智通財經APP獲悉，9月1日，中央廣播電視總台財經頻道《經濟信息聯播》「樓市月度觀察」欄目的報道鏡頭，對準了北京華清嘉園一套掛牌超過半年的房子。這套105.2平方米的三居室，最終在貝殼(02423,BEKE.US)於京滬推出的二手房交易新模式「誠意賣」之下，僅用三天便走完了從線上出價到線下籤約的全流程。
這並非孤例。報道播出之際，上海鏈家上線「誠意賣」僅一天，即成交一套三居室；在北京，該模式累計成交已超百單，並從區域試點拓展至全市。當央視財經將目光投向京滬二手房市場的這一「新變化」時，其背後是行業對延續多年的議價「拉鋸戰」的一次系統性反思與流程再造。
近期，從北京調減非京籍家庭購房社保年限、上海出台「滬八條」，到三部委聯合發文完善商品房銷售制度，政策端以罕見的密度與精度集中發力，為市場注入了明確的回暖信號。「誠意賣」的出現，恰逢這一政策窗口期：政策解決的是「能不能買」的信心問題，而交易模式的創新，則試圖回答「怎麼高效成交」的實操命題。
談價拉鋸戰，一場沒有贏家的消耗
「這麼大的標的，賣的人怕賣虧了，買的人怕買貴了。」華清嘉園業主郭先生在採訪中的坦言，道出了二手房交易最核心的痛點。
在傳統模式下，買賣雙方如同隔着一層迷霧博弈。買家擔心高位接盤，不斷試探壓低價格；賣家憂慮賤賣資產，死守心理防線不願鬆口。經紀人則在中間充當「傳話筒」，反覆遊說、兩頭傳話，整個談判過程冗長且充滿不確定性。鏈家經紀人韓穎異對此深有感觸：「目前在售的一些房源中，業主降價的意願普遍減弱，但買家還想再觀望，線下談價容易陷入反覆拉扯。」
這種拉扯直接反映在成交周期上。中指研究院數據顯示，2025年北京二手房平均成交周期為94天。漫長的周期不僅消耗買賣雙方的精力與耐心，更讓許多「賣舊買新」的置換需求卡在關鍵環節。上海首單「誠意賣」的業主陳先生，其一套三居室掛牌近兩個月未能成交，一家人的改善計劃全卡在賣房這一步。
傳統談價模式的隱性成本遠不止於時間消耗。其實，在實際操作中，許多交易僵局並非源於價格本身，而是源於「面子」與「信任」的微妙博弈。買賣雙方在多次拉鋸後，即便價格差距已縮小至數萬元，往往誰也不願率先鬆口，擔心讓步意味着「喫虧」或「示弱」。這種心理博弈在沒有任何規則錨定的情況下，極易演變為一場消耗戰，越是談到後期，雙方的沉默成本越大，讓步的心理阻力也越大。「誠意賣」通過設定清晰的規則邊界和線上留痕的出價機制，將原本模糊的「面子博弈」轉化為數字化的「規則博弈」，為這類非理性僵局提供了一個理性出口。
「誠意賣」如何破解二手房交易兩大難題?
