摘要：廣發新城吾悅商業REIT 10月22日起發售
公募REITs又迎新品。根據基金髮售公告，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金（基金代碼：508610；以下簡稱「廣發新城吾悅商業REIT」）將於10月22日至10月27日正式發售。據悉，該產品是「吾悅」品牌首單商業REIT產品，也是廣發基金旗下第二單REIT產品，擬認購數量總和為初始網下發售份額數量的8.08倍。
據上海證券交易所披露信息，廣發新城吾悅商業REIT由廣發基金管理，原始權益人為吾悅順瑞（上海）商業經營管理有限公司（該公司為新城控股集團設立的商業不動產資產獨立持有平台），發起人/運營管理統籌機構為新城控股集團股份有限公司，運營管理實施機構為常州天寧吾悅商業管理有限公司、啓東市新城吾悅商業管理有限公司。
作為商業不動產REITs板塊的新成員，廣發新城吾悅商業REIT的現金分派率和底層資產頗受關注。在派息方面，基金髮售公告顯示，該產品擬募集規模約15.53億元，2026年4-12月預測年化淨現金分派率為5.61%，2027年預測淨現金流分派率為5.73%。
從底層資產來看，該項目擬持有的兩個購物中心分別為常州天寧吾悅廣場和南通啓東吾悅廣場，均位於華東潛力城市的核心地段。基金招募說明書顯示，上述兩個商場合計建築面積約29萬平方米，運營時間均超過6年，近三年（2023~2025年）平均出租率長期穩定在97%以上，加權平均剩餘租期分別為3.82和3.47年，具有較強的經營穩定性和業績抗壓能力。
運營管理能力是廣發新城吾悅商業REIT的核心競爭力之一。該項目的運營管理統籌機構為新城控股集團股份有限公司，是全國領先的商業運營商。公開資料顯示，截至2026年6月末，新城控股集團旗下已開業商場數量達181座，商場開業數量位於全國上市公司首位；2026年上半年商業運營收入71.1億元，會員人數超6，000萬，連續8年經營性現金流為正。
在具體執行層面，該REIT的兩家運營管理實施機構——常州天寧吾悅商業管理有限公司與啓東市新城吾悅商業管理有限公司，均為新城控股集團股份有限公司下屬的專業運營管理機構，具備多年商業不動產管理經驗，負責兩處購物中心的日常運營。優質底層資產與成熟運營體系相輔相成，為REIT的持續穩定運營提供了有力支撐。
產品管理層面，廣發新城吾悅商業REIT擬由廣發基金REITs團隊的葉平伯、黃穎和周雅共同管理，三人均具有5年以上不動產項目運營或投資管理經驗。該團隊核心成員背景多元，多名骨幹具備逾10年不動產領域投資經驗，主導過多隻公募REITs的發行與管理，構建了「專業團隊+資源儲備+運營能力+投資佈局」四大支柱協同的全鏈條綜合服務能力，為廣發新城吾悅商業REIT的投資運作提供了紮實的專業支撐。
業內人士分析指出，在利率中樞持續下行的宏觀環境下，商業不動產REITs的配置吸引力愈發凸顯。開源證券在研報中表示，債券市場利率中樞下行壓力下，優質資產不足的邏輯有望繼續演繹，REITs作為高派息、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，有望持續提升配置性價比。
與此同時，商業不動產底層資產本身具備一定的抗通脹屬性，優質商業物業的租金水平和資產價值往往能夠隨經濟增長同步上行，為投資者提供了對沖通脹的投資工具。
在這一背景下，具備優質底層資產、龍頭商業運營方以及專業管理團隊護航的廣發新城吾悅商業REIT（基金代碼：508610），值得投資者關注。投資者可在東方財富APP、天天基金APP、廣發基金直銷平台等渠道通過搜索基金代碼一鍵認購，或登入東方財富APP進入REITs專區參與認購，認購起點1000元。
注1：基金相關數據來自基金髮售公告、基金合同、基金招募說明書，新城控股集團相關數據來自新城控股2026年半年報。預測淨現金流分派率=當期的公募基金可供分配金額/假設基金募集規模。其中，假設基金募集規模為本基金擬募集的資金，即人民幣15.53億元。2026年預測年化現金分派率為按2026年4月1日至2026年12月31日期間預測分配金額推算至全年佔本基金預計的募集規模的比例
注2：對於公衆投資者，本基金的認購費率如下：場外認購，低於500萬元為0.40%、500萬元及以上每筆收取1000元；場內認購，上海證券交易所會員單位應參考場外認購費率設月供資者的場內認購費率。對於網下投資者和戰略投資者，本基金不收取認購費。本基金為封閉式基金，無申購贖回機制，不收取申購費/贖回費。場內交易費以證券公司實際收取為準
風險提示：本基金投資於證券市場，投資者在投資本基金前，需充分了解本基金的產品特性，並承擔基金投資中出現的各類風險。本基金需承擔投資不動產項目因投資環境、投資標的以及市場制度等差異帶來的特有風險。本基金由廣發基金管理有限公司發行與管理，代銷機構不承擔產品的投資、兌付和風險管理責任。投資前請認真閱讀本基金基金合同和招募說明書等法律文件充分了解本基金詳情及風險特徵。不動產基金與投資於股票或債券等的公募基金具有不同的風險收益特徵，其預期風險和預期收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金。具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準，請投資者選擇符合風險承受能力、投資目標的產品。基金有風險，投資須謹慎