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站在位於延安東路700號的港泰廣場前：外立面嶄新，通透的公共廣場向行人敞開，很難想象這是一幢建成27年的老商務樓。今年9月，港泰廣場完成了外立面、大廳、公共廣場以及電梯等核心公共區域的更新。
一幢老商務樓宇完成更新並不新鮮，新鮮的是：這是上海首個分散產權、多業主自籌大規模資金的商務樓宇更新示範項目。在物業牽頭下，樓宇64位業主徵詢同意上調物業費，專款專項用於分期支付總額800萬元的樓宇更新費用並為接下來的更新注入了流動資金。
上海中心城區有一批建造於上世紀90年代至2000年初的商務樓宇，在開發時採用分割銷售模式，此類產權分散的商務樓宇成為上海商務樓宇更新的一塊「硬骨頭」。近年出台的《上海市推進商務樓宇更新提升實施意見》，專門關注這類分割產權的存量樓宇，鼓勵探索業主自主更新、經營權歸集等多元路徑，但在實踐中，由於缺少業委會、業主訴求分化，此類商務樓宇更新的落地路徑一直是難點。
港泰廣場是怎麼做到成功更新的？
老樓遇困
卡在「人」與「錢」兩道關
1999年建成的港泰廣場，位於人民廣場板塊，屬上海建設較早的商務樓宇。20多年過去了，樓宇老化現象陸續出現。前幾年靠「小修小補」維護，但這兩年出現了安全隱患：樓宇外立面出現空鼓，存在脫落風險，必須要改造。
由於硬件過於老舊，港泰廣場的招商競爭力也嚴重不足。更新前，港泰廣場每平方米租金只有高峯時一半，入駐率更是從高峯時的95％跌至78％。
老舊商務樓宇想更新，首先要解決兩個核心問題：「人」和「錢」——誰來牽頭推進改造，改造資金從哪裏來。
在上海目前成功的老舊商務樓宇更新項目中，牽頭方與資金來源方多為開發商或樓宇大業主。
如，位於打浦路的「中港匯·黃浦」建成近20年，由大業主香港滬港聯合控股集團斥資兩億元完成更新改造。為便於各方達成共識、讓改造順利推進，香港滬港聯合控股集團承擔了全部的改造費用，不需要小業主出資。改造後，「中港匯·黃浦」辦公空間出租率由改造前的14％飆升到85％。
但港泰廣場面臨的問題棘手得多。港泰廣場沒有大業主，而是由64個小業主持有。小業主多，意味着達成共識難。據業內估算，上海產權分散的存量樓宇約佔三成。且由於此類商務樓宇成立業委會比例較低，推進改造也無法由業委會牽頭。港泰廣場也沒有成立業委會。
一位業內人士告訴記者，市場上曾有大業主嘗試收購分散產權來進行樓宇更新，但效果不佳。「大業主收購了兩家小業主的產權後就推動不下去。因為有了‘預期’，其他業主紛紛抬高了收購價格。」
物業牽頭
建立更新資金蓄水池
一邊是樓宇亟待更新，另一邊卻沒有推進主體與資金。關鍵時候，港泰廣場物業方——中企物業管理有限公司站了出來。
「我們企業想做這個牽頭方。」中企物業總經理嚴鑌賢告訴記者，企業做這個決定，有着自身發展的迫切需求。作為老牌的商務樓宇物業服務企業，中企物業服務着中心城區很多建造於2000年前後的商務樓宇，大多面臨與港泰廣場類似的情況。中企物業很早就意識到：老舊商務樓宇要跑出「第二曲線」必須要進行更新。
中企物業邀請專業團隊對樓宇評估，提出亟待進行四大改造：一是外立面改造，消除原有外牆裝飾脫落的風險；二是戶外公共廣場煥新，提升樓宇外部形象；三是大堂煥新，為客戶帶來高品質的入戶第一觀感；四是超齡電梯更換，提升樓宇垂直交通承載能力。
除完成這些更新，還要考慮到未來幾年在樓宇運營中可能面臨的空調系統、消防系統、電力系統等維護更新。最終，本次樓宇更新估算需要800萬元左右。
按照《民法典》，商務樓宇三分之二業主參與投票且其中過半數以上同意，即可使用維修資金進行改造。
