小區建成20多年後，會發生什麼？

今夏，

「解放日報·夏令行動」記者

走訪上海多個小區發現，

隨着小區設施陸續老化，

「怎麼養」成為了不少老舊小區的難題：

寶山區住友寶蓮花園的景觀水池乾涸發臭，居民想重新啓用，高昂的費用卻令管理方望而卻步；虹口區廣紀路景明花園沿街商鋪天花板滲漏，晴天也滴水，想維修錢卻不夠；不少老舊小區因早年集中改造留下的外立面設施正集中進入老化期，高空墜落隱患凸顯，維保卻成了「燙手山芋」......

在上海，大量2000年前後建成的小區房齡已超25年，城市建設留下的存量設施，正陸續迎來自己的「中年危機」。「建得起」如何「養得好」，正在成為社區治理的新考題。

小區「錢袋子」怎麼活起來？

今年7月，記者來到住友寶蓮花苑和金匯麗舍小區時，景觀水池都已停擺數年；同一時間，虹口區景明花園外的商鋪滲漏問題，也拖了大半年。諸多不便影響着居民生活，而管理方並非不清楚問題所在，一拖再拖的理由很簡單：錢不夠。

小區設施運維依賴着維修基金，賬上沒錢、又續不上錢，管養就陷入僵局。而「錢不夠」的背後，有兩個堵點相互交織。

一是公共收益管不好。公共收益本是維修基金的重要補充，是錢袋子的「活水」。停車費、廣告費、快遞櫃場地費、充電樁營收......在上海，大多數小區並非沒有收入，但在不少小區，這筆錢長期是本「糊塗賬」。

記者曾經走訪過一些小區。例如，浦東新區的品臻國際三銘公寓交付16年來，公共收益從未公示，物業一直宣稱「零收益」；楊浦區公交新村的收益公示也不清不楚，上半年為0，下半年突然進賬千元。究其原因，前者十餘年沒有業委會，後者業委會成員老齡化、缺乏專業能力。

可見，小區自治力量的長期缺位，讓本應明明白白的小區賬目變得「面容模糊」。即便國家層面有《民法典》《物業管理條例》，市級層面有《上海市住宅物業管理規定》《上海市住宅小區公共收益管理辦法》，但小區自治力量薄弱、業委會履職乏力，終究難以實現常態化管理。公共收益的問題，表面是「賬不清」，實質是「無人管」。

二是維修基金續籌機制薄弱。如果說公共收益是「活水」，那麼維修基金的續籌，就是錢袋子的「底盤」。一旦維修基金續籌困難，「活水」再多也託不起大額修繕的支出。

「維修基金的首期歸集因為要綁定產證，基本能做到應收盡收，可賬戶資金用盡後再續籌，相關機制卻十分薄弱。」 今年7月，來自華東政法大學刑事法學院的社會實踐團隊開展了一項社會調研，直指維修基金續籌難的癥結。團隊負責人熊恩覽經過調研後發現，根據當前法律規定，維修基金的續籌工作完全由業委會承擔，可一旦業委會癱瘓、陷入換屆僵局或怠於履職，續籌程序便根本無從啓動。

如何從制度層面為維修基金的續籌補上「剛性」約束？調研團隊提出了幾條頗具針對性的建議：細化居委會代行業委會追繳職責的適用條件，當業委會癱瘓或怠於履職時，由街鎮督促、居委會經業主大會委託後代行追繳；以建造成本指數（建材、人工、居住CPI加權）為依據，每3至5年評估調整維修基金首期歸集成本價，實現歸集額度與維修成本同步聯動、合理增長；還可以考慮在存量房網籤合同中增設維修資金補足的格式化約定，餘額不足首期30%時，由買賣雙方在網籤時點一併結算，把補足責任前移至房屋交易環節，避免後續問題的產生。

改造「後半篇」怎麼跟上來？

當下，上海老舊小區硬件更新已卓有成效，但記者關注到，一些由政府主導的惠民工程卻陷入了尷尬，統一改造的設施步入老化期後，誰來管、錢誰出，維保責任總是多方扯不清。

問題的癥結並不在於政府「該不該做」，而是在改造開始前，往往缺少一個關鍵動作：把「後半篇」說清楚。

在這些老舊小區的外立面改造開始前，質保期滿後維保主體是誰、費用從哪來，這些問題都沒有被寫入改造方案。因此，當這些統一安裝的空調外機罩、雨棚、晾衣架超出質保期後，居民們會覺得「這是政府統一弄的，不是我要求的」，甚至有些改造在開始前都未充分徵求過居民們的意見，只下發了一紙通知就開始施工。而到了管理部門這裏，卻認為「誰使用，誰出錢」，權責關係一模糊，最後只能是誰也不管。

