智通財經APP獲悉，美國商務部人口普查局周二公布的數據顯示，7月新屋開工年化總數驟降至123.9萬套，遠低於市場預期的135萬套，較6月修正後的141.5萬套大幅下降12.4%。此前，6月新屋開工數據曾被上修至按月增長19.7%。本次數據不僅大幅低於所有經濟學家的預估值——49位經濟學家的預估區間為130萬至148.3萬套——更遠超市場預期的-5.9%降幅。在經歷夏季初期的短暫回暖後，美國住宅建設活動正以遠超預期的速度降溫。

獨棟住宅領跌：80.8萬套創2022年11月以來新低

從結構看，佔住宅建設最大份額的獨棟住宅是此次下滑的主力。7月獨棟住宅開工量按月下降9.9%，年化率降至80.8萬套，為2022年11月以來的最低水平。這是自2022年以來獨棟住宅建設最疲軟的一個月。

多戶住宅的回落更為劇烈。在前一個月大幅增長之後，7月多戶住宅開工量按月下降近17%，表明公寓和共管公寓建設的前期積壓項目正在快速消化，而新項目的啓動未能跟上。

從區域來看，美國南部、中西部和西部地區的房屋開工量均有所下降，僅東北部地區因多戶住宅項目的推進而有所改善。

建築許可意外增長：開工與許可的罕見背離

與開工數據的慘淡形成鮮明對比的是，建築許可(Building Permits)——衡量未來建設活動的領先指標——在7月按月增長5%，年化率升至144.3萬套，遠超市場預期的137萬套。其中，獨棟住宅許可增長2.5%至89.4萬套，五套及以上多戶住宅許可激增9.1%至49萬套。

開工與許可之間出現如此顯著的背離，釋放了複雜信號。建築許可的上升表明，開發商對未來需求仍持一定信心，仍在為未來的項目申請許可。但開工的大幅下滑則意味着，從「拿到許可」到「破土動工」之間，建商正面臨越來越大的阻力。

這種阻力正是孖展成本。即使拿到了政府的建設許可，在當前高利率環境下，項目的財務可行性仍在持續惡化。

高利率與高房價的雙重絞殺

7月住宅建設的急劇降溫，根源在於需求端的持續萎縮。抵押貸款利率持續攀升是首要抑制因素。自伊朗戰爭爆發以來，抵押貸款利率不斷攀升。根據房地美數據，截至8月14日當周，美國30年期固定抵押貸款平均利率已升至6.81%，創下逾一年來最高水平。整體抵押貸款申請量較前一周下降2.9%，較去年同期下滑5%。此前7月30日，30年期固定利率已達6.66%，為一年來新高。

高利率對購房意願的打擊是系統性的。NAHB公布的8月住宅市場指數雖小幅回升至35，但整體仍遠低於50的榮枯線。建築商信心依然低迷，反映在開工數據上就是持續收縮。

與此同時，房價高企和建築成本上升也在持續擠壓開發商的利潤空間。住宅建設投入價格較去年同期高出6.2%。在孖展成本與建設成本同時高企的背景下，建商對新項目的啓動越來越謹慎。

家得寶的警示：大型家裝項目仍處於「凍結」狀態

住宅建設市場的疲軟，同樣反映在家居建材零售巨頭的業績中。全球最大的家裝零售商家得寶(HD.US) 同日公布的第二季度財報，為住宅市場的真實狀況提供了一個佐證。

家得寶第二季度營收按年增長5.7%至478.6億美元，高於分析師預期。但這一增長主要來自消費者在小型維修和養護項目上的支出——重新粉刷房間、為花園增添植物等，而不是大型翻修項目。

家得寶首席財務官Richard McPhail在財報會議上表示，房地產市場尚未復甦，大型家裝項目仍然處於「凍結」狀態。這一判斷與7月獨棟住宅開工跌至2022年以來最低的數據形成呼應——無論是新建住房還是大規模翻新，都因高利率和高成本而陷入停滯。

儘管當季表現穩健，家得寶仍維持全年總銷售增長約2.5%至4.5%的指引不變，反映出管理層對住宅市場前景缺乏信心。GlobalData董事總經理Neil Saunders指出，小型項目的支出雖然令人鼓舞，但不足以抵消整體住宅市場的低迷。

前景展望：在建項目減少的連鎖效應

7月的數據對更廣泛的經濟具有多重含義。住宅投資的減弱可能拖累第三季度經濟增長。更重要的是，建築竣工量也在同步下降。7月整體房屋竣工量降至121.2萬套，低於6月的133.3萬套。獨棟住宅竣工量同樣降至2020年以來最低。

在建項目的減少意味着未來可供銷售的新房庫存將持續緊張。在需求因高利率而受到抑制的同時，供給端的收縮將進一步加劇美國長期存在的住房可負擔性危機。

唯一值得樂觀的信號來自建築許可——5%的增長表明開發商對未來需求的預期並未完全崩塌。但正如一位分析師所言：「許可是許可，破土是破土——兩者之間的差距恰恰凸顯了建商當前面臨的現實約束」。只要抵押貸款利率維持在6.8%以上、孖展成本不見明顯回落，從許可到開工的轉化就將持續受阻。