美國戰略投資公司（American Strategic Investment Co.，紐約證券交易所代碼：NYC，簡稱ASIC）公布2026財年第二季度營收為731.5萬美元，較上年同期的1222.2萬美元下降40.1%；每股攤薄虧損為3.04美元，而上年同期為每股虧損16.39美元。儘管現金淨營業收入（NOI）下降且物業組合有所收縮，但GAAP虧損大幅收窄，調整後EBITDA有所增加。
核心業績數據
營收下降的主要原因是公司在上年處置了美洲大道1140號（1140 Avenue of the Americas）資產。隨着營收基數的縮小，物業運營費用也有所下降，從798.7萬美元降至430.3萬美元。
淨虧損大幅收窄主要反映出無需再計入2025年第二季度錄得的3055.8萬美元房地產減值。本季度還包含228.0萬美元的處置收益，不過該收益被與處於接管狀態的物業相關的228.0萬美元利息費用所抵消。
| 指標 | 2026年二季度 | 2025年二季度 | 按年變化 |
|---|---|---|---|
| 租戶營收 | 731.5萬美元 | 1222.2萬美元 | 下降40.1% |
| 運營虧損 | -(193.6)萬美元 | -(3381.4)萬美元 | 虧損收窄3187.8萬美元 |
| 普通股股東應占淨虧損 | -(829.9)萬美元 | -(4166.0)萬美元 | 虧損收窄80.1% |
| 每股攤薄虧損 | -(3.04)美元 | -(16.39)美元 | 每股虧損收窄13.35美元 |
| EBITDA | 55.7萬美元 | -(3026.5)萬美元 | 扭虧為盈 |
| 調整後EBITDA | 240.3萬美元 | 38.1萬美元 | 增加202.2萬美元 |
| NOI | 301.2萬美元 | 423.5萬美元 | 下降28.9% |
| 現金NOI | 314.3萬美元 | 429.8萬美元 | 下降26.9% |
EBITDA、調整後EBITDA、NOI和現金NOI均為非GAAP指標。其改善或下滑應與公司的GAAP虧損及流動性狀況結合考量。
物業組合表現
截至2026年6月30日，ASIC擁有五處物業，可出租面積約為70萬平方英尺（不包括處於合意取消抵押品贖回權程序中的美洲大道1140號）。物業組合的出租率為74.8%，約四分之一的可租空間尚未出租。
加權平均剩餘租賃期為6.1年，與第四季度末持平。在前十大租戶中，按年化直線法租賃收入計算，69%來自投資級或隱性投資級租戶，加權平均剩餘租賃期為6.4年。
按年化直線法租賃收入計算的租戶構成包括：政府及公共管理部門佔29%、零售佔15%、非營利機構佔13%、健身行業佔11%以及其他行業佔32%。
以股票支付費用支撐了調整後EBITDA並保存了現金
儘管營收、NOI和現金NOI均有所下降，但調整後EBITDA依然有所上升。調節過程中的一個主要因素是增加了406.6萬美元以普通股而非現金支付的資產與物業管理費用。
ASIC另行披露稱，其外部顧問接受以股票形式支付分別截至4月和6月計提的約191.0萬美元和210.7萬美元的顧問費。這種做法保存了運營現金，但增加了已發行股票數量。
已發行普通股數量從2025年12月31日的269.3萬股增加到2026年6月30日的316.4萬股，增幅約為17.5%。因此，調整後EBITDA上升與現金NOI下降之間的背離，既反映了該指標對股票支付費用的處理方式，也反映了物業層面收入的下滑。
流動性與資產負債表
截至本季度末，ASIC擁有的現金及現金等價物為242.2萬美元，高於年末的129.7萬美元。受限現金從675.0萬美元降至551.7萬美元，現金及受限現金合計為793.9萬美元。
公司指出，某些抵押貸款契約要求至少擁有500.0萬美元的流動資產（定義為包括現金、現金等價物和受限現金）。報告的淨債務為2.486億美元，相當於資產總值的59.6%。截至6月30日，所有報告的債務均為固定利率，加權平均利率為4.56%。
資產負債表還包括與處於接管狀態的物業相關的9900.0萬美元債務以及1418.2萬美元的相關應計利息。股東權益總額從2025年底的6475.6萬美元降至5290.2萬美元。
本季度以現金支付的利息為777.5萬美元，而上年同期為836.0萬美元。儘管這兩個指標並非直接等同，但該金額仍遠高於季度現金NOI（314.3萬美元）。
作為後繼事件，ASIC表示，紐約證券交易所（NYSE）於2026年7月22日通知公司，其已重新符合最低市值和股東權益要求。公司仍需接受正常的持續上市監管。
管理層觀點
首席執行官兼董事長小尼古拉斯·肖爾什（Nicholas Schorsch Jr.）將調整後EBITDA的增加歸因於公司的資本優先化策略以及以投資級為主的租戶群體。管理層仍專注於完成剩餘的資產處置，並將資金重新導向其認為能創造持久股東價值的其他機會。
近期內部人士交易
提供的內部人士記錄顯示，尼古拉斯·S·肖爾什（Nicholas S. Schorsch）在最近六個月內進行了四筆間接買入交易，報告的總價值為219,655美元。另有兩筆交易為股票獎勵而非買入，應另行看待。
| 日期 | 交易類型 | 報告價格 | 報告價值 |
|---|---|---|---|
| 2026年6月30日 | 買入 | 每股9.53美元 | 76,240美元 |
| 2026年6月30日 | 買入 | 每股9.53美元 | 76,240美元 |
| 2026年6月29日 | 買入 | 每股8.39–9.27美元 | 54,740美元 |
| 2026年6月26日 | 股票獎勵 | 每股8.37美元 | 2,106,754美元 |
| 2026年6月15日 | 買入 | 每股8.29美元 | 12,435美元 |
| 2026年4月24日 | 股票獎勵 | 每股8.23美元 | 1,910,167美元 |
這些記錄說明了交易類型和價值，但並不代表內部人士對公司前景的看法。
投資者需要關注的風險
- 經營規模收縮：上年的物業處置拉低了營收，而本季度現金NOI下降了26.9%。計劃中的其他處置可能會進一步改變公司的營收和物業收入基數。
- 出租率壓力：物業組合的出租率僅為74.8%。持續空置的空間可能會限制租金收入和物業層面的盈利能力。
- 相對於債務流動性有限：現金及現金等價物為242.2萬美元，而報告的淨債務為2.486億美元，使得保持流動性和履行利息義務成為重要的考量因素。
- 接管及取消抵押品贖回權風險：物業組合未包含一處處於合意取消抵押品贖回權程序中的物業，而資產負債表計入了與處於接管狀態的物業相關的9900.0萬美元債務和1418.2萬美元應計利息。
- 股權稀釋：以股票支付顧問及管理費用保存了現金，但增加了已發行股票數量。2026年上半年，已發行股票數量增加了約17.5%。
總結
ASIC 2026年二季度的業績顯示，處置資產後的營收基數有所縮小，物業層面收入降低，但由於上年同期的減值未再發生，GAAP虧損大幅收窄。在股票支付費用調整的大力支持下，調整後EBITDA有所改善，但現金NOI下滑，且相對於債務而言流動性依然有限。物業組合出租率、剩餘資產處置、接管風險以及在保存現金與增發股份之間的平衡是需要監控的主要方面。
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