9月23日，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金（基金代碼：508610；以下簡稱「廣發新城吾悅商業REIT」）完成網下詢價。根據基金髮售公告，該產品將於10月22日起正式發售。作為「吾悅」品牌首單商業REIT產品、廣發基金旗下第二單REIT產品，該基金自獲批以來備受市場關注。

　　基金髮售公告顯示，本次網下詢價確定的基金份額認購價格為3.106元/份，按照5億份的發售份額計算，如發售成功，預計募集規模約15.53億元。本次網下詢價共計有22家網下投資者管理的42個配售對象參與報價，擬認購數量總和為84，792萬份，為初始網下發售份額數量的8.08倍。剔除無效報價和低價未入圍的情況後，本次網下發售有效報價投資者數量為12家，管理的配售對象數量為21個，有效認購數量總和為55，176萬份，為初始網下發售份額數量的5.25倍。

　　值得關注的是，這是商業不動產REITs試點擴容以來，市場迎來的又一隻產品。據Choice統計，9月23日廣發新城吾悅商業REIT完成詢價後，本年度已完成詢價的公募REITs產品共22只，其中11只為商業不動產REITs。

　　在當前利率中樞持續下行、「資產荒」邏輯延續的背景下，廣發新城吾悅商業REIT的2026年4-12月（年化）及2027年度預測淨現金流分派率分別為5.61%和5.73%，為機構資金提供了高派息配置選項。穿透到底層資產，該基金持有常州天寧吾悅廣場和南通啓東吾悅廣場兩座成熟購物中心，兩大項目分別運營超過6年和7年，2023年至2025年期間出租率在97%以上，剩餘年限均超30年，租金流穩定性是後期能否提供穩定分派的關鍵。

　　運營層面，該基金由全國領先的商業運營商新城控股集團擔任運營管理統籌機構。公開資料顯示，截至2026年6月末，新城控股旗下已開業商場達181座，商場開業數量位居全國上市公司首位；2025年商業運營收入140.9億元，連續8年經營性現金流為正，深度實戰經驗為後續資產管理保駕護航。

　　業內人士表示，具備分派預期與抗通脹屬性的商業不動產REITs，正逐步成為不少穩健型資金的重要配置方向。此次廣發新城吾悅商業REIT網下詢價的成功，反映出市場對這一品類的認知正在快速深化。產品的公開發售將於10月22日啓動，公衆投資者可通過天天基金APP、東方財富APP、廣發基金直銷平台等渠道參與認購，具體安排以基金公告為準。

　　注：基金相關數據來自基金髮售公告。預測淨現金流分派率=當期的公募基金可供分配金額/假設基金募集規模。其中，假設基金募集規模為本基金擬募集的資金，即人民幣15.53億元。2026年預測年化現金分派率為按2026年4月1日至2026年12月31日期間預測分配金額推算至全年佔本基金預計的募集規模的比例

　　風險提示：本基金投資於證券市場，投資者在投資本基金前，需充分了解本基金的產品特性，並承擔基金投資中出現的各類風險。本基金需承擔投資不動產項目因投資環境、投資標的以及市場制度等差異帶來的特有風險。本基金由廣發基金管理有限公司發行與管理，代銷機構不承擔產品的投資、兌付和風險管理責任。投資前請認真閱讀本基金基金合同和招募說明書等法律文件，充分了解本基金詳情及風險特徵。不動產基金與投資於股票或債券等的公募基金具有不同的風險收益特徵，其預期風險和預期收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金。具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準，請投資者選擇符合風險承受能力、投資目標的產品。基金有風險，投資須謹慎