智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2026年8月，住房租賃需求釋放節奏放緩，50城住宅平均租金按月漲幅有所收窄。根據中指50城住宅租賃價格指數，全國50個城市住宅平均租金為34.02元/平方米/月，按月上漲0.03%，漲幅較7月收窄0.10個百分點;按年下跌2.45%，跌幅較7月收窄0.17個百分點。

市場運行

1.整體租金：8月50城住宅平均租金按月上漲0.03%，按年下跌2.45%

圖：2022年2月至2026年8月50城住宅平均租金及按月升跌

數據來源：中指數據CREIS·租賃版

2.重點城市租金：上海、深圳、蘇州等核心城市租金延續上漲態勢

2026年8月，住宅平均租金按月上漲的城市個數為15個，較7月減少9個。具體來看，上海按月漲幅最大，為0.61%;烏魯木齊、東莞2個城市漲幅在0.3%-0.5%之間;蘇州、深圳等5個城市漲幅在0.1%-0.3%之間;銀川、杭州等7個城市漲幅在0.1%以內。8月，南寧住宅平均租金按月持平。

2026年8月，住宅平均租金按月下跌的城市個數為34個，較7月增加9個。具體來看，西安按月跌幅最大，為0.43%;南昌、重慶2個城市按月跌幅在0.3%-0.4%之間;溫州、南通等17個城市跌幅在0.1%(含)-0.3%之間;蘭州、廣州等14個城市跌幅在0.1%以內。

圖：2026年8月50個城市住宅平均租金及按月升跌

數據來源：中指數據CREIS·租賃版

企業動態

建設運營

8月，地方國企積極推動保租房、人才公寓等項目入市。如西安城軌曦寓·渭水驛(西區)保租房項目、成都軌道城市·寓見中環店、廈門安心居美峯社區、杭州寧巢潮語賢庭、鄭州城發安居鳳棲美寓等，其中廈門安心居美峯社區是廈門環東海域規模最大的保租房項目，可提供3664套房源;成都軌道城市·寓見中環店是成都首個雙軌道TOD保租房項目，推出541套房源。

表：2026年8月地方國企系長租企業建設運營動態

資料來源：中指研究院綜合整理

8月，市場化長租公寓運營商也有部分項目入市，如景德鎮陶溪川自如裏、未來星宸・泊寓院兒、上海萬豪行政公寓等相繼開業，其中，未來星宸·泊寓院兒由未來科學城集團與萬科泊寓聯合打造，推出近1500套房源。

表：2026年8月市場化長租運營商建設運營動態

資料來源：中指研究院綜合整理

業務拓展

在戰略合作方面，上海聯交所與華住集團圍繞酒店公寓類不動產達成戰略合作，首創集團與北京保障房中心圍繞保租房運營、城市更新等領域簽署深化合作協議;在房源拓展方面，樂乎中標衢州青年人才公寓運營項目，上實城開承租上藥新亞大廈12個樓層擬改造為中端白領長租公寓;在服務創新方面，深圳安居上線「樂租租」交易平台，以零中介費與房源覈驗機制助力青年安居。

表：2026年8月住房租賃企業業務拓展動態

資料來源：中指研究院綜合整理

品牌建設

8月，上海城投寬庭推出「向新3+1」戰略升級體系，以資產、品牌、體驗三大賦能加數字化底座推動租住服務升級，同步發布10大美好生活場景煥新以及全新會員權益體系，提高青年群體租住體驗。錦江酒店發布「途羚公寓」與「羚居公寓」雙品牌矩陣，分別以「一張床」服務企業員工、以「一間房」承接城市青年品質租住，打通從藍領住宿到白領租住的長租賽道。

表：2026年8月住房租賃企業品牌建設動態

資料來源：中指研究院綜合整理

孖展動向

公募REITs首發方面，國泰海通中國建築租賃住房REIT獲證監會批覆，鄭州城發安居公募REITs、濟南城發租賃住房REITs、武漢安家保租房REITs等項目穩步推進;擴募方面，紅土創新深圳安居REIT啓動首次擴募審計服務詢價採購工作，擴募相關中介遴選工作進入實操階段。

私募方面，建信住房租賃基金50億元ABS擴募獲上交所反饋;亦莊控股產業配套人才公寓機構間REIT獲上交所受理，擬發行金額10.51億元;昌平保障房機構間REITs、相豫・漫柏未來人才社區REITs推動相關服務機構選聘工作。

信貸支持方面，湘潭市落地首筆保障性住房收購貸款，總規模6000萬元，專項用於收購3個樓盤共計136套存量商品房用作保租房。

表：2026年8月住房租賃市場孖展情況

資料來源：中指研究院綜合整理

政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

1.1中央層面：租房提取公積金門檻降低，優質租賃住房項目發行REITs門檻有望進一步下降

8月18日，國務院發布《國務院關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，這是該條例自1999年頒佈以來的第三次系統性修訂，主要是圍繞拓寬提取和使用範圍、提升管理服務效能、強化風險防控等方面作出修改，修訂後的《住房公積金管理條例》將自2026年9月20日起施行。新《條例》對提取公積金支付房租做出積極鼓勵，首先，在公積金提取情形上，將「支付房租」這一用途由2019年版的第六位提升至第一位;同時，取消「房租超出家庭工資收入的規定比例」才能提取公積金的限制，大幅降低了租房群體使用公積金的門檻。

