2026年8月28日，多個部委集中發布了三份事關房地產基礎制度改革的重磅文件。政策提振下，如何看房地產行業的長期價值？（資料參考：21世紀經濟報道《重大調整！三份重磅文件完善房地產基礎制度，現房銷售時代加速到來》，2026.8.28）

　　制度性改革或重塑行業發展

　　1、銷售制度變革：現房銷售加速

　　8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局發布了《關於完善商品住房銷售制度的通知》，主要內容為完善商品住房預售管理、有力有序推行商品住房現房銷售和加強政策措施協同。分析稱，此前住建部即多次明確表示推進現房銷售制度，旨在從根本上防範交付風險。2025年，全國商品住宅銷售面積和銷售金額中的現房佔比分別為32%和27%，分別較2021年提升22和18個百分點。（數據來源：國家統計局、Wind，截至2025.12.31；資料參考：國信證券《房地產現房銷售新規點評》，2026.8.28）

　　2、信貸制度優化：緩解購房與開發壓力

　　當日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，受市場關注的重點內容為：一是將個人住房貸款的最高期限延長至40年，合理提升購房人的貸款能力；二是建立開發貸款主辦銀行制度，為項目公司提供合理信貸支持。（資料參考：中國證券報《事關房地產信貸，央行、金融監管總局發文》，2026.8.28）

　　3、資本市場支持：補齊資本金短板

　　證監會也於同日發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，從資本市場維度對支持房企孖展、防範化解風險作出系統安排。分析稱，傳統信貸在本質上增加負債、放大槓桿，或難以從根本上改變資本結構；資本市場通過支持上市房企再孖展、併購重組、REITs擴募、不動產私募投資基金等權益類和中長期資金工具，有望推動房企在降槓桿的同時盤活存量資產。（資料參考：興業證券《資本市場政策加碼 助力構建房地產發展新模式》，2026.8.29）

　　有分析認為，隨着房地產市場進入新發展階段，在推動行業高質量發展、加快構建房地產發展新模式等方面可能持續發力。（資料參考：21世紀經濟報道《重大調整！三份重磅文件完善房地產基礎制度，現房銷售時代加速到來》，2026.8.28）

　　當下看好房地產的長期邏輯

　　綜合機構分析，在行業新舊模式轉換的背景下，當前板塊估值處於歷史相對低位，為長期投資者提供了關注窗口，具備核心競爭力的龍頭企業或更值得關注。（數據來源：Wind，統計區間：2009.10.28至2026.8.29）

　　1、政策合力催化

　　近年來密集出台的房地產政策分為兩條主線：一是提振需求，如優化限購措施、放寬公積金貸款申請和公積金提取場景、提供購房補貼等，刺激市場需求；二是控制供給，主要是限制土地出讓、強化資金監管、推廣現房銷售，避免供給增加。兩者的共同目標都是化解房地產市場供過於求，穩住房地產市場。（資料參考：中信證券《房地產兩條政策主線，同一政策目標》，2026.8.26）

　　2、核心城市房價韌性凸顯

　　儘管全國市場仍在築底，但一線城市房價已展現出顯著的韌性。2026年7月，一線城市二手住宅銷售價格按月上漲0.2%，已連續5個月保持按月上漲態勢。（數據來源：國家統計局，截至2026.7.31；資料參考：央廣網《連續5個月按月上漲，一線城市二手房釋放什麼信號？》，2026.8.18）

　　租金企穩也為房價提供了基本面支撐。一方面，我國7月百城租金回報率已達到2.48%，接近2.6%的公積金貸款利率，基本回到2.4%-2.8%的合理區間；另一方面，7月中指50城租金指數月按月為0.13%，漲幅較6月走闊。租金止跌疊加租金回報率回到合理區間，或意味着多數城市房產的居住價值和價格已基本匹配。（數據來源：Wind、中指研究院，截至2026.7.31；資料參考：國金證券《樓市長期支撐的再確認》，2026.8.27）

　　3、行業格局或重塑

　　預售模式下，房企依靠前期回款快速滾動拿地、擴張規模，高槓杆、高周轉成為行業常態。推行現房銷售，則會拉長房企的資金回籠周期，對企業的資金實力、運營能力、產品打造能力將提出更高要求。（資料參考：第一財經《現房銷售時代加速到來，一場房地產行業大變局正在發生》，2026.8.28）

