智通財經APP獲悉，中金發布研報稱，首次覆蓋九龍倉置業(01997)，給予「跑贏行業」評級，目標價36港元，對應33% NAV（淨資產價值）折讓、5.2%的2026年目標股息收益率及17%的上行空間。該行認為，公司在手資產優質、經營穩定性高、股東回報積極，具備長期持倉價值。

中金主要觀點如下：

業務聚焦中國香港核心優質商業資產

公司過去五年平均90%的收入和95%的經營利潤來自投資物業和酒店業務，來自中國香港項目的核心基礎淨盈利佔集團基礎淨盈利的96%。2025年海港城和時代廣場項目佔收入比分別為76%和12%；分業態而言，商場貢獻收入57%、寫字樓24%、酒店13%；利潤則主要依靠商場和寫字樓。

海港城稟賦優良、地位穩固，時代廣場逐步消化競爭壓力

海港城地理位置優越，其購物中心集合旗艦奢侈品牌、競爭身位突出，對訪港遊客與本地客群均具備紮實吸引力。該行預計，中國香港經濟環境有望持續支持項目溫和復甦。時代廣場商場雖然區位優勢明顯，但面臨激烈區域競爭，目前正在逐步觸底，零售額已現企穩信號，租金仍需一定時間。

財務槓桿穩健、派息回饋積極

公司保持良好的財務紀律，2026年上半年淨負債率為15.9%，創上市以來新低。公司公告派息基於中國香港投資物業及酒店核心基礎盈利的90%並積極兌現，其與利潤匹配的經營性現金流亦有效支撐了派息基礎。公司派息派息的確定性增強，增量資金對長期紅利價值的追逐有望進一步支撐股價。潛在催化劑方面，核心項目經營逐步回穩，業績與派息或穩健兌現。

盈利預測與估值

該行預計公司2026-2027年EPS分別為2.09港元和2.20港元，2025-2027年CAGR為4%，預測暫未納入馬可孛羅酒店重裝或重建的影響，但相關影響可控、幅度料在低單位數。該行給予「跑贏行業」評級和目標價36港元，對應33% NAV折讓、5.2%的2026年目標股息收益率及17%的上行空間。公司當前交易於6.1%的2026年股息收益率和42% NAV折讓。

風險提示

中國香港經濟與金融活動復甦不及預期；Hibor利率超預期上行；核心項目海港城的競爭激烈程度超預期。