8月24日，香港特區政府發展局公布了北部都會區首個"片區開發"試點項目的中標結果。
洪水橋/廈村新發展區內的片區項目，由"洪水橋新發展有限公司"以10.3億港元中標，項目全周期總投資約168億港元。
這是北部都會區從規劃圖紙走向實體建設的第一個落地項目，意義不一般。
01
六方聯營
三家央企 + 京東 + 信和 + 中旅
中標主體"洪水橋新發展有限公司"是一家專門為這個項目成立的聯營公司，背後站着六個股東：
從股權結構看，中國海外、招商局置地、華潤置地、京東、信和置業各佔17%，中旅投資佔15%。
這個組合很有講究。
三家央企（中海、招商、華潤）在內地有豐富的片區綜合開發經驗，擅長大規模土地整理和基建協調
京東是產業運營方，帶來智慧物流技術和供應鏈資源
信和置業作為香港本土開發商，熟悉本地審批流程和市場規則
中旅投資則在文旅和商業運營上有積累。
"內地央企 + 產業龍頭 + 香港本土開發商"的組合，本身就是一種信號：北都的開發，不是某一方能單獨喫下的，需要資金、產業、本地經驗三者同時到位。
洪水橋/廈村新發展區規劃構想圖
02
168 億怎麼花
很多人看到"168億"和"10.3億"兩個數字會困惑，這裏先算算。
10.3億港元，是中標方付給政府的土地價款，也就是傳統意義上的"地價"。
168億港元，是聯營體對整個項目全周期的總投資估算，包含地價、土地平整、基礎設施建設、住宅開發、物流中心建設、後期運營等全部成本。兩者口徑完全不同，差了十幾倍。
具體建設內容分三塊：
第一，住宅板塊。
聯合體負責平整和開發3幅住宅用地，建設約3000多個居住單位（按每單位約50平方米估算），配套社區商業，目標是實現職住平衡。
第二，產業板塊。
在一幅企業及科技園用地上，建設總樓面面積約5.095萬平方米的智慧現代物流中心，由京東集團作為龍頭企業進駐運營。
中標方承諾，55個月內就要讓不少於1.53萬平方米的物流面積投入運營，而標書的最低要求是96個月——整整快了41個月。
京東預計，僅物流板塊就能創造超過2500個就業崗位，其中約100個技術崗位。
第三，政府義務。
這是最容易被忽略、但最能體現"片區開發"特徵的部分。
聯合體要自行出資完成土地平整，在2028年底前將部分整理好的企業科技園用地和政府設施用地無償交還特區政府，同時修建公共道路、步行街、休憩空間等公共配套，一併移交政府。
整個項目預計連同上下游產業，創造超過6000個就業崗位。
03
為什麼不是價高者得
這個項目還有一個特別之處：它不是香港傳統的"價高者得"賣地模式。
洪水橋項目用的是"雙信封評標"。
投標方要提交兩個信封：一個裝價格建議，一個裝非價格建議，也就是產業運營方案。評分權重上，非價格因素佔70%，價格因素只佔30%。
這意味着，哪怕你出的價比別人高，如果產業方案不夠好，照樣拿不到地。
這次招標從2025年12月30日開始，2026年7月3日截標，一共只收到兩份標書。另一份來自恒基地產。最終，六方聯營體在價格和非價格兩個維度的評分都高於恒基，勝出。
為什麼香港政府要做這種改變？
答案藏在北部都會區的定位裏。
北都不是要再造一個"地產項目"，而是要建一個有產業、有人口、有配套的完整新城區。
如果還是按老辦法賣地，開發商拿地後蓋樓賣房，賺完錢就走，產業和就業沒人管，北都就會變成一座"睡城"。
所以政府把產業方案的權重拉到70%，本質上是在用招標規則倒逼開發商：你不能只帶錢來，你得帶產業來。
洪水橋未來城市規劃效果圖04
模式意義
香港城市開發的一次試驗
洪水橋項目是北部都會區從規劃走向實體建設的第一個片區開發試點，它的意義遠超一個地產項目本身。
香港長期依賴"賣地財政"，政府收入高度依賴土地出讓，開發商的盈利模式也高度依賴"拿地—蓋樓—賣房"的短周期循環。
這種模式在過去支撐了香港的城市建設，但也帶來了產業空心化、房價高企、職住失衡等問題。
片區開發模式則完全不同。政府不再是簡單地把地賣出去收錢，而是引入社會資本，讓企業幫忙整理土地、建設基礎設施、引入產業、運營配套，最後政府還能拿回一部分已經成熟的土地和公共設施。
企業的盈利來源也從單一的住宅銷售，擴展到了產業運營的長期收益。
這在內地已經是非常成熟的模式，央企們在全國各地做了大量片區開發項目。
但在香港，這是第一次。
當然，挑戰也很現實。香港的土地審批程序複雜、環保和司法複覈程序多、建設成本高、工期長，這些都是內地經驗不能直接照搬的地方。洪水橋項目能不能跑通，很大程度上取決於後續執行效率。
但無論如何，方向已經明確了。如果洪水橋這個試點成功，北部都會區後續的大片區開發，大概率都會沿用這套"產業優先、綜合開發"的模式。香港的城市開發邏輯，正在悄悄發生變化