　　隨着現房銷售的推進，聚焦核心城市、注重產品品質的開發企業，以及口碑良好、運營服務能力突出的輕資產管理企業，將更有可能贏得競爭優勢。（資料參考：中信證券《房地產兩條政策主線，同一政策目標》，2026.8.26）

　　4，估值處於歷史相對低位

　　經過近年來的持續調整，目前房地產板塊估值已處於歷史相對低位。以中證內地地產主題指數（000948.CSI）為例，根據Wind數據，截至2026年8月29日，該指數市淨率（PB）為0.54，處於指數發布以來1.25%的分位數水平。（數據來源：Wind，統計區間：2009.10.28至2026.8.29）

　　房地產ETF銀華（159768）作為跟蹤中證內地地產主題指數（000948.CSI）的ETF產品，或為投資者提供了關注行業復甦的工具。對比中證全指房地產指數，中證內地地產主題指數在估值、集中度方面具備鮮明特徵。

　　兩大地產指數指標對比

　　數據來源：Wind，截至2026.8.29

• 估值更低，彈性或更大：相較中證全指房地產指數，目前市淨率水平更低，或具備相對更高的估值性價比。

• 聚焦龍頭，資金利用率高：指數成份股集中度高，聚焦我國房地產行業龍頭，或有望充分受益於行業集中度的提升，資金利用率或更高。

　　對於希望關注房地產行業回暖趨勢的投資者，在符合自身風險承受能力的前提下，可關注房地產ETF銀華（159768），或可助力一鍵把握地產龍頭，力爭捕捉政策與市場共振帶來的修復機會。

　　風險提示：

　　投資有風險，投資需謹慎。基金是一種長期投資工具，其主要功能是分散投資，降低投資單一證券所帶來的個別風險。基金不同於銀行儲蓄等能夠提供固定收益預期的金融工具，當您購買基金產品時，既可能按持有份額分享基金投資所產生的收益，也可能承擔基金投資所帶來的損失。

　　您在做出投資決策之前，請仔細閱讀基金合同、基金招募說明書和基金產品資料概要等產品法律文件和本風險揭示書，充分認識本基金的風險收益特徵和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，並根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷並謹慎做出投資決策。

　　根據有關法律法規，銀華基金管理股份有限公司做出如下風險揭示：

　　一、依據投資對象的不同，基金分為股票基金、混合基金、債券基金、貨幣市場基金、基金中基金、商品基金等不同類型，您投資不同類型的基金將獲得不同的收益預期，也將承擔不同程度的風險。一般來說，基金的收益預期越高，您承擔的風險也越大。

　　二、基金在投資運作過程中可能面臨各種風險，既包括市場風險，也包括基金自身的管理風險、技術風險和合規風險等。鉅額贖回風險是開放式基金所特有的一種風險，即當單個開放日基金的淨贖回申請超過基金總份額的一定比例（開放式基金為百分之十，定期開放基金為百分之二十，中國證監會規定的特殊產品除外）時，您將可能無法及時贖回申請的全部基金份額，或您贖回的款項可能延緩支付。

　　三、您應當充分了解基金定期定額投資和零存整取等儲蓄方式的區別。定期定額投資是引導投資者進行長期投資、平均投資成本的一種簡單易行的投資方式，但並不能規避基金投資所固有的風險，不能保證投資者獲得收益，也不是替代儲蓄的等效理財方式。

　　四、特殊類型產品風險揭示：請投資者關注標的指數波動的風險以及ETF（交易型開放式基金）投資的特有風險。

　　五、基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產，但不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。本基金的過往業績及其淨值高低並不預示其未來業績表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成對本基金業績表現的保證。銀華基金管理股份有限公司提醒您基金投資的「買者自負」原則，在做出投資決策後，基金運營狀況與基金淨值變化引致的投資風險，由您自行負擔。基金管理人、基金託管人、基金銷售機構及相關機構不對基金投資收益做出任何承諾或保證。

　　六、本基金由銀華基金管理股份有限公司依照有關法律法規及約定申請募集，並經中國證券監督管理委員會（以下簡稱「中國證監會」）許可註冊。本基金的基金合同、基金招募說明書和基金產品資料概要已通過中國證監會基金電子披露網站http://eid.csrc.gov.cn/fund和基金管理人網站www.yhfund.com.cn進行了公開披露。中國證監會對本基金的註冊，並不表明其對本基金的投資價值、市場前景和收益作出實質性判斷或保證，也不表明投資於本基金沒有風險。