摘要

香港樓市景氣修復趨勢「踩剎車」。7月香港一、二手私宅成交量按月降六成與四成，分別創25年1月和25年5月以來單月新低。同時，中原私宅價格指數年內首次按月轉跌（約-0.5%），且經紀人指數高位回落，或表明短期內房價加速上漲概率不高。

多因素促成近期「轉折」，其中房價需要整固或是主因。我們認為香港樓市7月量價走弱是多方因素促成：1）惡劣天氣、世界盃年等因素，放大今年暑期看盤量季節性下降趨勢。2）聯儲局加息預期提升，觸發流動性收緊及購房資金成本提升的擔憂。3）2Q26期間，跨境資金監管預期不斷升級，部分投資需求轉入觀望。4）6月末香港房價已經歷13個月上漲（月均按月+1.4%），筍盤量減少、買家擔憂追高，導致成交周期普遍拉長；從周期經驗看，我們認為房價或需2-6個月盤整加固。

我們判斷香港下半年房價或將增速放緩。我們認為香港樓市供需關係較年初並未發生實質性變化，處於「去庫漲價」階段。一方面，宅地供應將在3Q26加速，但我們預計私宅落成量中短期依然偏緊。另一方面，雖投資投機需求受限，我們認為不影響內地赴港就業求學的增量住宅需求基本盤；此外，置業負擔縱向看並不高與「供平過租」現狀，使香港私宅需求較紮實、有韌性。綜上，我們保持香港樓市處於2-3年景氣修復期的大判斷不變，但階段性進入整固，預計下半年房價在低個位數下跌到中低個位數上漲之間，提示關注聯儲局加息對房價的潛在影響。

風險：海外加息、不可抗力等因素超預期；香港經濟復甦不及預期。

正文

香港樓市進入整固期，料下半年房價增速趨緩

樓市出現「急剎車」，季節性、政策及基本面等多因素所致

年初以來，香港樓市景氣度呈快速修復趨勢，但7月出現「拐點」。成交量方面，7月私宅新房與二手房成交套數短期內縮量，由周期高點（合計每月超7000套）分別收縮至2025年1月與2025年8月以來最低水平，如圖1。另一方面，中原地產房價指數由月按月+1.0%到+2.5%的高增長區間，7月步入平台期，如圖2，具有一定前瞻性的經紀人價格指數亦從5月高點71.1，回落至7月59.4，我們認為側面表明中短期內房價加速上漲可能性不高。

圖表1：2026年7月香港一、二私宅合計成交量明顯回落，為2025年2月以來最低水平

資料來源：土地註冊處，中原地產，中金公司研究部

圖表2：7月經紀人領先指數回落（但仍處景氣區間），房價由上半年快速增長轉入盤整階段

注：數據時間截至2026年8月10日  資料來源：中原地產，中金公司研究部

我們認為香港樓市7月景氣度修復「剎車」是由多重因素導致：

► 首先，步入傳統淡季，看盤量季節性承壓。我們觀測到，7月中原地產十大屋苑周均周末睇樓量為388組，較4-5月高峯期周均睇樓量累計按月下降17%。由於暑期高溫溼熱及外出旅遊，看盤活動與成交量一般在6月中旬到8月末會季節性走弱。此外，今年暑季的惡劣天氣（如7月初一號風球、中旬暴雨、月末九號風球等）與世界盃年觀賽活動，亦會加大香港居民睇樓意願下滑。

圖表3：6月以來，香港周末看房量因惡劣天氣及世界盃賽程出現超季節性下行

資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表4：寒假（1-2月）與暑期（6-8月）是香港樓市成交淡季

資料來源：土地註冊處，中原地產，中金公司研究部

► 其次，二季度末海外加息預期提升。局部地緣情勢反覆拉鋸推高海外經濟體核心通脹，聯儲局預防式加息概率6月以來明顯提升，如圖5。1H26香港新批抵押貸款平均利率基本走穩，6月利率為3.17%，較10年期美債收益率加點空間約為-130BP，處於2010年初以來歷史中樞位向下一倍標準差附近。因此，市場對聯儲局加息進而推高購房貸款成本，存在一定擔憂情緒。

圖表5：6月下旬以來，聯儲局年內加息預期持續性走高

資料來源：Bloomberg，中金公司研究部

圖表6：當前新批貸款較美債收益率加點處於歷史20多年的區間下沿

資料來源：美聯物業，Bloomberg，中金公司研究部

► 第三，樓市約束性政策加碼預期增強。5月下旬以來，跨境資金監管持續升級，主要集中在兩個方向，即加強對違規渠道監管，與對違規投資收益予以徵稅；其中，6月1日《國務院關於對外投資的規定》[1]明確禁止居民在港澳「以隱瞞、欺騙、規避方式開展對外投資」。本輪香港樓市的修復很大程度依賴於增量內地需求，包括以資產配置為導向的投資需求。據香港美聯物業統計，香港一、二手私宅4M 26成交結構中內地買家比重已提升至23%。

圖表7：4M26一二手私宅內地買家佔比約23%

資料來源：美聯物業，中金公司研究部

► 房價高增速已超兩個季度，筍盤數量減少，買、賣方進入博弈期。2025.12至2026.6，香港房價指數月按月增長2%，市場經歷超半年的快速修復。參考歷史經驗，最典型的是2016.8-2018.7，較長維度的實體資產價格上漲往往會有數個價格整固階段，來作為中繼串聯。除上述事件性衝擊外，我們認為7月市場縮量降價也與買、賣雙方進入階段性拉鋸有關。伴隨房價快速拉升，優質筍盤項目減少、議價空間壓縮，2Q26末香港銀主盤存量按年下降36%，處於3Q23以來低位。同時，買家對高位追入的擔憂提升，致使私宅成交周期有所拉長。

