智通財經APP獲悉，中指研究院表示，工商業用地續期政策逐步完善，為商改租項目延長運營期限、拓展資產退出方式創造了條件。短期內，項目落地仍取決於區位條件、改造成本、租賃需求以及續期和退出安排，行業發展更可能以優質項目的個案落地為主。隨着後續項目推進，相關政策在土地續期、改造運營和資產證券化之間的銜接效果將進一步顯現，市場也有望逐步形成可複製的實踐經驗。

中指研究院指出，近年來，部分重點城市商辦、產業園等存量非居住物業面臨去化緩慢、出租率下降或租金承壓等問題。與此同時，一些位於交通便利、產業人口集聚區、周邊配套較完善區域的存量物業，仍具備改造和運營價值。對這類資產而言，改造為租賃住房既有助於提升低效物業的使用效率，也可以補充重點區域的租賃住房供給。

經過多年實踐，商改租在建築功能轉換、項目改造和保租房認定等方面已積累一定經驗，但土地使用年限仍是影響項目長期運營和資本化退出的重要因素。部分存量商辦土地剩餘年限較短，項目即使完成改造，也可能面臨經營期限不足、資產估值受限以及難以匹配公募REITs存續期等問題。

因此，工商業用地續期政策的價值，不僅在於延長土地使用期限，更在於為商改租項目補足長期運營和資本退出所需的期限條件。2026年以來，上海、廣州等城市相繼推進工商業用地續期制度建設，但不同城市解決問題的方式並不相同，商改租能否由個案走向規模化，仍取決於土地、改造、運營和金融退出等條件能否同時成立。

01.工商業用地續期與建築功能轉換，為商改租提供製度條件

2026年，中央層面針對存量盤活、用地續期的制度安排進一步細化。

3月，《「十五五」規劃綱要》提出「完善工商業用地使用權續期法律法規，依法穩妥推進續期工作」，並就盤活低效用地和閒置房產、推進土地用途依法合理轉換作出部署。

5月，《城市更新「十五五」規劃》進一步提出，依法穩妥推進工商業用地使用權續期，完善地價計收規則。並強調將推動土地用途和建築功能依法合理轉換。

兩份文件分別從存量資產盤活、土地用途轉換、工商業用地續期和地價計收等方面提出工作要求，為地方進一步完善相關政策提供了方向。

表：「十五五」綱領性文件中工商業續期管理相關內容

資料來源：中指研究院綜合整理

一線城市商辦與產業園區等非居存量物業規模較大，部分閒置項目在區位、交通、配套和建築條件等方面具備改造利用價值；同時，一線城市人口和產業集聚度較高，租賃住房需求較為穩定，為「非居改租」提供了較好的市場基礎。近年來，各地陸續探索非居住建築功能轉換和租賃住房改造，但受土地管理制度、產業結構和城市更新進度等因素影響，政策工具和改革重點有所不同。

上海政策組合與商改租項目的完整生命周期銜接最為緊密：商務樓宇功能兼容政策主要解決項目改造階段的合規問題，工商業用地續期政策則為項目長期運營及REITs退出提供期限支持。

2024年6月發布《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案(2024-2027)》，提出三年推進40-50個商務樓宇更新改造項目。

2025年7月出台《關於推進上海商務樓宇更新提升的實施意見》，允許存量低效商務樓宇在保持主體、產證性質、主體結構不變的前提下，最長15年內可兼容租賃住房等功能。

2026年7月印發《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見(試行)》，適用範圍覆蓋全品類非居住用地，確立「以續期為常態、不續期為例外、應續盡續」原則，並為擬申報REITs的項目開設綠色通道：續期年限可根據項目實際情況確定，續期土地價格不得低於基準地價的70%。

廣州政策聚焦工商業用地續期全流程細則。2026年4月，廣州規自局印發《關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，配套《廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案》，對申請主體、辦理流程、續期年限、出讓金計收作出完整細化的規則。目前，廣州國際輕紡城土地使用權續期已落地。

