【導讀】多部門推出一攬子政策，推動加快構建房地產發展新模式

　　中國基金報記者 張玲

　　8月28日，我國房地產行業迎來具有里程碑意義的重大政策調整。住建部、央行、金融監管總局、證監會等多部門連發多份重量級文件，圍繞商品房銷售制度、房企信貸管理、資本市場孖展渠道等推出一攬子改革舉措，改革力度、覆蓋廣度均十分罕見。

　　多位受訪專家表示，多部門同步推出的政策「組合拳」，是一場覆蓋商品房銷售、信貸管理、資本市場孖展的全鏈條制度重構，將推動行業告別過去高槓杆、快周轉的發展路徑，為房地產新發展模式築牢制度根基，助力推動房地產市場高質量發展。

　　完善商品住房銷售制度

　　有力有序推進現房銷售

　　8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局等三部門聯合發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》），明確提出完善商品住房預售管理、有力有序推行商品住房現房銷售，以及加強政策措施協同。

　　1994年，《城市房地產管理法》在法律層面確立商品房預售制度，此後預售模式逐步成為我國新房銷售的主流方式，至今已走過三十餘年曆程。最新《通知》並沒有一刀切直接取消預售制度，而是強調了「穩中求進、先立後破，穩步推進商品住房銷售制度改革」。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，《通知》從預售、資金、現售、土地、孖展等多環節系統施策，既契合房地產發展新模式要求，也為市場平穩轉型和購房者權益保護提供了堅實制度基礎。當前，房地產行業正從「有沒有」轉向「好不好」，住房品質提升成為關鍵。推進銷售制度改革、引入現房銷售模式，有助於從交易端優化住房消費新格局，提升產品品質與交易安全性，更好適應行業發展新階段。

　　「今年以來，多地已在土地供應中增加現房銷售地塊，部分城市也出現了現房銷售項目，市場對配套制度的需求日益迫切。」嚴躍進指出，《通知》明確支持各地結合實際、穩妥有序、循序漸進推進改革，有利於釋放政策正向效應。

　　首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，未來現房銷售將逐步成為市場主流，這將對房企的資金實力、項目管控能力與產品品質提出更高要求，加速行業優勝劣汰，進而推動房地產市場高質量發展。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，《通知》旨在落實國家「十五五」規劃綱要提出的「完善商品房開發、孖展、銷售等基礎制度」精神與要求，構建我國房地產新發展模式、推進高質量發展。同時，完善商品房銷售制度的核心在於有力有序推進現房銷售。在現房銷售模式下，新增的供應將徹底實現「所見即所得」，行業也將逐步告別「同質化競爭、低水平供給」。

　　建立主辦銀行制度

　　房貸最長可貸40年

　　同日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》圍繞房地產開發、建設、銷售、運營全生命周期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等細分領域的貸款品種，構建了全面覆蓋、有序銜接的房地產信貸產品體系。

　　招聯首席經濟學家、上海金融與發展實驗室副主任董希淼表示，《意見》是對房地產信貸制度的系統性重構，通過「先交房、後放貸」的核心機制，配合更長的貸款期限、更靈活的重組安排和更嚴格的資金監管，構建一個對購房人更為友好、對房地產行業更為穩健、對金融系統更為安全的制度框架。

　　為了更好滿足房地產合理信貸需求，《意見》重點對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優化。

　　開發貸款方面，《意見》明確提出建立開發貸款主辦銀行制度。對此，嚴躍進表示，這是房地產發展新模式中的重要新提法，其核心在於強化銀行對項目孖展的全流程負責，落實審核職責，使資金監管更加到位。

　　同時，政策將近年來「保交樓」相關貸款經驗納入其中，明確要求對不同所有制房企項目一視同仁提供貸款，這有助於打破所有制壁壘，使各類企業均可依據項目資格和業務實際獲得孖展支持，真正實現「一碗水端平」。

　　個人住房貸款方面，市場關注度最高的是將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年。

　　「這是房地產金融領域的一項重大突破。其最直接的影響是降低每月應還本息，顯著緩解購房初期的月供壓力。」嚴躍進表示，以100萬元貸款本金、年利率3%計算，採用等額本息還款方式，30年期月供為4216.04元；延長至40年期後月供降至3581.02元，每月還款額直接減少635.02元，降幅約15%。

　　對於當前市場存在的部分顧慮，嚴躍進進一步指出，期限延長可能增加總利息支出，但其本質是「以時間換空間」，優先解決短期現金流壓力。同時，40年並非強制還款期限，購房者後續收入提升後，仍可通過提前還貸等方式優化債務，實操中具有充分彈性。因此，當前政策能讓更多需求「敢貸、能貸」，是房地產金融精準施策的重要體現。

