8月25日，海鷗住工（002084.SZ）開盤漲停，連續兩個交易日漲停，截至發稿報4.35元/股，最新市值約28.1億元。「展望未來，特區政府將會在三方面全力工作。第一方面是全速編制香港五年規劃，第二是全速推進北部都會區建設。」今年7月1日，香港特區行政長官李家超曾這樣公開表示。

僅1個多月後，8月24日，香港特區政府發展局公布北部都會區（以下簡稱「北都」）洪水橋/廈村新發展區首個「片區開發」試點招標結果：區域內一幅約11公頃的土地，以10.3億港元批出。

一個罕見的由內地房地產央企、內地電商巨頭和港資構成的六方財團組成了聯營公司，併成為中標的主體。財團裏包括中國海外發展有限公司、招商局置地有限公司、華潤置地有限公司、中國旅遊集團有限公司、京東集團股份有限公司及信和置業有限公司。六家企業組成的聯營公司洪水橋新發展有限公司（HSK New Development Limited）是在今年7月3日提交了標書。

這並不是一個常見的財團組合，而各方在這個龐大的項目中持有多少股份，招商局置地有限公司（以下簡稱「招商局置地」，0978.HK）8月24日晚間發布的公告披露了更多細節。

公告顯示，招商局置地、中國海外、華潤置地（海外）、中旅投資、京東及信和置業在聯營公司各持股比例分別為17%、17%、17%、15%、17%及17%。由於合營夥伴的總資本承擔預計約為168億港元，招商局置地預計，按其在合營企業17%的股權將出資約28.56億港元。

與傳統住宅項目不同，這並不是單純的土地開發。

聯營公司競得項目包括三幅住宅/商業用地，以及一幅企業及科技園用地，總面積約為3.62萬平方米，許可總建築面積約為22萬平方米。

京東被明確納入項目的產業運營體系——京東物流將作為龍頭企業進駐，建設智慧現代物流中心。而按照其持股比例，京東在項目中的出資額同樣為28.56億港元。

從2024年宣佈投入15億元加碼香港市場，到收購物流地產、佳寶超市、寫字樓和學生宿舍，再到如今參與北都大型片區項目開發，京東在香港的投資版圖正在不斷擴大。

總投資168億港元，六方財團拿下北都項目

北都被視為香港未來發展的新引擎。

早在2021年10月，前特區行政長官林鄭月娥發布的任期內最後一份《施政報告》就提出這一計劃。在多個公開場合和最新的《施政報告》中，李家超也曾多次提及將「加快發展北部都會區」作為重要議題。

根據香港特區政府發展局2023年10月公布的《北部都會區行動綱領》，北部都會區規劃會以「產業帶動，基建先行」為主軸，深度對接深圳和大灣區其他城市的規劃，全面發展後可提供約50萬個新增房屋單位和50萬個新職位，面積和未來人口約佔香港的三分之一。

洪水橋項目是香港北都首個「片區開發」試點項目。與過去單純拍賣住宅用地不同，此次招標採用「雙信封制」，價格建議只佔30%的評分，另外70%來自非價格建議——包括會否發展策略性產業、會否引進龍頭企業、發展速度、投資規模、創造的就業機會等。

最終，洪水橋新發展有限公司在價格和非價格兩方面的得分均高於另一家競標者恒基地產，拿下項目。

聯營公司將負責平整並開發3幅住宅用地，可提供3000多個住宅單位；在一幅企業及科技園用地上建設智慧現代物流中心，總建面約5.10萬平方米。

作為產業營運方的京東物流，未來數年內將逐步投入京東自主研發的「狼族」機器人系列技術設備和能力，建設現代化物流園區。

也就是說，項目由地產商負責開發，產業運營方負責導入產業，長期資本一起承擔城市建設。

根據中標方案，京東將在55個月內啓動現代物流產業大樓運營，投入運營的總樓面面積不少於1.53萬平方米，相比原先設定的96個月最低要求明顯提前。

這背後，是北都與深圳之間的區位聯繫。

洪水橋鄰近深圳灣口岸，也是北都重點發展的產業區域之一。京東計劃通過建立北部都會區大型智慧物流樞紐，服務於本地到本地物流、內地和香港進出境物流，香港到海外國際物流，提高與粵港澳大灣區經濟的密切度，強化香港與內地、香港與全球經濟的樞紐作用。

從寫進《施政報告》到出讓土地、引進產業，香港北都進入正式建設階段。

從買樓到開mall，京東在港投資超350億港元

洪水橋片區項目並不是京東第一次在香港進行大手筆投資。把時間拉回到兩年前，京東在香港的佈局還主要圍繞電商和物流展開。

2024年9月，京東宣佈進一步加碼香港市場，初期投入15億元，長期投入上不封頂，資金主要用於商品價格補貼、物流補貼和服務優化。

幾乎在同一時期，京東旗下京東產發以18億港元收購香港沙田利豐中心。這是京東產發在香港收購的首個工業項目，也是2024年以來香港最大的整棟工業物業交易之一。

到了2025年，京東進一步向線下零售延伸。

8月，京東完成對香港佳寶食品超級市場的收購。佳寶在香港擁有超過90家門店，主營生鮮、凍肉、糧油雜貨等商品。京東隨後成立創新零售-佳寶業務部，進入香港實體零售市場。

此後，京東在香港的投資又落在辦公物業。

2025年12月，京東控制的投資公司以約35億港元收購中環中國建設銀行大廈50%權益。京東當時表示，此次收購主要為滿足自用需求，並強調公司「始終看好在香港的發展，將圍繞供應鏈持續投資，推動零售、物流、技術研發等業務融入香港、服務香港。」

今年7月，京東旗下公司以初步購買價7.5億港元收購香港油麻地一項學生住宿物業。該物業由酒店客房改造而來，預計2026年下半年完成。交易完成後，原業主遠東發展旗下管理公司還將繼續負責運營三年，並提供每年4500萬港元的保證收入。

從物流地產到實體超市，再到辦公樓和學生宿舍，京東在香港投資的邊界正在不斷擴大。與此同時，京東也在繼續強化香港本地消費和物流網絡。

今年6月，香港首家京東MALL在灣仔開業，門店面積超過3000平方米，主打家電、消費電子等產品的體驗式消費。京東方面透露，未來三年計劃在香港落地6至8家京東MALL，並繼續聯動佳寶超市和京東物流。

京東集團此前曾表示，截至2026年6月，其在香港累計投資額已經超過350億港元，本地員工約3000人，計劃未來三年將香港員工規模擴大至1萬人。

回看京東過去兩年在港佈局，從加碼電商業務，到收購物流地產、佳寶超市、辦公物業，再到京東MALL開業，京東一直在補齊在港業務版圖。

北都洪水橋項目，讓這些佈局有了更大的落點。

六方財團「組隊」開發，地產開發商負責住宅建設和城市配套，產業運營方引入產業並長期運營。開發能力、產業能力、長期資本共同進入同一個項目，這或許纔是這筆168億港元合作留給市場的想象空間。