來源：金十數據

　　美國房地產市場正在陷入「低成交、低流動、高利率」的困局，而最新數據讓資深經濟學家警覺：美國樓市正在出現一些與2008年金融危機爆發前相似的信號。

　　Rosenberg Research創始人戴維·羅森伯格（David Rosenberg）指出，他目前重點關注的一個指標是房屋銷售年化速度。7月美國成屋銷售年化速度降至406萬套，較6月下降近2%，已經低於2008年初房地產危機啱啱開始時的水平。

　　2008年1月，美國成屋銷售年化速度為489萬套，當時已經創下9年來最低水平。

　　這並不意味着美國樓市正在重演2008年的情景，但羅森伯格認為，交易量持續萎縮本身就是一個值得警惕的先行指標。

　　房貸高企，樓市陷入「鎖定效應」

　　當前美國樓市最大的矛盾之一，是買家和賣家都在等待。

　　隨着抵押貸款利率維持高位，越來越多潛在買家被擋在市場之外；與此同時，大量已經鎖定疫情時期低利率房貸的屋主，也不願意出售房屋並重新承擔更高的孖展成本。

　　這種「鎖定效應」導致市場交易異常低迷。

　　目前美國住宅庫存約相當於4.6個月的銷售量。隨着待售房源增加，而需求仍然疲軟，房價進一步承壓的風險正在上升。

　　羅森伯格估計，當需求和供給同時受到如此大的壓力時，美國房屋中位價格可能出現約2%的下跌。

　　目前房價還沒有出現全面下跌。NAR數據顯示，7月美國成屋中位售價按年仍上漲約2%。但部分地區已經出現需求下降、庫存堆積以及房價下跌的情況。

　　羅森伯格尤其警告，不要低估房價下跌對美國消費者財富效應的衝擊。

　　過去幾年房價持續上漲，讓美國居民積累了大量賬面財富。一旦房價轉為下跌，居民可能因為財富縮水的心理效應而減少消費。

　　這意味着，樓市疲軟的影響可能並不止於房地產行業，而是通過消費進一步傳導至整個經濟。

　　AI繁榮正在掩蓋「舊經濟」的疲弱

　　更值得關注的是，羅森伯格認為，目前美國經濟之所以尚未陷入衰退，很大程度上要歸功於人工智能投資熱潮。

　　他估計，目前約50%的企業資本投資都流向AI相關項目，而這部分支出實際增速約為18%。與此同時，傳統經濟領域的資本支出正在下降。

　　這形成了一個越來越明顯的「K型經濟」：一邊是AI、數據中心以及相關基礎設施投資持續吸引鉅額資金；另一邊則是房地產、汽車銷售和非科技製造業表現疲弱。

　　羅森伯格甚至認為，如果剔除AI投資，美國經濟實際上已經非常疲弱，「沒有AI繁榮，美國可能已經陷入衰退。」

　　這一判斷也與近期經濟數據形成呼應。

　　美國經濟第二季度年化增速已經從第一季度的2.1%放緩至1.5%；7月非農就業更是意外減少2.3萬人，遠低於市場此前增加8.5萬人的預期。

　　因此，當前美國經濟可能呈現一種特殊狀態：AI投資仍在製造增長，但傳統經濟的動能正在明顯減弱。

　　而這也解釋了為什麼羅森伯格認為，不能單純根據股市和AI相關企業的強勁表現判斷美國經濟整體依然健康。

　　他還警告，類似2008年危機前的情況，信用市場可能比股票市場更早發出危險信號。目前孖展成本上升以及信用違約掉期（CDS）利差明顯擴大，都值得投資者關注。

　　如果信用市場進一步惡化，最終可能衝擊目前仍然炙手可熱的AI交易。

　　從這個角度看，美國樓市銷量跌至接近2008年危機初期的水平，真正值得警惕的並不是房價已經暴跌，而是房地產、就業、傳統資本支出等多個領域正在同步降溫，而AI投資熱潮可能暫時掩蓋了這種疲弱。