出品丨花朵財經觀察（FF-Finance）

撰文丨一舟

中國物業，開始主動開除業主了。

以前是業主想趕走物業，現在輪到物業自己主動撂挑子跑路。

萬科物業、保利物業這樣的頭部公司，寧願失去數以億計的收入，也要批量退出一大批小區。

2026年上半年，萬物雲（原萬科物業）退出139個住宅項目，這些項目一年的物業費規模約為7.4億元。

這門生意，看着收入不少，但實際上是紙面風光。落到現實裏，一棟樓真正能收上來只有寥寥幾筆。

廣州白雲沙亭崗新社區，保利物業公示的物業費欠款超過1130萬元，上半年月均收繳率只有26%。

撤場日期從9月14日拖到10月13日，遲遲沒有新物業願意接盤。

克而瑞物管監測的上半年112個撤場及擬撤場項目中，接近八成是物業主動提出離場。

PART.01

中國業主，為什麼不愛交物業費？

提到拖欠物業費，大部分人的第一反應是，物業的服務水平配不上物業費。

但現實遠沒有如此非黑即白。

河南新鄭金秋樂園小區，曾經來過一家被業主稱為「神仙物業」的公司。

修噴泉、接送孩子上下學、請老師輔導作業，結果1550戶入住業主，只有百餘戶交物業費。今年6月底，物業撤了。

服務做到這個份上，為什麼還是收不到錢？

先看這筆錢是怎麼定下來的。很多小區的前期物業由開發商選聘，收費標準隨購房合同一起擺到業主面前。買房時忙着看戶型、湊首付，住進去纔開始細看：每平方米收多少錢，按什麼面積算，停車又要交哪些費用。

飯不好喫可以換一家店，物業看不順眼，卻要幾百戶人一起商量怎麼換。一個原本該由消費者選擇的服務，變成了搬進去就得接受的安排。

《人物》採訪的一位前物業經理，給100多戶欠費業主做過台賬。

有人不理解，自己買房已經花了那麼多錢，物業又不進屋拖地，為什麼還要按房產證上的面積收費，連公攤也算進去？

還有人家裏的瓷磚被早年的外立面改造弄裂，舊問題沒人解決，便把物業費扣下了。

樓道保潔、設備維護屬於公共服務，業主想買的卻常常是「我家出了問題，你得幫我解決」。

地下車庫滲水、交房承諾的配套沒兌現，開發商留下的窟窿，最後也容易變成物業前台的一場爭吵。

不願繳費的原因再深一層，是人均持有房產數量太高了。

四川一個洋房小區，入住率不足三成，大量房子是業主在2020年至2021年高位買入的毛坯房。以前盼着升值，物業費只是持有成本里的一小項。如今房子空着，房貸照還，物業賬單也照來，每個月都得為一套沒住的房子掏錢。

120平方米的房子，每平方米每月3元，一年就是4320元。業主一年沒住幾天，沒享受到什麼服務，自然不願繳費。

更何況，在業主看來，物業根本不缺錢。

電梯廣告、快遞櫃、充電樁，處處看得到廣告。這些利用業主共有部分產生的收入，扣除合理成本後，應該歸業主共有。

但廣告天天換，賬本遲遲不見，業主自然會問：物業用我們的地方掙錢，為什麼還總說沒錢？

《檢察日報》的調查提到，公共收益甚至包括公共用房租金、共用設備報廢后的處置殘值，遠比一塊電梯廣告牌複雜。業主看得見這些地方被拿去經營，卻未必知道收了多少錢、扣了多少成本、最後剩下多少。