記者在走訪中發現一個值得玩味的對比：長寧區有小區業主因不滿意改造方案，經過充分討論，寧可集體放棄已審批的數百萬外立面改造資金，等待自行續籌維修資金後再改造；而在普陀區，也有小區通過了細節公示不充分的方案，最終在施工期間叫停了項目。

可見，前期參與越充分、權責約定越明確，即便不接受改造也不會有爭議；反之，倉促上馬的工程，矛盾就可能會在後期顯現。

更深一層看，「後半篇」跟不上，本質是改造還停留在「建設思維」：只算投入賬，不算運維賬。有基層幹部坦言，有的小區物業費僅0.8元一平方米，改造時卻按高標準做了綠化和景觀，半年後就荒了，「花了大價錢，做了一個註定養不起的東西」。

出路其實很清晰：變「事後扯皮」為「事前約定」，把責任和錢的安排，在動工前就說在明處。

有長期關注社區治理的專家建議，不妨借鑑動遷徵收的成熟經驗，把「要不要、怎麼改、改完誰來養」事前與居民充分協商，逐戶書面固化。沿着這一思路，改造啓動前也可進行 「兩輪徵詢」：第一輪定意願，第二輪細化到設施選型、質保期限、維保費用分攤，由居委會、業委會、物業和設計單位共同參與比選，確認後簽訂權責確認書。改造項目立項時，也應同步測算未來所需的運維費用，明確資金來源並寫入協議，對於安全風險較高的設施，也應當適當延長質保期，或預留一定比例工程款作為運維保證金。

各方治理力量怎麼聚起來？

錢的問題解決了，責任邊界釐清了，事情最終還要落到人身上。

如今的小區治理，面對的早已不只是物業一方。小區事務越來越細、涉及的主體越來越多，真正考驗的，是能不能把分散的力量組織起來。

位於靜安區的福安大廈曾經面臨着頗為棘手的問題：小區裏兩部運行20多年的電梯設備老化、故障頻發，前任物業撤場後，新物業又遲遲未能到位，電梯更換和維保一度陷入空窗期。就在這時，句容居民區黨總支出手了——工作人員及時對接市場監管、街道管理等部門，保障電梯基本維保和運行安全；隨後又通過樓組會議、黨員會議和上門走訪，發動熟悉小區、願意出力的業主，將電梯更換與業委會換屆同步推進。新業委會成立後，賬目公開、居民議事逐漸形成常態。

由此，原本各自承擔職責的主體，有了更穩定的協作基礎。居民區黨總支的行動所解決的，並不只是電梯的問題，更重要的是讓居民、業委會、物業等不同主體之間建立起了聯繫，形成了社區治理的協同機制。

目前，上海已出台《關於加強黨建引領物業治理的若干措施》《關於完善本市住宅小區業主大會、業主委員會規範化建設的實施意見》等多項文件，明確推動形成居民區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式。制度正在為不同主體搭起協作框架。而基層治理更需要做的，是讓框架中的人真正動起來。

上海市社會工作研究會副會長閆加偉認為，基層治理下一步更需要從解決具體問題，走向社區共同體建設。「要避免治理長期依賴個別‘能人’，基層黨組織應把工作做在平時，在日常走訪、樓組議事中主動發現願意參與公共事務的居民，逐步建立社區治理骨幹儲備，讓居民參與不因人員流動而出現斷檔。」

在他看來，這種儲備還可以進一步專業化。如今小區公共收益、維修資金、設施維護、工程改造等事務越來越專業，可以針對居民特長建立社區專業人才庫，在法律、財務、工程、園藝、設計等領域挖掘社區內部資源。遇到具體事務時，再根據實際需要組織專業居民參與，讓社區裏的人解決社區裏的事。

人找到了，還要有平台議事。專家建議，可以圍繞公共收益、停車管理、設施維護等涉及共同利益的事項，建立常態化協商議事機制，不只是問題出現後臨時召集各方，而是定期讓居民、業委會、物業等坐下來溝通。

這樣的治理方式，改變的並不只是一個問題的解決方式，也是在改變居民與社區的關係。居民不再只是提出訴求、等待回應，而是在一次次議事和參與中形成對社區事務的認同。

社區治理從「建設時代」到「運維時代」，兩字之差，背後是治理邏輯的根本轉變。建設靠投入、靠項目，偏重短期出成果；運維靠制度、靠責任，偏重長期出效益。錢要活起來，責要落在前，人要聚起來，才能讓「建得起」的小區真正「養得好」。

作者：唐乙雋 車佳楠 王一凡

微信編輯：Wing