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　　這家房企化債，以小博大

　　來源：地產K線

　　文丨樂居財經 曾樹佳

　　正榮地產（06158.HK）拋出了一份新的境內債化解方案。

　　8月10日，它發布公告稱，將為旗下本金總額為66.61億元的9只債券，提供三種方案，包括：

　　一部分債券用一次性現金兌付的方式抵銷；一部分用項目銷售所得款抵扣；剩下的大部分舊債券，則將轉為新債券，做展期處理。

　　這份方案，核心在於用較少的現金流，撬動大額債務的化解，若能爭取債權人點頭，那正榮地產或許能鬆一口氣。

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　　化債組合拳

　　此次正榮的化債方案，涉及的9只債券，分別為H21正榮01、H20正榮02、H20正榮03、HRP9優、H榮10優、H正榮1優、H正榮2優、H正榮3優、H正榮4優。

　　這些債券本金額約66.61億元，若加上應計利息，總額則為72.03億元。

　　方案提到了三種化債方式：

　　第一，正榮計劃用一次性現金付款6400萬元的方式，抵銷總金額8%，即不超過8億元的債券。

　　如果方案通過，上述付款將在兩個月內作出。

　　第二，正榮動用長樂棠悅觀瀾、宜春金投、天津中儲棟境三個物業項目的銷售所得款項1.79億元，按每100元未償還本金額對應11元銷售所得款項的比率，抵銷債券的部分未償還本金額。

　　預期這一方式抵銷的債券未償還本金額，將不超過16億元。銷售所得款項將於信託賬戶中存置五年。

　　第三，債券的剩餘本金額（包括應計利息），將置換為正榮地產新發行的，期限約為8.5年的新債券。

　　正榮地產直言，如果此次債券重組按計劃進行，它的債務水平將有所降低。

　　它的思路很明顯，既然目前的現金流遠不足以支撐全面剛兌，那就給部分急需流動性的債權人，提供一條「低價」退出渠道，正榮也正好可以用極低成本，削減一大塊債務，改善報表。

　　如果不接受前兩個方案，那債權人就需要接受第三種方案——債券展期。

　　這給正榮地產提供了一個以時間換空間的機會，將目前的壓力分攤到未來8.5年的長周期裏，在這段時間內，它若能靠項目盤活、經營修復而走出困境，那償債就變成水到渠成的事了。

　　債權人心裏或許清楚，只有保住企業主體，後續才能更多地追回債務，因此面對這份債務重組方案，他們需要加以權衡。

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　　在調整中應對

　　正榮地產近年來的化債進程，可謂是在曲折中尋找出路。

　　在原有的重組協議失效後，它於去年6月30日公布了新的重組計劃，但由於其中涉及境外及境內債務，因此需要更多時間，去制定反映當前市況的具體內容。

　　不過，2025年前11個月，它成功延長約40億元借貸款項的還款期限，延長期限1至5年不等，並實現0.4%至7.4%的利率調降。

　　今年前7月，正榮地產累計合約銷售金額約24.73億元，按年減少8.44%；累計合約銷售建築面積約15.54萬平方米。

　　行業尚處於深度調整期內，光靠經營層面的資金回籠，很難解決問題。

　　因此，正榮地產表示，它正在尋求出售部分項目開發公司股權的機會，以補充現金流。

　　但去年年底，它聲稱，鑑於房地產市場尚未明顯回暖，為保全物業價值，公司並未採取大幅折價的賤賣策略。

　　為了推進接下來的周轉、化債工作，該公司還陸續進行了人事調整。

　　2026年5月22日，正榮地產董事會宣佈，曾紅毅已辭任公司財務總監一職。

　　根據官方說法，其辭任的原因，是需要投入更多時間，處理公司的境內債務重組工作事務。

　　曾紅毅是一名妥妥的老將，其早在2013年4月就加入正榮集團，十幾年來歷任內部多個財務、風控職位。

　　在曾紅毅辭任之前，正榮地產的董事會主席、行政總裁等也發生了變動。

　　去年5月，劉偉亮辭任公司執行董事、董事會主席，由陳競德接任；李洋辭任公司執行董事及行政總裁，由金明捷接任。