圖表8：1994年以來各房價周期中整固階段覆盤

資料來源：Wind，中原地產，中金公司研究部

圖表9：銀主盤數量與開發商尾貨佔比均降至較低水平

資料來源：中原地產，中金公司研究部

維持長周期向上修復判斷不變，料下半年步入盤整階段

向前看，我們判斷上漲復甦依然是主基調，但需要階段性整固。年初報告中，我們明確指出香港樓市正處在「去庫漲價」周期，該趨勢仍在延續。1H26末香港一手私宅庫存較年初下降5%至8.04萬套，對應去化周期降至3.4年（歷史中樞4.5年）。從歷史經驗看，當前供需關係對應房價按年漲幅約10-20%，如圖10。

► 宅地供給邊際上量，但落成量一年內仍偏緊。香港發展局預估在2026-27財年（2026.4-2027.3）供應私人宅地量2.26萬套（其中1.56萬套由政府主導、有明確計劃），較上一財年提升102%。據港府發展局，2026-2027財年一季度（4-6月）已供應2245套，二季度（7-9月）預計推出10190套[2]，宅地供應呈現邊際加速趨勢。考慮拿地到竣工的時間跨度，我們判斷香港私宅落成量2026-27年處於下行通道（年均約1.55萬套），低於當前年化新房成交量（截至26年7月末2.26萬套），開發商貨尾去化壓力減輕，供求關係仍將處在修復通道中。

圖表10：2Q26末一手庫存去化周期降至3.4年，歷史相似情況房價按年約增長10%-20%

資料來源：房屋局，土地註冊處，中原地產，中金公司研究部

圖表11：2026-27財年宅地計劃供應量明顯提升，港府預計二季度約1萬套土地入市

注：土地出讓信息統計截至2026年8月20日  資料來源：地政總署，香港發展局，土地註冊處，中金公司研究部

圖表12：我們判斷香港私宅落成量2026-27年處於下行通道

資料來源：香港統計處，中原地產，中金公司研究部

► 增量需求基本盤還在，居民置業能力仍有空間。首先，我們判斷加強對南下資金違規購置香港房產的管控或是政策大方向，但此類需求佔比不高，且部分投資需求具有正規的資金出境渠道（如海外公司派息、結構化信託等），對預期的負面影響或強於對實際供需關係的干擾。其次，內地赴港就業、求學依然貢獻穩定增量需求，其中人才引進相關簽證審批數從2025年以來雖有一定下降，但我們大致估測2026年約有8-9萬個，如圖13。我們認為中長期香港增量置業需求主要來自於北部都會區產業發展創造更多就業機會，以及重回低利率國際大環境，推動老城區物業改造拆除。第三，香港家庭月供佔收入比重較本輪周期低點（25年6月42.1%）回升至53.8%，但置業壓力依然明顯低於樓市高峯期（2020-22年中樞58.3%）。最後，「供平過租」推動內地赴港工作群體更傾向於選擇置業，一方面，香港住房自有率僅為50.1%（其中，私宅與資助房佔比約2:1），顯著低於海外成熟經濟體房屋自有率，如圖17，存在較大的提升空間；另一方面，香港私宅租金已連續上漲13月創歷史新高，1-7月累計上漲11%，正值暑期旺季該趨勢進一步加強，目前A類私宅回報率3.5%，高於貸款利率約33BP。

圖表13：2025年以來人才引進相關簽證數雖有下降，仍顯著高於2022年及以前

資料來源：香港入境事務處，中金公司研究部

圖表14：自2023年恢復通關後，香港學生簽證數保持平穩增長

資料來源：香港入境事務處，中金公司研究部

圖表15：香港居民置業壓力低於本輪周期峯值

資料來源：香港金管局，中金公司研究部

圖表16：橫向比較看，中國香港住房自有率偏低

注：1）內地數據為2020年人口普查；2）其餘數據為2025年末  資料來源：國家統計局，香港統計處，OECD，中金公司研究部

圖表17：香港私宅租金已連續6個月上漲，創歷史新高

資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表18：2025年初以來，香港私宅重回「供平過租」

資料來源：中原地產，香港金管局，中金公司研究部

► 聯儲局加息或是下半年的主要風險點。我們覆盤過去20年數據，測算結論大致是聯儲局每加息100BP，香港房價大致下降8-22%，如圖19；目前，市場一致預期是年內加息一次約25BP。從對房價預期的影響看，我們認為早做預防式加息會優於延遲補償式加息，即儘快「靴子落地」。

結合前述分析，我們認為香港樓市景氣度修復趨勢並未改變，但已進入中繼整固階段。我們覆盤香港歷輪房價上漲周期，一般價格整固時間多在2-6月，如圖9。此外，利率期貨交易結果（如圖20）顯示年內加息至少一次的概率約70%，加息期望水平約為24BP（對應影響約2-5%的房價下跌）。我們判斷下半年香港房價按月或在低個位數下跌到中低個位數漲幅之間（或取決於聯儲局加息節奏，如圖20），對應2026全年價格漲幅為9-14%區間；預計新房成交量按年+20%，隱含2H26按年+8%。

圖表19：聯儲局貨幣政策及香港房價覆盤

資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表20：市場隱含9月加息概率為34%，10月/12月加息概率提升至49%/69%

注：利率期貨反映加息概率數據截至2026年8月20日  資料來源：CME，中金公司研究部

圖表21：我們判斷下半年房價按月或在低個位數下跌到中低個位數漲幅之間

資料來源：中原地產，中金公司研究部

注：本文來自中金公司2026年8月24日發布的《如何看香港樓市縮量價跌？是整固，非危機》，報告分析師：宋志達、李曉豪、李昊、程堅