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　　來源：市值風雲

　　憑什麼跑贏了？

　　作者 | 觀韜

　　編輯 | 小白

　　8月21日，貝殼（BEKE.N、02423.HK）發布2026年二季度財報：營收245億，按年下滑5.7%；淨利潤26.24億，按年增長100.8%。

　　收入有所下滑，利潤卻漲了。

　　再看其他數據：經調整淨利潤31.85億，按年增長74.9%；毛利潤70億，毛利率28.6%，按年提升6.7個百分點；經調整經營利潤率14.6%，創三年新高。

　　除了收入下滑，幾乎所有盈利指標都按年明顯提升。這種反差並非偶然，與房地產市場的時代轉換直接相關。

　　「我們沒有選擇」

　　來自住建部的數據顯示，2026年上半年，我國二手房交易量佔全國新房和二手房交易總量的50.4%；18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅；北京二手住宅交易面積是新建商品住宅的2.2倍，上海是2.3倍。

　　住建部一錘定音：「我國房地產市場已經從增量時代進入存量時代。」

　　在增量時代，衡量房地產的指標是新開工面積、開發投資額、新房銷售規模，大就是好，快就是贏。但存量時代，二手房交易活躍度、租賃市場規模、居住服務滲透率、單店產出、人效和現金流質量被擺在更重要的位置。

　　今年3月29日，貝殼董事長兼CEO彭永東在一封內部信中寫了一個判斷：「五種變革的力量迎面而來，消費者需求的根本性改變是最強大的力量，但我們沒有選擇。」

　　沒有選擇的意思是，如果還在用增量時代的舊邏輯，拼規模、拼門店數、拼經紀人數量，來應對存量時代的新問題，那隻會離消費者越來越遠。

　　「規模和份額仍然重要，但我更看重有多少服務者能穩定開單，人效和收入有沒有漲，門店能不能健康盈利，服務質量穩不穩。」彭永東此次電話會也表達了類似的觀點。

　　貝殼二季度的財報，恰好是這句話的註腳。

　　不靠規模，靠效率

　　收入和利潤反向運動的原因，拆開四塊核心業務後一目瞭然。

　　（貝殼二季度財務業績公告）

　　先說存量房。貝殼二季度存量房的表現，核心亮點在結構。

　　當季存量房GTV6，299億，按年增長8.0%。其中貝聯門店貢獻4，233億，按年增長14.3%，值得重點關注的是增長來源。

　　貝聯門店和經紀人的盤子沒有明顯變大，數量按年基本持平。但店均二手房交易單量按年提升了約26%，貝聯整體二手房交易單量按年增長近30%。直營鏈家的數字更亮眼，活躍經紀人的人均二手房交易單量按年提升了約50%。

　　（貝殼二季度財務業績公告）

　　門店和經紀人數量稍有下降，但每一家店、每一個人創造的交易量變了。

　　利潤端也在同步改善。存量房業務貢獻利潤率從39.9%提升至46.1%，按年上升6.1個百分點。

　　同樣的邏輯也發生在貝殼其他業務上。降本是一方面，但更多的是業務機構自身帶來的利潤改善。

　　新房GTV2，584億，按年只漲了1.2%，但貢獻利潤率從24.4%漲到了28.8%。貝殼沒有靠擴大渠道網絡去衝規模，而是把資源往優質項目和首開項目上集中，同一個項目裏把客戶轉化做得更深。

　　家裝收入32億，按年下降30.1%，貢獻利潤率從32.1%漲到39.6%，是歷史最好水平。主動退出低效城市和低質量獲客渠道，留下來的部分利潤反而更高了。

　　租賃收入48億，按年下降14.8%，貢獻利潤率從8.4%漲到15.3%。省心租在向更輕、更低風險的淨額法模式轉型，資管經理人均管房量按年提升了約40%。

　　四塊業務都在做同一件事：從追求規模增長，轉向追求單位產出和利潤轉化率的提升。

　　另外值得注意的是，二季度經營現金淨流入66億，賬上現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計560億；新房應收賬款周轉天數約39天，按年縮短了約12天，回款在加快，風險敞口在收窄。