一個更微妙的心理是，如果大家都不交，交錢的那個反而顯得「傻」，這還會在鄰居之間傳開。

《人物》報道的重慶一個2500戶小區，抵制物業的動員中，交費的人被說成「冤大頭」，最後只有400多戶交錢。

錢收不齊，保潔、保安和電梯維保的支出卻照常發生。如果物業想靠提高收費來維持運轉，最先多掏錢的，往往還是那批按時交費的人。原本拖着不交的鄰居，更是越漲越不交。

漲價通常讓人期待服務升級：樓道拖得更勤，門崗多配個人，維修來得更快。但多收的錢可能只是填補原來的缺口，連維持現有服務都喫力。

本來按時交費的人，看到鄰居拖幾年也照樣進門、坐電梯，很容易開始遲疑。

欠費的人省下現金，交費的人和他享受一樣的服務，守規矩反倒顯得喫虧。

PART.02

業主省下的錢，會變成樓裏的麻煩

物業費收不上來，支出卻不會按比例消失。

按500戶、每戶100平方米、每月每平方米2.5元算，一個小區一年全部交齊，物業費有150萬元。但收繳率降到一半，實際到賬就只剩75萬元。

錢少收了一半，垃圾仍要每天清運，門崗仍要有人值守，電梯仍要定期維保。這些支出，很難跟着收繳率一起減半。

招商積餘的2026年半年報顯示，住宅基礎物業管理業務毛利率為10.58%。

每100元收入，扣掉直接服務成本，只剩10.6元，還要覆蓋總部管理等開支。

大量小區採用包乾制：業主交固定費用，物業提供合同約定的服務，盈虧由公司承擔。

而當房子變老，水泵、管道、門禁陸續出問題，設備大修、更新又涉及專項維修資金。

業主更容易困惑：每年都交物業費，為什麼修個設備還得另找一筆錢？

等物業撤了，原來藏在賬單裏的事，會一件件擺到業主面前。

福建南平一個小區，電梯按鍵面板壞了，維修需要480元。170戶平攤，每戶不到3元，最後只有40個人交錢。

熱心鄰居得找師傅、談價格、催款，還要想辦法追討墊付的錢。

某種程度上，替業主處理這些糟心事，也是物業的核心競爭力之一。

PART.03

公司換個地方賺錢，業主留在原地

物業公司放下虧錢的小區，還能去別處接單。

萬物雲上半年退出項目的同時，又新籤207個住宅項目，住宅物業服務收入仍增長6.5%。

A股上市公司南都物業在2026年半年報裏提到，主動退出部分不盈利項目，帶動毛利率提升。同期，公司扣非淨利潤增長11.04%。

新接的生意也換了模樣。南都物業上半年新籤面積中，住宅只佔16.67%，商寫和城市服務合計超過八成。

那些收費困難、設施老化、長期虧損的住宅項目，開始被公司從賬本里剔出去。企業和機構客戶，則成為新的拓展重點。

招商積餘上半年非住宅基礎物管收入約53.6億元，住宅約21.7億元。機場裏的保潔、醫院裏的秩序維護、寫字樓裏的設備維修，都可以成為物業公司的訂單。

另一家A股公司新大正，長期服務航空、學校、公共建築等場景。上半年收入15.77億元，歸母淨利潤約7242萬元，淨利潤相當於收入的4.6%。看起來普通的拖地、巡邏、維修，也撐起了一家上市公司的生意。

面對機構客戶，物業可以圍繞一個採購方談合同、服務清單和結算安排，不必挨家挨戶催幾百份物業費。行業開始把資源投向更容易管理、更有希望收回錢的項目。

物業公司可以換客戶，業主卻沒法輕易換房子。

誰找維修師傅，誰審核報價，誰聯繫清運公司，誰去協調佔用公共通道的鄰居？

這些事情平時不顯眼，物業撤了，才發現每一件都要有人花時間、得罪人、承擔責任。

錢在那裏，設備也在那裏，缺的是把事情辦下去的共識和組織。

失去物業，損失會從服務延伸到秩序。再往後，這些問題會進入房子的價格。

買家來看房，從小區大門走到樓道、電梯，已經能看出這裏有沒有人維護。垃圾堆積、設備失修、公共空間被隨意佔用，都會成為猶豫購買和壓低報價的理由。

物業公司退出的是一個回報不划算的項目，普通人被留下的，卻是每天要住、將來還要賣的一套房子。