8月28日，中國證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，明確推動孖展邏輯由依賴主體信用向基於項目情況轉變，未來孖展審批將更看重項目合規性、收益性和現金流質量，這一轉變有利於具備優質租賃資產的企業通過REITs、ABS等工具打開新的孖展通道。《意見》同時提出「支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行REITs，或者作為擴募資產裝入已上市REITs」，並要求「研究優化租賃住房原始權益人監管和項目淨現金流分派率要求，支持租賃住房體系建設」，在政策影響下，租賃住房項目發行REITs的門檻有望降低，更多租賃項目將具備可行性，進而提升企業參與意願，加快存量盤活。此外，《意見》提出「持續推進不動產私募投資基金試點」，可與公募REITs形成互補，打通「投融建管退」閉環，為住房租賃市場提供多元資金支持，推動行業向規模化、專業化方向發展。

8月28日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》，對住房租賃貸款作出系統規定：開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年;團體購房貸款期限最長30年、額度不超過評估價值的80%;經營性貸款對自有產權長期租賃住房貸款期限最長20年、額度不超過評估價值的80%，對非自有產權改造類期限最長5年、額度不超過貸款期限內應收租金總額的70%;對於開發建設與持有運營為同一主體的租賃住房項目，經營性貸款可置換項目前期開發建設貸款。上述規定與2024年《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》保持一致，本次重申重點是將既有住房租賃孖展安排從專項扶持政策，系統性上升為房地產信貸基礎制度的組成部分。這一制度化安排有利於穩定企業孖展預期，對培育住房租賃市場、健全租購併舉住房制度具有積極意義。

1.2地方層面：多措並舉盤活存量資產，拓寬房源供給渠道

規範管理方面，天津就公共租賃住房管理實施細則徵求意見，擬明確天津市公租房申請、租金與簽約、資格變更、續租等具體細則。

多渠道籌集方面，上海要求加快推進收購二手住房用作保租房，並加快改造出租增加中心城區保租房供應;成都探索在保租房需求旺盛區域由市場主體收購二手房用作保租房;合肥就存量低效建設用地用途轉換管理辦法徵求意見，擬將商業服務業用地轉為保障性住房、公共服務等用地;鄭州擬支持將轄區保障需求已滿足後富餘或連續空置6個月以上無配租需求的公租房轉化為保租房。

金融支持方面，鄭州細化完善保租房REITs發行土地處置管理制度，明確土地權屬性質調整、價款覈算、辦理流程及運營管控規則。

人才安居支持方面，上海崇明區發布新就業青年安居支持政策實施辦法，同步開放「新就業青年安居服務」申請通道，符合條件青年可按環線獲得差異化租房補貼。

表：2026年8月地方出台的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院綜合整理

2.租賃住房供應

上海：2026年上半年保租房新增供應3萬套(間)，完成全年5萬套目標的60%，累計供應43.4萬套(間);新增新時代城市建設者管理者之家床位15932張，完成全年3萬張目標的53%，累計供應床位8.9萬張。

廈門：到2030年，新增籌集建設保障性住房不低於5000套。

溫州：「十五五」期間，全市竣工交付保障性租賃住房3.8萬套(間)。

關注點

1.8月市場整體熱度有所緩和，上海、深圳帶動一線城市平均租金繼續上漲

8月，高校畢業季租賃需求集中釋放的窗口期接近尾聲，全國住房租賃市場熱度較7月有所回落，50城住宅平均租金延續上漲態勢，但按月漲幅明顯收窄。根據中指院50城住宅租賃價格指數，8月，50城住宅平均租金按月漲幅收窄至0.03%，按年下跌2.45%。

值得注意的是，50城住宅平均按年跌幅自2026年3月起呈現持續收窄態勢，至8月按年跌幅已收窄至近24個月最低水平，重點城市住宅租金築底企穩信號進一步增強。

圖：各梯隊城市住宅平均租金當年累計升跌幅走勢

數據來源：中指數據CREIS

分梯隊來看，一線城市平均租金延續上漲勢頭，主要源於上海、深圳上漲的拉動，其中上海按月漲幅已連續5個月居50城首位;北京、廣州住宅租金按月轉為下跌。結合住宅租金年內累計升跌幅來看，2026年1-8月，一線城市平均租金累計上漲1.21%，一線城市築底基礎進一步夯實。

二線、三四線代表城市平均租金仍存在一定調整壓力，1-8月累計均有所下跌，但跌幅均較2024年、2025年同期水平有所收窄，市場整體調整幅度有所緩和。

2.2026上半年頭部房企系長租企業項目出租率維持高位，營收水平表現略有分化

8月，上市房企陸續披露2026上半年業績，根據頭部房企在半年報中公布的租賃住房業務信息，2026上半年，頭部房企系長租企業項目運營普遍較為穩健，整體營收規模略有分化。

根據披露數據，2026上半年，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商蛇口長租公寓及華潤有巢長租項目平均出租率均維持高位，穩定期項目出租率普遍可達95%及以上。

受企業資產結構影響，營收規模表現略有分化。其中萬科泊寓、龍湖冠寓中資產模式佔比較高，受租金持續波動下行影響，中資產運營模式承壓，泊寓、冠寓主動調整存量項目合作模式，優化資產組合，導致上半年營業收入均較去年同期下降10%以上。招商蛇口長租公寓、華潤有巢、中海長租公寓等央企背景的長租企業，租賃住房以重資產為主或輕重並舉，上半年運營規模穩健增長，營業收入按年均有所提升。

此外，市場化長租運營機構與地方國企的合作也在持續深化。依託成熟運營能力，泊寓持續深化與上海、合肥等重點城市國資國企的戰略合作，助力盤活國有存量住房資產。2026上半年，泊寓與上海地產住發、合肥地方國企海恒集團完成多項目合作，通過專業化租賃運營，有效提升國有資產利用效率，為產業人才提供優質安居空間。

表：2026年上半年頭部房企租賃板塊運營情況

資料來源：企業半年報，中指研究院綜合整理

企業格局

1.規模排行