在改造前，港泰廣場可調用的維修資金與公共性收益結餘約400萬元，尚有約400萬元改造資金缺口。
錢從何而來？「如果400萬元資金缺口一次性向64名業主募集，可行性不大。」嚴鑌賢告訴記者，64位業主中中小業主佔六成，讓他們一下拿出幾萬元甚至十幾萬元，難度較大。且業主想法不一，有的希望長期持有，有的可能想短期內賣掉。不打算長期持有的業主，並不願意參與一次性募集。
怎麼辦？中企物業學習借鑑了新加坡與中國香港的辦公樓宇更新模式：新加坡分層產權樓宇管理體系中，法定要求設立長期維護儲備金（即資金蓄水池），每年定期歸集資金，用於外牆、機電等大額修繕，避免一次性大額徵收；中國香港樓宇同樣要求設立維修儲備金，持續滾動投入樓宇養護，也是當地大量老舊寫字樓能夠長期維持品質的重要制度設計。
綜合考量後，中企物業提出了解決方案：業主們繳納的物業費每月上漲1.8元每平方米，漲出來的費用作為樓宇更新專項資金。如此一來，每年約可募集108萬元。而眼下啓動更新缺口的400萬元改造資金，則由中企物業墊付。未來，通過上漲物業費的持續募集，既可還清中企物業的資金墊付，又可為後續樓宇更新積累下改造資金。
多方協同
在不停業中完成煥新
「相比一次性募集，分期募集的方式，不需要業主一次性拿出資，接受度更高。」幾年前，中企物業在服務的其他樓宇中，試行過這個辦法。2021年，對靜安中華大廈的每平方米物業費漲價1元，每年募集36萬元，實現了對空調熱泵機組的更新；2022年，對長春藤運通大廈提升物業費，每年募集18萬元，對大廳環境進行了耗資35萬元的更新。
不過，當時兩個樓宇案例的更新資金量，遠沒有港泰廣場更新資金量這麼大、持續周期這麼長。「我們企業高層內部進行了反覆商議。畢竟對企業來說，墊資400萬元是很大的投入；但我們覺得，推動分散產權樓宇更新是中企物業的必答題。我們希望在港泰廣場探索出一條走得通的更新路徑。」嚴鑌賢說。
中企物業提出的解決方案得到屬地街道黃浦區南京東路街道的支持。街道依託「樓宇欣家」治理平台，牽頭召開樓宇溝通座談會，邀請區發改委、區城市更新推進辦、區建管委、區房管局、區投促辦等職能部門現場辦公，開展政策解讀與業務培訓等，為項目推進提供政策指導與服務支持。
與此同時，中企物業與64位業主逐一進行溝通，講清樓宇改造的必要性，需要多少改造資金以及募集方案等。
「很多業主在外地，甚至在海外，我們與他們通過當面、微信、電話等各種方式進行溝通，讓大家充分了解與理解方案。」嚴鑌賢說，得益於平時與業主的良好溝通基礎，溝通起來並不困難。很多業主都表示了對樓宇改造的支持，對這種「細水長流」的募集方案認可度也比較高。
去年3月，在南京東路街道指導下，港泰廣場樓宇更新以及募集方案啓動業主徵詢投票。在徵詢唱票會議上，街道派人全程參與見證，對投票、計票與唱票全過程進行監督，確保徵詢工作規範。最終，徵詢投票率達到了95％，業主同意率達到了85.2％。改造方案以高支持率順利通過。
更讓人驚喜的是，在物業費繳付環節，64位業主實現了百分百主動繳付。
募集資金的難題解決後，中企物業緊鑼密鼓地啓動了對港泰廣場的更新。在南京東路街道搭建的平台下，黃浦區多職能部門對項目全程進行了指導。
由於採用不清退企業更新的方式，中企物業與業主、與樓宇企業積極溝通，做好周密的安排與服務，儘量確保樓內企業的正常辦公。
今年9月，港泰廣場更新改造全部完成後，樓宇整體形象與品質大幅提升。「我們的樓宇從外觀看像新的樓宇一樣，客戶的感受度非常好。」一位業主欣喜地告訴記者。
中企物業還更新了港泰廣場靠近雲南中路的一側的道路，打算引入咖啡、西點等沿街業態，並拓展外擺位。原來，這側街區停放着很多共享單車，街道協調城管部門將非機動車停放點遷移到其他地方，為港泰廣場周邊環境打造創造了條件。
