智通財經APP獲悉，乘聯分會祕書長崔東樹發文稱，2026 年 1—7 月全國商品房市場仍處於深度調整周期，銷售面積與銷售額按年雙位數下滑，但降幅自3月起連續收窄，價格端出現逐月企穩跡象。核心矛盾已從 "價格下跌" 轉向 "量能收縮"，區域與城市分化極端化 —— 一線城市及核心都市圈量價韌性較強，中西部人口流出省分量能跌幅普遍超過 60%。政策託底效應已在邊際顯現，但行業全面復甦仍需等待庫存去化、居民收入預期與人口基本面的實質性改善。

1、全國新房價格走勢

全國新房均價呈現 "先升後降、高位回落" 的長周期特徵。2016—2021年為持續上行期，年均從 7476 元升至 10139 元，累計漲幅 35.6%，2021 年為價格頂峯。2022年起進入下行通道，2023 年短暫反彈至年均 10437 元后再度走弱，2024—2026 年年均分別為 9885、9527、9489元。從歷年 1—7 月累計均價看，2021 年峯值約10653 元，2026 年回落至 9488 元，累計跌幅約 10.9%。2026 年內呈現"前低後高" 的逐月修復態勢，2 月8871 元→7 月9780 元，按月連續回升，顯示政策託底下價格端出現邊際企穩信號，但絕對水平仍顯著低於歷史峯值。

2、商品房的走勢

1—7月份，新建商品房銷售面積45021萬平方米，按年下降11.8%;其中住宅銷售面積下降12.7%。新建商品房銷售額42718億元，下降13.1%;其中住宅銷售額下降13.2%。

2025 年以來商品房市場"量額雙降、降幅先擴後收" 的運行軌跡。銷售面積累計增速從 2025 年 1—7 月的下降4.0%持續下滑，至 2026 年 1—2 月探底至下降13.5%，隨後逐月收窄至 1—7 月的下降11.8%;銷售額增速走勢更為陡峭，從下降 6.5%深跌至2026 年 1—2 月的下降20.2%，後修復至下降13.1%。兩條線始終呈 "剪刀差"—— 銷售額降幅持續大於銷售面積降幅，反映均價下行對銷售額的額外拖累。2026年 3 月以來降幅連續收窄，說明以舊換新、降首付等政策組合拳已產生邊際託底效應，但 1—7 月仍維持雙位數負增長，市場尚未走出調整區間，量能修復仍需時日。

 3、歷年的商品房銷量走勢分析

房地產行業十年周期的結構性轉折。銷售面積從 2021 年峯值 17.9 億平米降至 2025 年8.8 億平米，2026 年 1—7 月僅 4.5 億平米，較峯值腰斬;銷售額從 18.2 萬億降至 8.4 萬億，2026年 1—7 月4.3 萬億。房待售面積逆勢從 2020 年 5.0 億平米攀升至 2026 年 7.6 億平米，去化壓力持續累積。

2021年土地出讓金收入87051億元，占房地產銷售額48%;2023年土地出讓金收入57996億元，占房地產銷售額50%;2024年土地出讓金收入48699億元，佔賣房收入50%，房地產對地方財政貢獻巨大。2025年賣地收入數據仍占房價49%。

目前，2026年1-7月汽車銷量與房地產銷量關係是30平米房/1輛車，銷量的對比不合理現象有所改善。雖然房車比最高時的2020年70平米房/1輛車有所改善，但前期的債務壓力和目前萬元均價的樓市擠壓消費壓力仍大，導致車市需求因債務壓力低迷。

樓市的財富效應對高端車需求有一定的促進效果，近期居民的樓市債務壓力下降和購房需求減弱，對改善車市消費也帶來一定潛在利好。

4、商品房銷量變化分析

區域分化是本輪調整的核心特徵。全國商品房銷售面積 1—7 月累計從 2021 年峯值10.16 億平米降至 2026 年 4.50 億平米，整體降幅 56%。分區域看，東部直轄市表現最抗跌，2026 年較峯值僅降 11%，2026 年站位達 54%，核心城市剛需與改善需求韌性較強;西北(-39%)、東部 - 華北(-41%)次之。跌幅最深的為西南(-64%)、中部 - 長江(-61%)、東部 - 華南(-61%)和東部 - 華東(-60%)，這些區域此前依賴高周轉、高槓杆的開發模式，調整中去化壓力集中釋放。東北(-59%)、中部 - 黃河(-52%)亦深度調整。整體看，人口流入的核心都市圈與產業支撐較強的區域相對抗跌，而中西部人口流出、庫存高企的區域跌幅居前，區域分化格局將長期化。

5、2026年房地產均價變化相對較小

省級均價呈現 "高位深調、低位企穩、少數堅挺" 的分化格局。一線城市中，上海 2026 年 1—7 月均價31125 元，較 2023 年峯值 44229 元下跌 30%;北京 30225 元，較2021 年峯值 41868 元下跌 28%，一線城市價格調整幅度超預期。東部沿海省份中，浙江(-24%)、江蘇(-26%)、重慶(-28%)跌幅較深;廣東表現最為堅挺，2026 年均價 15996 元，較峯值僅跌 1%，站位 91%，得益於珠三角產業與人口支撐。海南(-10%)、天津(-8%)、福建(-9%)相對抗跌。中西部省份中，新疆 2026 年均價 6100 元創歷史新高(站位 100%)，甘肅(-2%)、寧夏(-2%)接近峯值，低基數區域價格韌性較強;而四川、雲南、河南、黑龍江、貴州、廣西等多數省份 2026 年均價處於 2020 年以來最低位(站位 0%)，價格下行壓力仍大。

6、2026年房地產銷售面積劇烈分化

省級銷售面積的分化程度遠超均價，呈現 "核心城市抗跌、中西部省份深跌" 的極端格局。北京 2026 年 1—7 月銷售 609 萬平米，較 2023 年峯值 612 萬平米幾乎持平(站位 99%)，為全國最抗跌省份;上海 943 萬平米，較峯值僅跌 3%(站位 81%);海南 464 萬平米，跌 13%(站位 67%)。這三個地區得益於嚴格的供給管控和強勁的剛需支撐，市場韌性突出。天津(-27%)、湖北(-33%)、河北(-35%)跌幅相對可控。而絕大多數中西部和東北省份 2026 年銷售面積處於 2020 年以來最低位(站位 0%)，安徽跌幅最深，從 2021 年峯值 6373 萬平米降至 1578 萬平米，暴跌 75%;廣西(-71%)、重慶(-69%)、福建(-67%)、江西(-65%)、遼寧(-65%)緊隨其後。這表明本輪調整已從 "價格調整" 演變為 "量能崩塌"，三四線及以下城市需求端收縮是核心矛盾，市場修復將高度依賴人口與產業的基本面支撐。