研究數據顯示，2026年上半年全球跨境商業地產投資額按年增長56%至718億美元，明顯高於去年同期約460億美元的水平。其中，流入歐洲的資金達到399億美元，亞洲市場吸引193億美元，兩地合計佔全球跨境投資額的82%以上。

　　歐洲和亞洲吸收八成以上資金

　　按投資目的地計算，歐洲獲得的跨境商業地產投資約佔全球總額的55.6%，繼續成為國際資本最主要的配置區域；亞洲所佔比例約為26.9%。除歐洲和亞洲外，其他地區合計獲得約126億美元跨境投資。

　　跨境投資通常指投資者購買其註冊地以外市場的房地產資產。由於此類交易涉及匯率、孖展渠道、稅務制度及資產管理能力，其增速往往能夠反映大型機構投資者在全球範圍內配置資金的意願。

　　年初對歐洲投資者的調查顯示，89%的受訪者預計2026年房地產購買活動將增加或保持穩定。倫敦仍是歐洲最受關注的跨境投資城市，馬德里、華沙、巴塞羅那和米蘭緊隨其後。生活類物業和物流地產仍是歐洲投資者最偏好的板塊，辦公樓與零售物業的投資意願也較上年改善。

　　亞洲商業地產投資意願回升

　　亞洲市場上半年吸引193億美元跨境資金。年初調查顯示，當地投資者淨買入意願由2025年的13%升至17%，57%以上的受訪者計劃在2026年增加房地產投資。

　　辦公樓六年來首次成為亞洲投資者最偏好的商業地產類別，工業與物流設施、生活類物業和數據中心分列其後。東京連續第七年被列為亞洲最受青睞的跨境投資目的地，悉尼位居第二，新加坡和首爾並列第三。

　　租賃需求改善、未來新增供應減少以及部分市場孖展成本下降，構成投資者增加配置的主要依據。資金仍集中於出租率較高、地理位置較好並符合節能標準的優質資產，投資者對需要大規模改造或租賃前景不明確的物業保持謹慎。

　　全球房地產交易活動繼續恢復

　　全球直接房地產投資在第二季度按年增長28%，其中亞太地區投資額增長38%，歐洲、中東和非洲地區增長27%，美洲增長26%。零售、工業與物流以及酒店資產的交易改善幅度較大。

　　房地產定價趨於穩定，買賣雙方的價格預期逐漸接近，規模較大的交易隨之增加。債務孖展市場保持活躍，也為機構投資者重新進入商業地產市場提供了條件。

　　孖展成本仍可能限制下半年的交易速度。商業地產估值對長期利率和債務成本較為敏感，若通脹壓力推動市場利率維持高位，部分依賴槓桿的交易可能推遲。建築和人工成本上升也會壓縮改造項目的回報，促使資金進一步集中於現金流穩定的成熟資產。