金吾財訊 | 光大證券發布研報指，越秀服務（06626）物管主業增長動能強化，毛利率逆勢企穩回升，現金充裕，股東回報確定性增強。2026年上半年，公司實現營業收入19.15億元人民幣，按年下降2.4%；歸母淨利潤2.24億元，按年下降6.6%，主要受社區增值及商業物業收入下滑拖累；整體毛利率21.5%，按年上升0.2個百分點。

物業管理服務收入8.40億元，按年增長17.3%，成為收入結構中佔比最高、增長最快的核心業務。截至2026年6月末，在管面積7,982萬平方米、合約面積9,502萬平方米，分別較2025年末增長8.6%、5.6%；期內新增合約面積1,042萬平方米，按年增長74.8%，同時主動退出低效項目合約面積540萬平方米。社區增值服務收入4.06億元，按年下降27.2%，主因2025年房屋硬裝業務結算完畢；非業主增值服務收入3.29億元，按年增長3.8%。關聯方收入佔比降至33.3%，第三方收入佔比升至66.7%。

物業管理服務毛利率14.9%按年持平，非業主增值毛利率19.1%按年提升1.7個百分點，社區增值毛利率33.2%按年提升5.5個百分點。行政開支1.36億元，按年下降5.6%。期末現金及現金等價物與定期存款合計49.70億元，較2025年末增長1.3%。董事會建議派發中期股息每股0.103港元，派息率60%，測算2026E股息率7.3%。

光大證券小幅上調公司2026-2028年歸母淨利潤預測至3.1/3.3/3.5億元，對應PE為8.4/7.8/7.2倍，維持「買入」評級，目標價未在報告中列明。

風險提示：社區增值服務收入收縮超預期、商業物業出租率波動、拓展不及預期。