　　把整個資源配置的邏輯重新理了一遍。當一家公司不再把規模當作唯一目標時，利潤和現金流就成了更真實的標尺。

　　重新研發「現場服務」

　　數字的背後，是一系列具體動作的支撐。

　　3月底全員信發出後，變化陸續落地。圍繞消費者在「如何明確需求、怎樣比較選擇、如何判斷價格和交易節奏」等關鍵問題上，貝殼正在重新設計專業角色、協作流程和服務工具。如樓盤主理人、小區開放日、誠意賣、線上服務助手等服務機制創新，擁抱新媒體提供決策內容參考，優秀服務者Skill沉澱經驗、經紀人AI助手、經紀人減負等方式。

　　「誠意賣」是最先上線的產品，幫助業主更快找到誠意買家，從出價到成交平均只需要2小時。到8月已覆蓋北京全市，上線首月覆蓋4000多套房源，近半數房源成交周期縮短到8天。

　　緊接着，北京鏈家在67個小區試點「小區開放日」，周末集中組織看房，把有意向的買家一次性帶進小區。單日看房量平均提升2.6倍，參與看房的客戶7日內簽約成交率約為未參與者的兩倍，上海隨後跟進。

　　進入4月，變革深入到服務鏈條的另一端。北京鏈家開始選拔「樓盤主理人」，每個重點小區配一個專家級經紀人，不替代任何人，只做一件事：把不同樓盤之間的差異講清楚，幫客戶做判斷。打破按物理距離劃分片區的舊規則，按客戶真實看房路徑重新組織經營單元。

　　首批試點的星河灣門店效果很快顯現，月度帶看量提升40%，單月成交超過2025年全年。

　　以上只是幾個切片，同期推出的還有線上服務助手、業主調價驗證、房款安全承諾等多項新服務。所有舉措指向同一個方向：把資源配置權從總部和流程手中，重新交還給一線服務者和消費者。

　　彭永東在業績會上說得直白：「我對管理者只有一句要求，你得真的在場。」

　　據他透露，這個季度他把更多的時間花了去一線：去門店，看房子，看工地，也和客戶、經紀人、店東坐在一起聊具體問題。

　　這場自上而下的變革讓「在場」轉化為效率，以及財報上的一串串數字。

　　今年上半年，全國二手房網籤面積按年增長10.2%，貝殼同期二手房成交單量增速達到25%，約為市場整體水平的2.5倍。

　　當市場提供窗口，貝殼在資源配置、交易轉化和成本結構三個方向同步調整，放大市場機會，馬太效應也加速顯現。

　　服務即答案

　　我國房地產市場從增量時代進入存量時代，當開發投資不再是唯一引擎，租賃、交易、運營、更新改造正在成為新的價值來源。

　　貝殼二季度的利潤結構變化，恰好是這一宏觀轉向的微觀樣本。在「服務得好」的時代，衡量標準正在變成交易效率、單位產出、現金流質量和客戶信任。

　　彭永東在內部信中寫了一段話：「過去二十五年，我們改變了行業的連接方式。未來，我們有機會參與到一場更宏大的行業進化中，去改變行業的服務方式。」

　　貝殼二季度的26.24億淨利潤，正是這場服務方式變革的階段性成績單。它不是市場大漲帶來的紅利，不是規模擴張的產物，而是資源配置效率提升後，存量業務釋放出的利潤彈性。

　　今年二季度貝殼繼續斥資回購股份，並首次在港股進行回購。從2022年9月啓動至今，已累計回購約29.9億美元，這本身就是管理層對公司當前經營質量和長期價值最直接的判斷。

　　「二季度不是收尾，是開頭。」彭永東說。

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