智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2026年以來，在全國房地產市場仍處在持續調整階段，一線城市憑藉強勁的城市競爭力及政策持續發力，正率先走出調整期。從中指監測的房地產交易數據及百城價格指數來看，7月，一線城市新房成交按年增長14%，1-7月累計成交按年微降0.7%；二手房成交按年增長9.5%，1-7月累計成交按年增長6.6%。整體呈企穩趨勢，但城市間分化格局仍較為明顯。
成交：7月新房按年上升，二手房京滬領跑
政策層面，一線城市持續加力打出組合拳。今年以來，2月上海「滬七條」率先出台，4月底深圳跟進優化限購政策，廣州亦推出「穗八條」政策。政策主要圍繞降低社保年限、優化多子女家庭購房套數、提升公積金貸款額度及放鬆置換認定等維度展開，多措並舉大幅降低了購房門檻。8月，北京進一步優化限購、住房贈與及公積金政策，降低部分購房群體的准入門檻和資金壓力。上海隨後出台「滬八條」，進一步優化公積金提取、外環外二套房首付及「以舊換新」補貼等政策。
圖：2025年底以來一線城市持續優化房地產政策
資料來源：中指研究院綜合整理
新房銷售：中指監測數據顯示，7 月一線城市新建商品住宅成交面積按年增長14%，北京、上海、廣州、深圳按年分別增長 2%、17%、2%和42%。累計來看，1-7月一線城市新建商品住宅成交面積1577萬㎡，按年微降0.7%。
表：2026 年 7 月一線城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平米）
二手房銷售：北京、上海、深圳二手房市場成交量按年持續增長，7 月，北京、上海二手住宅分別成交 1.4 萬、2.0萬套，高基數下按年仍分別增長 10%、22%，北京、上海二手房成交規模連續5個月按年增長，1-7月京滬二手房累計成交量均創近五年新高。深圳7月二手住宅成交量按年增長 3.0%，增幅較上月收窄；廣州7月二手住宅成交按年下降7%，是一線城市中二手住宅成交唯一下降的城市。
表：2026年7月一線城市二手房成交情況（單位：套）
價格：一二手分化加劇，京廣深二手掛牌價持續承壓
從按月數據來看，一二手住宅價格分化較為明顯。根據中指百城價格指數，7 月一線城市新建商品住宅價格持續呈結構性上漲，上海新房價格按月漲幅領先，北京、深圳、廣州保持小幅上漲。二手房方面，一線城市二手房掛牌價按月下跌0.25%，內部城市出現分化，上海保持上漲趨勢，北京、深圳、廣州按月均下跌。
新房價格，根據中指百城價格指數，7 月一線城市新建住宅價格按月上漲0.63%，按年上漲5.40%。具體來看，上海新房價格按月漲幅居首位，漲幅為0.96%，按年漲幅為8.43%；深圳新房價格按月上漲0.43%，按年漲幅為2.12%；廣州新房價格按月上漲為0.25%，按年漲幅為1.82%；北京新房價格按月上漲為0.16%，按年漲幅為1.58%。
表：2026年7月一線城市新建住宅價格指數變化情況
二手房掛牌價：根據中指百城價格指數，7 月一線城市二手住宅價格按月下跌0.25%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。其中上海二手住宅掛牌均價按月上漲0.09%，按月已連續五個月上漲，按年下跌5.47%。北京二手住宅價格按月下跌0.57%，按年下跌8.72%。廣州二手住宅價格按月下跌0.49%，按年下跌7.81%。深圳二手住宅價格按月下跌0.11%，按年下跌4.86%。整體來看，一線城市中上海二手房掛牌價率先出現築底修復跡象，深圳價格小幅波動，北京和廣州跌幅也較去年下半年顯著收窄。
受供給縮量影響，新房庫存規模整體回落
庫存方面：受供給持續縮量影響，一線城市整體庫存規模持續下降，7月庫存面積按月下降1.8%，按年下降12.4%。具體來看，深圳新建住宅庫存面積按月下降7.3%，按年下降22.7%；廣州新建住宅庫存面積按月下降1.4%，按年下降10.6%；北京新建住宅庫存面積按月下降1.3%，按年下降21%；上海新建住宅庫存面積按月下降1.0%，但因新增供應保持較高水平，按年微增0.3%。
去化周期方面，一線城市新建住宅去化周期整體保持持續改善態勢，7月各城市去化周期按月及按年均呈下降趨勢。按近6個月月均銷售速度計算，7月末上海新建住宅去化周期僅為8個月，按月減少0.4個月，按年減少0.1個月；深圳新建住宅去化周期為10.2個月，按月減少1.4個月，按年減少3.3個月；廣州新建住宅去化周期為15.2個月，按月減少0.4個月，按年減少2.3個月；北京新建住宅去化周期為16.9個月，按月減少0.6個月，按年減少4.8個月。
表：2026年7月一線城市新建住宅庫存及去化周期情況
展望——築底延續，分化仍為主旋律
展望後市，隨着「金九銀十」傳統營銷節點臨近，房企推盤和促銷力度預計加大，疊加北京、上海近期政策優化，市場活躍度或有所回升。但區域之間、新房與二手房之間的分化或仍將延續。
成交端，新增供應、促銷活動及政策效應可能推動新房成交階段性回升，上海、深圳的市場韌性或相對較強，北京、廣州仍需關注政策傳導和項目供應情況。二手房方面，北京、上海在「賣一買一」置換鏈條持續暢通的背景下，成交量有望維持高位；廣州二手房成交仍可能面臨一定壓力。
價格端，新房在改善型項目入市帶動下，價格有望維持結構性上漲。二手房掛牌價格可能延續小幅波動態勢，「金九銀十」期間若成交活躍度改善、掛牌量趨於穩定，價格跌幅或有收窄空間，但持續企穩仍取決於居民購房預期和供需關係的實質改善。