深圳樓市，拖了16年的轉機

有的開發商，狠狠地瞄準了深圳。

但被要求兩年內「搶救」一個項目。

拖了16年的轉機

最近，深圳樓市在悄然間，解決了一塊硬骨頭。

位於深圳市羅湖區的布心花園，迎來新的進展。

7月底中交城市投資發展（廣東）有限公司正式成為羅湖區東湖街道布心花園一、二、四區城市更新單元紓困盤活前期服務公司。

中標要求相當嚴格——

服務合同周期2年，最多延期1年；

3個月內須完成全體居民意願摸底；

4個月內須制定補償協議換籤方案；

1年內需要協助組織業主重新換籤搬遷補償協議；

而2年內須完成新實施主體確認之前全部前期準備。

這部分工作猜測，大致會包含梳理原明升債權債務、司法查封、原協議糾紛、成本測算、方案優化等。

是個相當龐大且複雜的工作量。

但這也意味着，這個拉鋸了16年之久的深圳改造項目，重新出現轉機。

在快速推進時間效率上，約束了服務的期限，一定程度上能加快後期的協商拆遷工作，給了業主一顆「定心丸」。

同時也為深圳「爛尾」舊改探索了一條可行之路。

中交城投此次中標的是「前期服務」，還不算直接的全盤接手開發。

這種設定嚴格KPI分步走的策略，既利用了央企的專業能力釐清舊賬，也降低了其直接接盤的風險，為最終確定新的實施主體創造後續的條件。

畢竟體量太大的改造項目，一個實施主體是一口吃不下來的，真正完成改造的過程中，往往需要多方的合作及介入。

不過有明確硬性時間考覈，不用再無期限耗下去，如果後續流程全部走完，中交城投存在很大概率會成為最終實施開發主體。

羅湖布心花園從1989年起開始分期建設，共計四十餘棟樓房。

更新單元用地面積約17.16萬平，拆除用地面積約16.84萬平，開發建設用地面積約12.62萬平，規劃容積82.46萬平，其中住宅70.13萬平（含人才住房和保障性住房15.3萬平）。

2010年首次啓動舊改談判（深圳財富集團進場），但因簽約率不足，項目停滯。

2017年明升集團接手，重啓意願徵集，項目取得一定進展。

2020年3月正式納入深圳市城市更新單元計劃，項目獲得官方立項。

2022年8月明升集團中選為舊改實施主體，簽約率達約92%，業主陸續騰房。

（格隆匯樓市近期實拍）

但進入2025年後明升集團陷入資金問題，部分賬戶銀行凍結，過渡安置費停止發放，而項目一期部分業主亦未搬離而導致項目再次陷入停滯。

而外界這些年也一直好奇，為何布心花園能拖得如此之久。

一方面，布心花園1989年開始分四期建設，但早期建設使用的是海沙，而海沙建設出來的房子容易腐蝕鋼筋，在漫長的使用過程中出現不可逆損傷。

時間年份久遠，從實地樓棟也可以看到，布心花園的破舊——

（格隆匯樓市近期實拍）

另一方面，布心花園建成後，成為深圳早期一大社區大盤，共計2990戶，但有權屬登記的共計2985戶。

龐大的拆遷權屬協調，本就是一場無休止的談判，這也導致即使到了16年後的今天布心花園仍有部分業主未能協商好搬遷。

從實地可以看到，零星業主依然正常居住在小區內，外街部分商鋪也正常營業中。

（格隆匯樓市近期實拍）

再就是拆遷成本，這些年越拖越高。

早在二十多年前，羅湖布心花園的登記價不過是2500元/㎡左右，到了2025年布心花園的評估價已經去到5萬+/平。

2004年布心花園28棟約73.1平709戶型，登記價不過是18.68萬，摺合單價約2555.4元/㎡，到了2016年布心花園5棟約76.91平的709戶型，登記價漲到了約171.71萬，摺合單價已經漲到約22326元/㎡。

（來源：阿里拍賣平台）

而這兩套房源的市場評估價，前者2025年9月漲到了約39572元/㎡，後者則經過拆遷1:1.3的產權調換方式給予安置補償後，去年9月包含約1600元/㎡的市場評估價去到約54700元/㎡。

（來源：阿里拍賣平台）

這只是回遷安置房的法拍評估價，還是在布心花園能正常施工建設，並在2029年底能建成交付的基礎上假設。

（來源：阿里拍賣平台）

若布心花園拖到三年後依舊無法交付，那麼這個評估價格將再次失效發生變化。

但毫無疑問的是，布心花園從2004年到2025年，這21年間，價格已經翻了十幾倍。

即使是2010年啓動首次拆遷談判，價格也已經不便宜。加上拆遷談判的過程中，還涉及搬遷補助費、臨時安置費、業主簽約獎勵金等，都是一筆巨大的費用。

以深圳市羅湖區布心路布心花園1區5棟709號為例，除了住宅拆遷安置房面積置換，還涉及51個月臨時安置補助費，共計33.06萬元。

有多少開發商能夠真正耗得起漫長而又沉重的前期成本支出？

所以，布心花園在2010年經歷了深圳財富集團，再到2017年的明升集團，如今是中交城投來接棒。

舊改市場主體的量級與實力也一步一步往上走。

業主等不及了，中交城投也等不起

為何成交標的要求中標服務商，必須在兩年內完成實施主體確認前的準備工作？

一方面，布心花園改造拖得太久。

布心花園2010年就立項，中間不僅經歷過深圳財富集團，還經歷了廈門的明升集團。

去年4月明升集團因資金鍊緊張停發了臨時安置費。

到中交城投接手，已經距離項目初期立項，已經過去16年。

而項目一直處於簽約協商的階段，房子早已經破舊不堪，絕大部分業主已經等待已久。

若再不加快改造，項目面臨的麻煩與成本還會持續增加。

另一方面，即使中交城投有很大概率會成為最終的實施開發主體，自身也有一定的資金壓力。

這幾年，中交城投的收入下降，城綜業務收入萎縮，地產成為收入基本盤，但地產業務毛利也是收縮的。

根據《中交城市投資控股有限公司2026年度跟蹤評級報告》中披露的數據——

2023—2025年中交城投總營收從130.65億下滑到105.47億元，再到96.06億元。

今年一季度僅11.62億元，而2024年一季度公司總營收還是54.02億元。