煥新之後
還要做好「後半篇文章」
眼下，中企物業正與街道營商幹部一起商量，如何做好樓宇更新的「後半篇文章」。
「產權分散的商務樓宇，容易存在‘小、散、亂’問題。我們對周邊做過調查，單業主比多業主樓宇的租金高三分之一，入駐的企業產稅高數倍。這說明產權分散樓宇要‘抱團’纔有出路。」嚴鑌賢說。
5萬平方米的港泰廣場，擁有面積最小的業主只有250平方米辦公空間。「辦公面積太小，招不到實力強的客戶。所以，很多產權分散的樓宇，極度內卷，大打價格戰。如此一來，樓宇經濟密度與品質只會越來越低。」早在幾年前，中企物業就推動一些業主將樓宇資產交給物業進行統一招租、管理。「幾位業主的資產可能就組成了一整層，招商更加有競爭力，對租金的議價能力也更強。」
「我們一方面指導物業做好資產管理統一運營，當同一樓層多個小業主委託物業統一運營後，能夠整合出整層大面積方便招大引強；另一方面對周邊集聚的產業做好研究，幫助港泰廣場打造更具競爭力的‘產業垂直樓宇’。」南京東路街道副主任熊靜表示。
更新後，來考察港泰廣場的客戶明顯多起來。嚴鑌賢說，更新前，我們即便租金低也難以提升企業入駐率，但更新後，表達入駐意願的企業越來越多了。「我們對招商非常有信心！」
記者手記：
推廣關鍵在於完善配套機制
港泰廣場的探索，為上海大量分散產權的老商辦樓宇打開全新思路：不必等待大業主或開發商收購產權，依靠小業主抱團委託、物業牽頭實施、細水長流籌資的更新路徑，分散產權樓宇也能完成自我煥新。
在記者看來，港泰廣場更新落地，有三重關鍵支撐：制度創新、基層政府賦能以及可信物業。
首先是資金制度創新。港泰廣場項目創新搭建了樓宇更新「資金蓄水池」，通過小幅上調物業費、設立更新專項賬戶，持續籌措改造資金，避開了讓小業主一次性大額出資的門檻，把一次性改造壓力拆解為長期穩月供入。
其次是屬地基層治理賦能。在樓宇改造全過程中，始終有街道以及區職能部門的「身影」。特別是在業主徵詢、投票表決全流程中，屬地街道全程參與監督，規範徵詢、投票、唱票各個環節，用政府公信力守住程序公平，消解小業主之間的分歧，推動多方達成共識。
而一切推進的根基，在於可信物業的長期積累。中企物業總經理嚴鑌賢回憶，10年前中企物業曾在另一棟商辦樓宇嘗試同類改造，方案雖初步徵得業主同意，卻因業主擔心資金使用不透明，最終集體反悔。這次教訓讓中企物業確立了「陽光物業」的做法：每半年公示公共收益，動用資金前充分徵詢業主，工程審價委託第三方機構，全流程公開。長久的透明運營，讓本次港泰廣場改造徵詢時，業主討論聚焦工程方案本身，不再糾結物業公信力問題。分散產權樓宇更新，物業不再只是簡單的保潔維保方，而是重要的市場組織主體，串聯起數十位分散小業主。
不過這套模式，無法簡單複製，仍有不少卡點待破解。
第一，要培育更多「可信物業」。可以探索多元路徑：如，依託業委會，由物業牽頭統籌更新；或引入獨立第三方可信物業，作為中立主體牽頭推進項目。「物業發揮作用的核心，就是持續保持財務、工程全流程公開，建立常態化信息披露機制，提前化解業主疑慮，為業主表決鋪路。」嚴鑌賢說。
第二，在資金層面需要配套更多孖展、風險分擔工具。如，設立專款專戶監管，保證上調的物業費只能用於樓宇更新，既保護業主資金安全，也分擔物業前期墊資的壓力，降低物業參與改造的風險，吸引更多市場主體入局。
最後，樓宇更新不能止於硬件翻新，長效運營纔是更新的「後半篇文章」。黃浦區城市更新推進辦副主任錢峯說，多方合力下，改造同時要同步謀劃樓宇產業定位、統一運營方案，通過品質提升盤活樓宇價值，讓更新投入能形成良性循環。