近30年最大住房體制改革重磅落地，宣告樓市「高槓杆、高周轉」模式終結。新政逐步推行現房銷售，首推40年期房貸。此舉不僅直降購房月供、更將徹底重構房企孖展鏈，加速行業大洗牌，重塑樓市新格局。
多家海外投行表示，上周五發布的房地產政策組合拳，是1994年確立商品房預售制度、1999年確立30年最長貸款期限以來，規模最大、範圍最廣的住房體制改革，標誌着延續逾二十年的高槓杆、高周轉開發模式正式進入終結倒計時。
此次改革由住房城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局、中國人民銀行及中國證監會五部門協同推進，覆蓋拿地、孖展、建設、銷售及抵押貸款全鏈條。核心舉措包括：將新項目銷售模式逐步引導至現房銷售，同時將個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，並要求按揭款項須在項目竣工備案後方可發放。
高盛、德意志銀行和巴克萊的研究報告均指出，改革長期有助於構建更健康、更可持續的房地產市場，並推動行業整合。對購房者而言，40年房貸期限有助於降低月供負擔，同時現房銷售及更嚴格的預售資金監管機制將有助於修復購房信心。
五部門協同：全周期重構開發孖展體系
據巴克萊的研究報告，此次改革的核心邏輯在於風險再分配——將此前由購房者實際承擔的開發及交付風險，轉移至開發商、銀行及資本市場。
國內預售制度源自1994年對香港模式的借鑑。在該體系下，開發商可在項目建設初期即啓動銷售，並以購房者的首付款和按揭款充抵建設資金，購房者實際充當了低成本孖展來源。據巴克萊數據，2025年購房定金、預收款及個人按揭貸款合計占房地產開發資金來源的66%，是開發商流動性的核心支柱。
新政對這一資金鍊條進行了全面重構。在拿地環節，銀行被明確禁止為土地出讓金及相關稅費提供孖展，開發商須以自有資金完成土地購置；在預售環節，項目須達到更高的建設進度門檻（主體結構封頂）方可啓動，且按揭款須在竣工備案後方可撥付，大幅延後了開發商的回款時點。
與此同時，政策亦配套推出支撐性措施以填補孖展缺口：開發貸款期限從現行3年最長延伸至7年（預售項目上限為5年，現房項目上限為7年），且可推遲至竣工後償還本金；此外，通過"主辦銀行制度"對項目資金實施閉環管理；資本市場端則拓寬股權孖展、併購孖展、債券、REITs、ABS及私募基金等渠道。
現房銷售：方向明確，節奏漸進
三份政策文件均明確將現房銷售作為未來主要方向，但並未全面禁止預售，而是採取差異化、分階段的推進路徑。
根據政策表述，對於新出讓住宅用地及尚未取得建設工程規劃許可證的項目，應"優先選擇現房銷售"；對於已取得規劃許可證的在建項目，則"鼓勵實行現房銷售"；現有已取得許可證的項目，可基本延續原有規則運營。巴克萊指出，這一表述以方向性引導為主，具體"優先"或"鼓勵"在實踐中如何落地，仍有待地方細則明確。
高盛研究報告同樣強調了政策的彈性空間：各城市的具體實施時間表和覆蓋範圍由地方政府自行決定，並非"一刀切"。報告表示，自2022年以來，全國已有30個省市開展了預售轉現房銷售的試點，市場數據顯示對房價和銷量未產生明顯衝擊，這在一定程度上降低了此次改革的實施阻力。
高盛預計，受新政影響，新增項目供應量將進一步收縮，供需再平衡的進程有望因此加速。
購房者：月供減輕，交付保障增強
40年按揭期限是此次政策中對購房需求最直接的支撐措施。
德意志銀行測算顯示，一筆200萬元、利率3.5%的等額本息按揭貸款，期限從30年延至40年後，月供將從約8980元降至約7750元，每月節省約1230元，降幅約14%
在購房安全保障方面，政策要求預售資金須進入主辦銀行的監管賬戶，全程受控直至竣工驗收；若開發商未能按時交付，購房者有權解除合同並追回定金；同時推動"交房即辦證"，在交付時同步完成不動產登記。德意志銀行認為，上述組合措施將"顯著降低購房者為延遲或爛尾項目承擔債務的風險"。
政策還引入了銷售定金制度，允許開發商與購房者簽訂認購合同並收取小額定金以鎖定房源和價格，有助於緩解現房銷售模式下開發商最擔憂的房價不確定性問題。高盛判斷，若定金比例達到合同金額的10%或以上，已足以令購房者維持購房意願。
開發商與金融機構：整合提速
多家機構一致認為，新政將加速行業分化，資金實力雄厚的國有企業和優質民營開發商有望從中受益。
巴克萊對10家主要內房企的情景分析顯示，在預售資金缺口以50%債務、50%股權填補的基準情景下，平均淨負債率將上升約5個百分點至70%，總槓桿率上升約25%；若缺口全部由債務孖展填補，淨負債率將平均飆升約41個百分點至111%，總槓桿率上升約49%。
對於銀行而言，各機構表示，主辦銀行制度和較長開發貸款期限拓展了貸款業務增長空間，隨之而來的是更長的貸款久期以及對項目建設和交付的直接敞口。
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