幾年前，舊金山還是美國後疫情時代「城市衰退」的典型代表；如今，人工智能熱潮卻讓這座城市重新成為全美最炙手可熱的房地產市場之一。大量手握現金和高估值股權的AI從業者湧入樓市，豪宅加價百萬美元成交已不罕見，租金也同步飆升。而隨着OpenAI、Anthropic等AI巨頭潛在IPO逼近，市場開始擔心：這一輪由AI財富驅動的房地產狂潮，可能才啱啱開始。

從「衰退樣板」到樓市熱土

疫情後，舊金山曾因遠程辦公、人口外流、寫字樓空置以及商業活動萎縮而陷入低谷。2020年至2022年間，舊金山流失超過6萬名居民，Redfin數據顯示，當地住宅銷售價格中位數也從2022年4月的168萬美元高點一路回落至2023年1月的128萬美元。

但隨着AI產業快速崛起，局勢出現逆轉。OpenAI、Anthropic等企業擴大招聘，並要求員工至少部分時間到辦公室辦公，大量高收入科技人才重新流入舊金山及周邊地區。

如今，當地房價正以近十年來最快速度上漲。Redfin數據顯示，舊金山住宅成交價中位數約為170萬美元，而美國6月份全國住宅價格中位數僅為44.06萬美元。另一組數據顯示，舊金山獨棟住宅價格中位數今年6月已達到210萬美元，按年上漲近25%。

全現金買家湧入，豪宅加價百萬美元成交

AI財富對樓市最直接的衝擊，是現金買家的明顯增加。

Redfin數據顯示，今年4月至6月期間，舊金山灣區約30%的住房交易全部以現金完成，而2021年這一比例還不到20%。大量AI行業「新晉百萬富翁」正與Google、Apple、Meta等傳統科技巨頭的員工和投資者爭奪有限房源。

當地房地產經紀人表示，熱門房屋最終成交價比掛牌價高出100萬美元以上已不罕見。一套掛牌650萬美元的住宅近期收到多個高價報價，最終以超過800萬美元成交。

這意味着，在舊金山部分高端市場，按揭利率已經不再是最核心的約束，真正決定成交的，是誰手中的現金和股權財富更雄厚。

這種競爭不僅集中在頂級豪宅。包括Noe Valley在內的熱門家庭社區，500萬至600萬美元級別住宅也不斷被現金買家迅速拿下。

AI財富為何比上一輪科技繁榮更猛烈？

舊金山樓市長期與科技行業景氣度高度相關，但這一輪AI財富效應更加集中。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather指出，與以往科技繁榮不同，AI財富高度集中在較少一批人手中，主要是AI企業員工和早期投資者，而許多頭部AI公司目前仍未上市。

這也意味着，大量紙面財富尚未完全轉化為可以自由流動的現金。

一旦這些企業上市，員工股票和期權被進一步兌現，舊金山住房市場可能迎來更大規模的購買力衝擊。

租金也失控：普通科技從業者開始承壓

AI造富潮並沒有隻影響豪宅市場。

隨着越來越多科技員工希望住在公司辦公室或交通節點附近，舊金山租賃市場也快速升溫。Zumper數據顯示，與去年相比，當地一居室租金上漲近23%，兩居室租金上漲約26%，兩居室平均租金甚至已超過紐約。

與此同時，出租房源不斷減少，活躍掛牌數量較去年下降約30%。不少租客擔心搬家後需要支付更高租金，因此選擇繼續留在原有住所，進一步壓縮市場供應。

這讓未能分享到AI股權紅利的普通專業人士面臨越來越大的壓力。一些當地居民發現，掛牌不足100萬美元的住宅最終可能以遠高於報價的價格成交，而條件類似的出租公寓月租也可能比原有租金高出1000美元以上。

在這場AI繁榮中，一邊是新晉百萬富翁全現金掃房，另一邊則是普通高收入群體發現，即使擁有不錯的工作，也越來越難以負擔當地住房成本。

OpenAI、Anthropic IPO或帶來下一輪財富衝擊

真正令市場關注的，是尚未完全釋放的IPO財富效應。

如果OpenAI、Anthropic等AI企業未來進入公開資本市場，大量員工持有的股票和期權可能迅速轉化為可支配財富，並製造新一批百萬富翁甚至千萬富翁。

此前SpaceX的大型IPO已經提供了一個預演，部分長期員工獲得鉅額財富後，南加州高端房地產市場很快感受到需求升溫。

Redfin甚至估算，如果OpenAI和Anthropic員工理論上將IPO產生的財富集中投入房地產，其購買力相當於舊金山都會區全部住房價值的近29%。

當然，這並不意味着這些員工真的會購買如此大規模的住房，但這個數字足以說明潛在購買力有多麼驚人。

更微妙的是，IPO預期已經提前影響市場。一部分買家擔心上市後會迎來更多現金充裕的競爭者，因此選擇提前入場；與此同時，一部分賣家卻開始惜售，希望等到更多AI百萬富翁誕生後再以更高價格出售。

買家搶跑、賣家惜售，正在進一步放大舊金山本就緊張的住房供應。

AI新富不只買房：私人飛機、豪車、遊艇也被帶火

AI財富效應已經迅速溢出房地產市場。

數據顯示，截至今年4月的12個月內，全球億萬富翁人數按年增長13%，達到3302人，其中超過1000人位於美國。

對於許多啱啱實現財富躍遷的AI新貴而言，房產往往只是第一筆「獎盃式資產」。買房之後，他們開始把更多資金投入私人飛機、超級跑車和遊艇。

私人航空公司Flexjet表示，依靠AI以及科技公司上市積累財富的客戶正在增加，這一趨勢使其客戶平均年齡下降了約10歲。部分新客戶甚至只有25歲左右。

與傳統富豪相比，這批數字原生客戶更強調效率、隱私和即時服務。他們習慣通過App或WhatsApp預訂私人飛機，有人還希望直接使用比特幣或其他加密貨幣付款。

豪車市場也在爭搶這一新消費群體。蘭博基尼的高度定製化車型受到年輕AI創業者歡迎，法拉利和保時捷也開始明確關注AI財富帶來的新增需求。

遊艇行業同樣感受到變化。舊金山周邊經銷商表示，一批幾乎「一夜暴富」的新買家正在湧入，其中包括英偉達員工和投資者。相比傳統豪華遊艇，他們更偏好速度快、航程遠、功能性強且更加註重隱私的船型。

英國豪華遊艇製造商Princess Yachts甚至表示，其尚未正式發布的90英尺X90超級遊艇已經向美國買家售出5艘，單艘價格超過約1880萬美元。

從住房到私人飛機、超級跑車和遊艇，AI繁榮正在從資本市場估值進一步傳導至現實世界的資產價格與高端消費。

舊金山真正的「AI財富時刻」可能還沒到來

對於舊金山而言，AI完成了一場幾年前幾乎難以想象的逆轉。

疫情期間，這座城市曾因人口外流和商業萎縮成為美國大城市困境的代表；如今，它再次成為全球科技人才和資本最集中的區域之一。

但繁榮也正在製造新的分化：AI員工和早期投資者利用股權財富全現金購買數百萬美元住宅，而大量普通專業人士則被不斷上漲的房價和租金進一步擠壓。

更關鍵的是，OpenAI、Anthropic等AI巨頭潛在的股權財富尚未完全釋放。

如果未來AI企業IPO真正製造出大批新的百萬富翁和千萬富翁，那麼今天舊金山出現的房價上漲、現金競價和租金飆升，或許還不是高潮，而只是AI財富正式進入現實世界的序幕。