8月20日午後，房地產開發板塊震盪走高，城投控股漲停，福星股份、榮安地產、城建發展、京投發展、香江控股、大悅城等紛紛跟漲。

港股那邊同樣熱鬧，內房股持續活躍，綠城中國、華潤置地、龍湖集團升逾3%，融創中國、中國金茂漲近3%。

這已經是本月房地產板塊第二次全線飄紅。

短短一周多的時間裏兩次暴力拉升，地產板塊，回來了？

今天政策面最大的引爆點來自上海。

8月20日，上海市住建委等六部門聯合印發《關於優化本市房地產政策措施的通知》，自8月21日起施行。這份通知涵蓋優化公積金提取、優化個人住房信貸、實施「以舊換新」購房補貼、推行房票安置以及推進收購二手住房等5個方面8項政策措施。

而早在8月7日，北京已經有了動作。

彼時，北京市住建委等三部門聯合發布通知，從限購、公積金、贈與三方面大幅放鬆調控，新政自8月8日起施行。

非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限由「2年」調減為「1年」，公積金貸款額度最高可提升至340萬元。

兩大核心城市的新政，恰好落地於中央提出「加大逆周期調節力度」之後，且處於「金九銀十」傳統旺季之前，具有相當強的信號意義。

全國層面，更大的政策框架浮出水面。

8月18日，國務院公布《住房公積金管理條例》修改決定，涵蓋拓寬用途、提升效能、強化風控、擴大覆蓋面四方面。裝修、物業費首次被正式納入公積金提取範圍；對提取公積金支付房租不再設定「房租超過家庭工資收入規定比例」的門檻限制；個體工商戶、靈活就業人員也可以自願繳存公積金了。

公積金利率形成機制調整可能帶來結構性降息，疊加核心城市租金企穩，有望催生更多「由租轉買」需求。

過去兩年間，房地產行業政策端的利好正在越來越密集。

從北京的「2年改1年」到上海的「外環外二套首付降至15%」，從公積金條例的大修到「以舊換新」真金白銀的補貼，政策工具箱正在以前所未有的密度和力度被打開。

更重要的是，政策信號已經超出了單一城市的範疇。

7月國務院批覆的《擴大消費「十五五」規劃》將住房消費納入大宗耐用消費品體系且排在首位，這意味着房地產的政策定位正加速從「防風險」向「防風險與促消費並重」轉變。

基本面同樣出現了積極信號。

國家統計局數據顯示，2026年1-7月全國新建商品房銷售額按年下降13.1%，但降幅較1-6月收窄了0.5個百分點。

一線城市二手房價格更是已連續5個月按月上漲，7月按月上漲0.2%，其中廣州漲0.4%、上海漲0.3%、深圳漲0.2%。

然而，在集體亢奮的情緒中，還是要認識到，房地產基本面的改善仍然脆弱。

2026年1-7月房地產投資按年下降19.2%，新開工面積按年下降24%。即便銷售端出現邊際改善，從「賣得動」到「賺到錢」之間，還有漫長的距離。

其次，城市間的分化正在加劇。

核心城市房價企穩，可能以郊區及人口外流的低線城市進一步走弱為代價。

最後，政策落地的節奏和效果存在不確定性。

A股市場上，政策預期往往跑得比政策落地快得多。

但預期打得太滿，一旦現實跟不上，回調的幅度可能同樣驚人。