FX168財經報社(北美)訊 美國房地產市場可能正走向十多年來最疲弱的一年。宏觀經濟研究機構凱投宏觀（Capital Economics）最新預計，受抵押貸款利率長期高企、購房負擔能力下降以及市場交易持續低迷影響，2026年美國住宅銷售量可能降至約470萬套，創2011年以來最低水平，而這一低迷狀態甚至可能持續數年。

該機構警告，即使美國經濟增長保持韌性，也很難明顯提振房地產市場。高借貸成本一方面使大量現有房主繼續被「鎖定」在此前獲得的低息按揭貸款中，不願出售住房；另一方面，高房價疊加高利率也讓潛在買家被迫推遲購房。Capital Economics形容，美國房地產市場未來幾年可能繼續處於一種「結構性低迷」狀態。

美國房屋銷售恐創15年新低

在2025年出現小幅恢復後，美國房地產交易今年再度明顯降溫。Capital Economics預計，到2026年底，全年住房銷售可能降至約470萬套，為2011年以來最慢水平。

影響房地產市場的核心因素依然是借貸成本。隨着市場重新擔憂美國通脹壓力，並提高對聯儲局未來加息的預期，美國國債收益率和抵押貸款利率再次走高。

基準10年期美國國債收益率本周二一度升至4.74%，達到一年多以來最高水平；與此同時，美國30年期固定抵押貸款平均利率最近一周達到約6.67%。

（圖源：Business Insider）

對美國住房市場而言，6%被視為一個重要心理關口。過去幾年，大量房主在低利率時期鎖定了遠低於當前水平的按揭貸款，一旦出售現有住房並重新購房，往往意味着需要承擔明顯更高的孖展成本。這種「鎖定效應」限制了二手房供應，也抑制了換房需求。

Capital Economics認為，即使未來經濟增長進一步走強，也很難抵消高利率帶來的壓力。該機構預計，聯儲局到2027年初可能累計加息75個點子，而30年期固定抵押貸款利率今年年底可能仍在6.5%左右，到2028年也僅緩慢回落至約6.25%。

這意味着，美國購房者可能還需要至少兩年時間才能看到明顯低於6%的貸款成本。

房價或迎15年來最弱增長

交易疲弱之外，房地產價格也面臨越來越明顯的壓力。

Capital Economics預計，美國房價2026年全年可能基本持平，年度漲幅約為0%，這將是美國住房市場15年來最疲弱的房價增長表現。

其主要原因仍然是抵押貸款利率偏高。當貸款成本維持在6%以上時，家庭能夠承擔的購房預算明顯下降，需求受到壓制，從而限制房價繼續上漲。

今年以來，美國房價已經明顯失去此前數年的強勁上漲動能。Case-Shiller美國全國房價指數顯示，截至5月，美國房價按年僅上漲約1.1%，較疫情後多個年份的高速上漲顯著放緩。

（圖源：Business Insider）

Capital Economics預計，2027年房價可能恢復約2.5%的增長，2028年進一步上漲約4%。不過，即使如此，2026年至2028年仍可能成為2011年以來美國房價表現最疲弱的連續三年周期。

這意味着美國房地產市場可能不會出現類似2008年金融危機時期的全面崩盤，但過去十多年「房價持續快速上漲」的投資邏輯正在明顯削弱。

美股若大跌，房地產可能遭遇第二重打擊

Capital Economics還警告，美國房地產市場面臨的風險並不僅僅來自高利率。

該機構同時預計，標普500指數到明年年底可能出現約20%的調整。如果美國股市大幅下跌，家庭財富效應減弱，高收入群體以及依賴股票資產支付首付款的買家可能減少購房活動，住房需求進而進一步下降。

在美國部分高房價地區，股票市場財富與住房需求之間存在較強關聯。科技股和其他風險資產上漲時，高收入家庭財富增加，往往能夠支撐高端住宅需求；反之，如果股市出現深度調整，購房能力和風險偏好也可能同步下降。

不過，Capital Economics也指出，股市下跌並不必然導致房價大跌。2022年標普500指數曾一度下跌約25%，但美國房價整體仍展現出較強韌性，其中一個重要原因是住房供應有限，同時勞動力市場仍然穩定。

因此，如果未來美股出現調整，但就業市場保持強勁，同時聯儲局在金融條件明顯惡化後轉向寬鬆，房地產市場仍可能避免出現嚴重崩盤。

真正的風險仍然是美國經濟衰退

Capital Economics認為，目前美國住房市場更可能經歷的是長期低迷，而非類似2008年的劇烈崩潰。

房地產價格要出現遠超預期的下跌，通常需要更嚴重的宏觀經濟衝擊。例如，美國經濟陷入衰退、失業率明顯上升、家庭收入下降以及被迫出售住房數量增加，纔可能真正打破當前房價的支撐結構。

目前，該機構仍預計美國勞動力市場和整體經濟具有一定韌性，因此其基準情境並不是房地產危機，而是交易量長期疲弱、房價幾乎停滯、購房負擔能力持續承壓。

但這種局面對於房地產行業本身仍然意味着巨大的壓力。房屋交易下降不僅影響房產經紀、抵押貸款、裝修和傢俱等行業，還可能削弱住房相關消費和家庭財富增長。

更重要的是，如果抵押貸款利率長期停留在6%以上，美國房地產市場可能面臨一個過去數十年較為少見的局面：房主不願賣、買家買不起、房價又難以明顯下跌。

美國樓市進入「高利率後遺症」階段

從目前情況來看，美國房地產市場的問題已經不再只是短期利率波動，而越來越呈現結構性特徵。

疫情期間獲得低利率貸款的房主沒有動力出售住宅，新買家則面對高房價和高利率雙重壓力，使市場流動性持續下降。即使經濟增長保持穩健，這種供需僵局也很難迅速打破。

Capital Economics的預測意味着，2026年可能成為美國房地產市場自金融危機後復甦以來最疲弱的年份之一，而真正恢復正常交易水平，可能還需要數年時間。

未來市場最大的變量仍然是聯儲局政策、長期國債收益率以及美國就業市場。如果通脹迫使聯儲局繼續維持高利率，抵押貸款成本可能長期停留在6%以上，房地產低迷周期也將被進一步拉長；而如果經濟突然轉弱、失業率明顯上升，則房價面臨的風險可能從「停滯」進一步轉向「下跌」。

對美國樓市而言，最壞的情況未必是一場急速崩盤，而可能是一段持續數年的低成交、高成本和低增長周期。