深圳目前主要通過功能轉換盤活非居住建築。2026年3月，深圳市規自局、住建局印發《深圳市既有非居住建築物功能轉換實施辦法》，允許商業、辦公、廠房、研發用房、倉庫等非居住建築，可以在不改動原土地性質、土地年限、用地主體及已批規劃許可文件的前提下，改變建築物功能；功能轉換項目有效期5年，納入正面清單的項目在5年過渡期內免補繳地價，期滿可申請續期，最長續期10年。

北京目前更多通過城市更新激勵支持存量改造，工商業用地續期仍處於政策探索階段。2026年1月，《北京市城市更新政策激勵工具箱(1.0版)》明確非居改建保租房可申請市級建築規模指標支持，符合要求項目增加結構層高在2.4米以下的不計算建築面積。同時提出「積極開展存量工商業土地使用權續期試點」，後續將研究制定工商業土地續期管理政策。

表：上海、廣州工商業用地使用權續期政策核心要點對比

資料來源：中指研究院綜合整理

02.上海地產江月路項目提供商改租資產證券化樣本，續期政策效果仍待後續項目驗證

工商業用地續期和非居住建築功能轉換等政策，為商改租項目的長期運營和資產退出提供了新的制度條件。不過，相關續期政策出台時間尚短，目前尚無新增項目按照新政策完成「土地續期—功能改造—租賃運營—資產證券化」的完整流程。

下文所述的江月路項目，是商改租資產證券化的典型案例，但其改造和REITs發行均早於2026年續期政策，且項目發行REITs時土地剩餘年限較長，與當前部分存量商辦項目剩餘年限較短的情況存在差異。

典型案例：上海地產江月路項目

(1)項目基本情況

江月路項目由三棟樓組成，位於上海市閔行區浦錦街道南江洲路55號、91號、125號。項目所屬的浦江世博家園是2010年上海世博會動遷居民的安置社區，項目原規劃為社區辦公配套，土地性質為配套商品房，建築功能為辦公，建築面積約57560平方米，於2015年竣工。

項目產權單位為上海地產集團旗下投資公司，運營單位為上海地產集團旗下城方公司，權屬清晰。

項目建成後三年，因周邊辦公市場環境變化及成本因素，長期處於空置狀態，改造意願強烈。

項目距離地鐵8號線江月路站較近，且擁有完善的中小學、商業等配套設施，且緊鄰漕河涇開發區浦江高科技園區，租賃需求較為旺盛。

(2)項目改造

申請改造：2017年，上海市發布《關於本市商業辦公清理整頓項目轉型的規劃土地指導意見(試行)》，鼓勵清理整頓名單內的商辦項目轉型為租賃住房。地產投資公司經綜合評估後申請將項目轉型為租賃住房，並於2018年獲得閔行區政府批覆同意。

土地合同變更：2018年，閔行區規劃和土地管理局與項目方簽訂補充出讓土地合同，明確建築性質由辦公樓轉為租賃住房。

改造費用：在項目改造升級中，地產投資公司投入基礎設施改造約1800萬元，城方公司投入裝修改造費用約1.1億元，合計改造投資約1.3億元。

產權證變更：2021年，項目在閔行區規劃和自然資源局完成產權證變更，建築物性質更新為租賃住房。

項目納保：2022年9月，閔行區保障性租賃住房領導小組出具認定書，正式確認項目為保障性租賃住房。

(3)項目運營

2019年5月，裝修改造完成並作為租賃住房投入運營。項目1-2層為商業配套，面積4825平方米；3-20層為租賃住房，面積52734平方米，主力戶型面積28-58平方米，約1080套。

2020-2022年，項目年營業收入分別為4452萬元、5332萬元和4751萬元；2022年受疫情影響出現階段性下滑，目前年均營業收入保持在5000萬元以上，出租率約94%。

