專題：2026總部經濟大會暨 （第六屆）樓宇經濟與城市高質量發展論壇

作為服貿會官方主題論壇，2026總部經濟大會暨（第六屆）樓宇經濟與城市高質量發展論壇於9月11日在京舉辦。北京兆泰集團寫字樓業務負責人、豐匯幹盛不動產總經理劉旭東應邀作為「卓越運營助力從‘房東’轉向‘產業合夥人’」巔峯對話嘉賓出席大會。

對話實錄如下：

主持人/向鋒：

劉總，鼎好的轉型是非常成功的，我一直以來對海龍、鼎好的發展是非常清楚的。面對新型產業科創樓宇，在當前的市場環境下，請問對比鼎好大廈轉型成功和傳統的商務樓宇在客群需求、收入邏輯、運營邏輯上有什麼樣的差異，能給行業帶來什麼樣的啓示？

劉旭東：

感謝主持人，大家好，我們是兆泰集團，我們跟中海不一樣，我們是一家深耕北京的民營企業，我們主要自持的寫字樓業態分佈在金融街、東二環、中關村。剛纔主持人比較關注我們鼎好這個項目，其實近年來也是多次受到市區兩級政府的認可，也包括一些業內同仁的參觀。

    過往也經過一些交流，我們自己來總結，確實需要一定的過程，我們大概是18年左右着手操盤這個項目，從台灣日月光這家企業裏重新做了股權收購。2019年開始我們到中關村重新做定位，當時做定位的時候大概定了兩個關鍵詞：科技企業的交互、科技生態。現在回過頭來看當時的定位還是比較精準的，在定位實施過程中我們也遇到很大的困難，鼎好我們大概2022年初竣工，前面這一兩年並沒有特別順利，很多市場大家比較熟悉市場的同仁們也比較了解我們，我們經歷過像騰訊的失敗，當時微軟要租我們很大的面積，最後流失，經歷了這些痛苦，慢慢地摸索出來自己一套符合這個區域發展相應的邏輯。

    從運營商我們以生態為基礎，不斷圍繞科技企業做服務，這是我們成功很重要的一個關鍵因素。除此以外不得不承認我們踩在趨勢上，因為我們自己除了在中關村持有資產，在東二區、金融街同樣持有資產，另外兩個區域的資產在同周期的對比下，中關村區域一定是最好的，這也比較符合當下新質生產力、硬科技，這是一個趨勢，這是產業地產很重要的關鍵。我們就着剛纔存理總的話，我們自帶要素，這可能是當時我們做交割的時候看得比較清晰的地方。

    除了這些以外，我們叫做高投入，我們對這個項目可以說傾盡心血，它本身是一個城市更新項目，還不像新建項目那麼簡單，在城市更新項目上我們在軟件、硬件、內容上不斷去提升，不斷對標，去對比日本、新加坡的優質資產，把鼎好放在高定位上，通過未來不斷的實現。同時在運營端又融入智力資源，因為大家都知道中關村最重要的就是智力資源，周邊有非常多的高校，把高校的成果如何商業化，這是我們過往的一些經驗。

通過以上幾點，一是趨勢，一定在趨勢上做事，二是定位清晰，有定位清晰纔有更好的落實，三是把硬件做到頂，四是在不斷運營，我們不是一開始就好，還是不斷運營才能好。

主持人/向鋒：

第二個問題，金融街即將交付一些高標準的獨棟總部項目，從你的視角來看，未來呈現什麼樣的產業空間和場景，有沒有規劃或者設想？

劉旭東：

兆泰金融中心項目是兆泰集團收官之作，兆泰1992年在金融街成立，我們希望在開發的維度上有始有終。這個項目開始的周期非常之長，甚至十幾年，對我們來說我們的財務賬很難算，哪怕這麼多年過去，我們依然堅定通過不斷持有去開發。這個項目過往我們一直秉持神祕又低調的姿態，我們並沒有想在這種場合公開去推動這個項目，也是跟產促會及西城區做了一些交流溝通以後，認為這個項目作為整個金融街區域的收官之作，有必要向公衆推介。

    上午有幸獲得西城區政府和產促會給我們授予金融總部會客廳。回到這個項目，大家知道金融街有很明顯的標籤，就是金融行業，如何在金融行業去做產業，其實對我們來說也是一個難題，因為金融行業非常成熟，對我們來說更多是一個低維的姿態去面對高維的運營。後來我們的處理辦法是什麼，也是得益於鼎好的經驗，我們並沒有在這個項目上做很多產業定性的標籤，比如金融細分領域或者其他部分科技的結合，我們把它看作是未來金融與科技、商務服務，對兆泰來說，三個主題之間的一個環節，我把它作為一個連接，未來所有金融的通道可以直接賦能到科技，可以直接賦能到東二環的商務，商務又可以反哺，科技又可以不斷創造增量，對內部來說，兆泰對產業的看法或者打法，希望自己能夠擁有一個封閉的或者自運營的產業閉環生態體，這也是我們從24年起不斷去運營不斷轉化的能力。在此基礎上，我們近些年做了三個維度的改變，第一個層面，我們將原來的資管能力上升到產業運營能力，過去我們強調我們是資管，把招租做好、運營做好、物業管理做好，現在對人員的要求一定要懂產業，懂企業發展邏輯，懂得如何讓企業更好發展，懂得如何有效利用合理分配資源，這是我們第一個轉變，我們叫做人員能力結構轉變。

    第二個轉變，組織文化的轉變，在認知層面。過去我們講管理，現在講服務，未來講產業，如何在產業上有更好的發展。

    第三個維度是盈利模式的轉變，過去我們做的是空間生意，前面幾位領導也都提到當下大環境下讓空間越來越卷，讓租金的收益越來越低，額外的收益應該在哪兒，我們想應該是產業升值帶來額外的收益。

    基於這三個轉變我們自己在內部做了三個實踐，第一個層面我們把原來運營的兆見IP體系（音）從原來的社群運營上升到產業運營，第二個層面我們把過去多維的單核的產業主體作為一個連接多元串聯的產業主體。第三個層面我們把現有的新建變成存量的城市更新，做不斷提升。所以在我們看來未來空間可能會貶值，但是產業生態必然會升值，未來通過我們的運營，我們能夠做基礎空間以外的附加值，這是我們的理想狀態，謝謝。

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