「誠意賣」的機制並不複雜，其核心在於將過去隱匿於經紀人筆記或口頭溝通中的關鍵信息，轉化為線上清晰、標準化的流程。
賣家可以設定一個僅自己可見的心理底價和公開的起始價；買家則需在線上報名並繳納一筆可退的意向金後出價，限期內最多兩次。一旦出價達到或超過業主底價，系統便自動鎖定成交，跳過漫長的議價環節。
這一設計至少破解了兩個核心難題：
其一，用保證金過濾無效信息。買賣雙方各需繳納5萬元意向金，由持牌第三方機構託管，成交後可轉為定金，未達成可全額退回。這筆資金成為一道有效的篩選門檻，將「掛着看看」的業主和「出着試試」的買家擋在門外，確保進入流程的雙方都具備真實交易意圖。
其二，用透明機制打破信息差。 「過去靠經紀人在兩頭傳話，但‘誠意賣’無論對業主還是客戶，信息都是完全透明的。」北京鏈家五道口大區客戶總監張劍鵬對央視財經記者表示。買家能清晰看到自己出價與底價的距離，賣家則能通過真實出價反饋感知市場水溫，動態調整預期。華清嘉園的業主郭先生正是在看到買家965萬元的首次出價後，將心理底價從990萬元調整至970萬元，最終促成交易。
更深層次看，「誠意賣」的線上化流程正在重塑房源的「定價權」歸屬。在過去，房源的真實市場，買賣雙方都缺乏直觀的參照系。而「誠意賣」通過收集和沉澱真實的出價數據，讓每一套房源都能獲得來自市場的即時反饋，有多少人出價、出到什麼價位、距底價還有多遠，所有參與者都在同一個透明的數據池中做出決策。貝殼業主服務項目負責人張弦對央視財經記者表示，「客戶的真實出價、對他這套房子的反饋，讓業主能去感知到真實的市場，他自己也會把自己的心理預期調整到符合市場的、正常成交的範圍內。」這種機制等於把定價的話語權從中間人口中，交還給了由真實出價構成的市場本身。
從「119天」到「8天」的跨越
效率的提升是「誠意賣」最直觀的成果。
數據對比強烈。在北京已成交的「誠意賣」房源中，超過半數此前掛牌時間超過90天，平均掛牌周期長達119天——大多是傳統模式下「掛着難賣」的房子。而在進入「誠意賣」流程後，半數房源從繳納保證金到簽署買賣合同平均僅用8天，線上達成意向後推進線下籤約通常不到兩小時。
上海的首單更是將這個周期壓縮至1天。奉賢區陳先生的房源8月29日上架，次日買家第二次出價即達底價，雙方當天便完成線下籤約。
這種效率躍升，放在當前京滬樓市整體回暖的宏觀背景下審視，更具現實意義。來自北京市住建委的數據顯示，8月北京二手房成交量已連續六個月超1.3萬套，按年增幅達4.1%；上海房管局9月1日公布的數據顯示，上海在「滬八條」出台後二手房日均成交727套，比政策出台前增加14%；深圳市住建局數據顯示，深圳8月一二手住宅合計成交6864套，按年增幅達8.5%。在政策端持續發力、市場信心逐步修復的大環境下，交易工具的迭代升級恰逢其時，它解決的不是「有沒有人看房」的問題，而是「看房後如何高效促成交易」的最後一公里難題。當政策把更多潛在購房者帶入市場，一個能夠快速鎖定意向、縮短成交周期的交易模式，便成了釋放流動性的關鍵閥門。
二手房交易的效率革命啱啱開始
北京房地產中介行業協會祕書長趙慶祥曾這樣評價貝殼「誠意賣」：新模式讓二手房交易從過去人為撮合的「拉鋸戰」，轉向線上「一拍即合」。這句評價精準地概括了這一模式帶來的本質變革，交易的主導邏輯，正從經紀人的居中斡旋，轉向規則本身的自動運轉。
貝殼董事長兼CEO彭永東也曾表示，房地產行業正從「找房源」進入「做判斷」的階段，經紀服務需要從「組織交易」升級為「支持居住決策」。「誠意賣」的出現，正是這一理念的落地實踐，用規則和透明替代猜疑與博弈，讓買賣雙方的每一次出價、每一次底價設定，都成為真實意願的坦誠表達，而非談判策略的僞裝。
當然，作為一個仍處於試點階段的新生事物，「誠意賣」的長期效果及對經紀人角色的深層影響，仍有待時間檢驗。但不可否認的是，它已在北京和上海的實際成交中驗證了自身的可行性——從掛牌超半年到8天成交，從區域試點到全市鋪開，數據在說話，市場在用腳投票。
當央視的鏡頭如實記錄下第一筆交易的達成，當破百單的成交數據從北京蔓延至上海，二手房交易這盤延續多年的複雜棋局，或許正迎來從「人海戰術」邁向「數字規則」的歷史性轉折。這並不意味着經紀人將被取代，恰恰相反，他們的角色將進化為「專業服務者」和「流程保障者」，在價格趨於透明之後，真正有價值的服務將回歸到房源覈驗、風險排查、交易安全等專業領域。
當買賣雙方可以在規則框架下坦誠相見，當真實出價取代口頭試探成為市場溫度的計量器，二手房交易這個萬億級市場，或許才啱啱翻開效率革命的第一頁。