項目原需運營約20年方可收回成本，改造為租賃住房後資金回收周期縮短約10年。

(4)REITs發行

2025年3月21日，匯添富上海地產租賃住房REIT獲中國證監會批覆，基金合同生效；3月31日REITs正式發行上市。

該基金存續期65年，共募集資金13.62億元；公衆認購倍數達494倍，市場關注度較高。

江月路項目資產評估值8.75億元。

資料來源：閔行建委，中指研究院綜合整理

江月路項目雖然具有國資平台背景、土地剩餘年限較長等有利條件，但其從存量商辦改造為租賃住房、完成保租房認定並實現公募REITs退出的過程，仍為同類項目提供了較完整的實踐樣本。項目經驗表明，商改租項目能否實現資產證券化，除改造手續合規外，還取決於產權關係、區位和租賃需求、改造成本、運營表現以及土地剩餘年限等多項條件。對於土地剩餘年限較短的項目，未來能否通過續期政策補足長期運營和資本退出所需期限，仍需結合後續項目進一步驗證。

此外，在退出方式上，公募REITs並非商改租項目的唯一選擇。2026年6月，中金—博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃發行，底層資產為由寫字樓、商辦類綜合體改造形成的服務式公寓，體現了機構間REITs在市場化租賃住房領域的應用可能。與保租房公募REITs相比，機構間REITs底層項目在租金定價、客群選擇和運營方式上具有更大自主性，更適合區位較好、運營能力較強、希望保持市場化租金水平的項目。但其投資者範圍、產品流動性和孖展成本與公募REITs存在差異，資產能否獲得合理定價仍取決於項目現金流穩定性和市場認可度。

03.政策條件逐步完善，商改租仍需建立項目化投資判斷框架

工商業用地續期政策的完善，為商改租項目延長運營期限、改善資產退出條件提供了新的可能，但政策並不能替代項目本身的經濟測算。對於企業而言，項目是否具備投資價值，仍需圍繞改造條件、土地期限、租賃需求、運營收益和退出方式進行綜合判斷。

第一，優先篩選具備改造基礎和租賃需求的存量資產。項目應重點關注交通可達性、周邊產業和人口導入、生活配套以及建築結構等條件。臨近軌道交通站點、產業園區或就業集中區域，且建築層高、消防、採光、用電、給排水等條件適合改造的商辦和產業園區，更有可能形成穩定的租賃需求，改造成本也相對較低。除區位條件外，還需提前核查項目產權關係、抵押查封、規劃用途及歷史手續，避免因權屬或合規問題增加改造難度。

第二，將土地續期作為項目投資測算的前置條件。土地剩餘年限直接影響項目可持續運營時間、資產估值和資本化退出。企業在項目改造前，應明確土地性質、剩餘年限、續期適用條件、續期年限及地價計收方式，並結合城市政策判斷續期可行性。上海已針對擬發行REITs項目提出續期年限可據實確定，廣州進一步細化了續期流程和地價規則。不同政策路徑對應的項目條件和成本約束不同，不能將續期可能性直接等同於續期結果。

第三，結合改造成本和經營收入測算項目的長期收益。商改租項目的收益測算不能只看改造後的租金水平，還應考慮改造投資成本、改造周期、運營管理費用、出租率、租金管控要求以及配套商業收入等因素。對於擬納入保租房體系的項目，還需考慮租金標準和運營要求對收益水平的影響。只有在改造投入、運營現金流和資金回收周期基本匹配的情況下，項目才具備進一步推進的基礎。

第四，根據項目屬性選擇合適的退出方式。符合保租房認定要求、運營現金流穩定、土地期限能夠滿足長期持有要求的項目，可重點關注保租房公募REITs。對於區位較好、產品市場化程度較高、希望保留租金自主定價權的項目，可研究機構間REITs等退出方式。機構間REITs在投資者範圍、產品流動性和孖展成本等方面與公募REITs存在差異，項目能否實現合理定價，更多取決於資產質量、運營表現和現金流穩定性。

總體來看，工商業用地續期政策改善了商改租項目的長期預期，但項目規模化落地仍取決於多項條件能否同時成立。未來企業應從「能否改、能否續、能否租、能否退出」四個方面建立項目篩選和投資決策機制，對不同城市、不同物業類型分別測算，優先推進政策條件明確、改造成本可控、租賃需求穩定且退出路徑清晰的項目。