　　趙秀池直言，貸款期限延長是一把「雙刃劍」，一方面降低了購房資金門檻，但另一方面貸款的總利息也有所增加。「此外，有可能到還款日，購房人已經退休了，是否還有還款能力是需要考慮的一個問題。因此，購房人需要根據自己的具體情況作出借款期限的判斷。銀行也需要進行相應的制度設計，以防範金融風險。」

　　《意見》還對還款方式進行約束，提出「貸款期限在1年以上的，按月還本付息」。南開大學金融學教授田利輝指出，這實質上是禁止「先息後本」「氣球貸」等前期只付利息、本金後置的做法，避免了貸款存續期內風險不斷累積、現金流與債務償付能力脫節的問題，確保居民在每一期都處於真實的還本付息壓力測試之中，防止投機性購房和過度加槓桿。

　　構建多層次孖展支持體系

　　拓寬房企資本市場孖展路徑

　　同日，證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱證監會《意見》），提出一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業合理孖展需求，構建起「股權—併購—債券—資產證券化—不動產私募投資基金」多層次資本市場孖展支持體系，全方位拓寬了房企資本市場孖展路徑。

　　李宇嘉分析，首先，證監會《意見》重點明確了改革房地產開發孖展方式，推動從依賴主體信用向基於項目情況轉變，這與住建部提出的項目公司制、主辦銀行制相呼應，顯示房地產孖展功能削弱，「總對總」的孖展一去不復返。

　　其次，證監會《意見》將推動房地產金融向新模式轉型。過去銀行靠土地抵押、按揭投放的規模化增長獲利。未來必須要轉向服務現房銷售，探索存量盤活、運營（租賃和城市更新）的金融支持，在實現房地產新模式轉型的過程中，探索屬於銀行的利潤空間。

　　最後，證監會《意見》將為城市更新提供孖展創新。城市更新「孖展—現金迴流」的周期更長，更需要CMBS、不動產ABS、REITs等工具。後續，孖展新模式能否成規模湧現，以及項目能否形成可持續循環落地，都是城市更新能否推進的關鍵要素。

　　證監會《意見》還指出，上市房地產開發企業再孖展的，重點關注其資金管理、拿地拍地、項目建設銷售等內部控制制度是否健全有效，以及項目開發、註冊資本繳納、企業資格等是否合法合規。

　　「這是從源頭把控風險，汲取上一輪市場發展中部分企業因內控缺失導致違規孖展、規模盲目擴張，最終積聚重大風險的教訓。堵住制度漏洞、強化合規性，是本次政策的重要轉向。」嚴躍進表示，最新推出的支持政策並非簡單「輸血」，而是「輸血」與「堵漏」並重，在提供孖展保障的同時，切斷違規操作鏈條，有利於推動企業建立長效健康發展機制以及行業整體高質量發展。

　　田利輝直言，房地產金融已經從「百米衝刺」轉向「馬拉松」，拼的不是爆發力，而是耐力、判斷力和長期主義。只有把風險看透、把方向找準、把合規守住，才能真正助力房地產市場平穩健康發展。

　　多部門政策合力

　　推動加快構建房地產發展新模式

　　同日，金融監管總局會同相關部門改革完善房地產孖展制度，印發了《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》《個人住房貸款管理辦法（試行）》《商業地產貸款管理辦法（試行）》《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》《信託公司開展房地產領域信託業務管理辦法（試行）》。

　　嚴躍進指出，金融監管總局多項政策與證監會資本市場支持措施形成合力，從銀行貸款和資本市場兩條路徑同步發力，為房地產行業提供了多維度孖展支持，這標誌着房地產發展新模式在孖展配套制度方面邁出了實質性步伐，有助於進一步穩定市場預期，促進行業健康發展。

　　「8月28日，住建部門、央行及金融監管等多部門從多維度密集出台系列政策，其核心關鍵詞為房地產發展新模式。」嚴躍進總結道，無論是預售制度與現房銷售的改革，還是商業銀行貸款（尤其是個人按揭）的優化，抑或資本市場對房企孖展的支持，其背後均以房地產發展新模式為統領，旨在助力行業轉型。

　　趙秀池分析，本輪一攬子政策的核心信號有三：一是通過頂層設計進行制度重構，央行、住建部等核心部門同步發力，覆蓋銷售、信貸、孖展全鏈條，不是短期刺激，而是為「十五五」規劃提出的房地產發展新模式打地基。二是終結「爛尾樓」風險，核心機制是資金全程閉環管理。從源頭保障「所見即所得，交房即交證」。三是倒逼行業轉型，開發商必須靠產品和質量競爭，過去高槓杆、快周轉的模式被徹底終結，未來行業發展將更穩健。

　　「從需求側而言，系列政策將提振市場信心，釋放剛性、改善性住房需求，有利於平衡供求關係，促進房地產市場回暖。」趙秀池說。