次換屆是萬科近兩年高層劇烈變動的縮影。2025年1月，鬱亮辭任萬科董事會主席，深圳地鐵董事長辛傑接任；2025年10月，辛傑辭任，黃力平接棒；2026年1月，鬱亮因到齡退休，徹底退出萬科。從辛傑到黃力平再到如今的徐恩利，萬科在不到兩年時間內完成了三次董事長更迭。

　　在「寶萬之爭」期間，萬科引入「白衣騎士」深圳地鐵，順利化解公司控制權危機。自此之後，作為第一大股東，深圳地鐵長期以財務投資者身份存在，不深度干預萬科的日常經營。

　　不過，隨着行業調整、公司經營承壓、流動性風險顯現，深圳地鐵逐步介入萬科的治理，並最終形成深圳國資主導的全新格局。有投資者感慨，在近期的股東大會及業績說明會上，原萬科高管團隊中仍列席的「老萬科人」僅剩執行副總裁、財務負責人韓慧華一人。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，萬科新團隊仍面臨保現金流與促轉型的雙重壓力。「國資主導雖能增強信用背書，但也需警惕市場化決策效率的弱化。未來看點在於能否藉助REITs等金融工具，將存量資產轉化為活水，實現真正的輕裝上陣。」

　　持續虧損，銷售萎縮，債務高壓

　　管理層劇烈更迭的背後，是萬科尚未解除的經營危機。

　　業績層面，財報數據顯示，2025年，萬科實現營收2334.3億元，按年下滑32%；歸母淨利潤虧損885.56億元，虧損額按年擴大78.98%；合同銷售金額1340.6億元，按年下降45.5%。

　　在年報《致股東》中，萬科管理層坦言，2025年公司受多重因素疊加影響，經營業績遠未達股東預期，要化解過往高負債、高周轉、高槓杆發展模式所形成的負擔和問題仍需時日。

　　進入2026年，萬科的虧損態勢延續，一季度營收289.3億元，按年下降23.9%，歸母淨虧損59.5億元；上半年業績預告顯示，預計歸母淨虧損120億至150億元，扣非淨虧損110億元至140億元。

　　對於持續虧損的核心原因，萬科在公告中表示，房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；結合行業、市場和經營環境變化，新增計提了資產減值；成本法覈算下，在扣除折舊攤銷後，部分經營性業務以及部分非主業財務投資虧損。在股東大會上，萬科管理層明確將「控虧、減虧」確立為2026年經營目標。

　　對於萬科而言，債務問題則更為迫切。截至2025年年末，萬科有息負債合計3584.8億元，其中一年內到期的達1605.6億元，佔比44.8%，而貨幣資金僅672.4億元，缺口明顯，淨負債率升至123.5%，較2024年末提高42.9個百分點。

　　今年以來，萬科在債務展期方面動作頻頻，今年上半年，已有10支公開債券順利獲得展期。然而，償債高峯遠未過去，2026年下半年，萬科到期公開債規模合計仍高達101.2億元，兌付壓力依然突出。更嚴峻的是，2026年12月起，前期已展期的債券將陸續再次進入兌付期。

　　在資金支持方面，深圳地鐵扮演着至關重要的角色。2026年以來，深圳地鐵已五次向萬科提供流動性支持，累計新增約45.28億元。據2025年財報資料，截至今年3月31日，深圳地鐵已累計向萬科提供股東借款335.2億元。