金吾財訊 | 2026年8月28日多部門出台地產銷售與信貸新規，中金研報聯合解讀政策影響。銷售制度實行「新老劃段」，新規前拿到工規證項目可維持原有預售；其餘新項目優先現房銷售，若做期房銷售需封頂纔可預售，房款納入獨立監管，定金不超20%。配套孖展上，開發貸期限拉長，期房項目最長5年、現房最長7年；個人按揭貸款最長期限提升至40年，按揭延後至竣工備案後發放，債務收入比上限提升至60%。報告指出新政核心目標為保護購房者權益、防範房企高周轉帶來金融風險，適配存量時代市場，今年二手房銷售佔比已超50%。房企現金流回正時間拉長至拿地後2.5‑3年，IRR下行，短期規模化房企受銷售、ROE壓制估值承壓，中長期若周期回暖會存在估值彈性，但彈性弱於過往。土地市場競爭格局重塑，短期拿地能力受壓制，中長期走向取決於房價；供給收縮有望改善供需，但老庫存降價、現房定金機制會帶來擾動，還需配套政策平滑周期風險。銀行端，孖展從主體信用轉向項目授信、資金封閉管理，切斷爛尾‑斷供風險鏈條。截至2Q26個人住房貸款、開發貸餘額按年分別下降3.8%、8.5%，新規主要緩釋尾部風險，信貸或延續負增長，資源進一步向優質房企、優質項目集中。

風險提示：房企現金流超預期承壓，地產信貸需求不及預期等。