智通財經APP獲悉，10月14日，中指研究院發布2026年9月中國住房租賃企業規模排行榜。2026年9月，住房租賃市場逐步邁入淡季，重點城市租住需求熱度回落，50城住宅平均租金按月轉為小幅下跌。根據中指50城住宅租賃價格指數，全國50個城市住宅平均租金為33.97元/平方米/月，按月下跌0.17%，8月為按月上漲0.03%；按年下跌2.23%，跌幅較8月收窄0.22個百分點。

企業格局

1.規模排行

從開業規模榜來看，據中指研究院統計，2026年9月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為149.5萬間，較8月增加1.9萬間。具體來看，地方國企系開業規模穩步擴張，在TOP30中的規模佔比達30%。

從管理規模榜來看，據中指研究院統計，2026年9月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量為203萬間，較8月增加0.6萬間。

2.企業動態

2.1建設運營

9月，地方國企持續推進保租房、人才公寓等租賃住房建設運營工作，如恒泰星寓江韻四季公寓、武漢漢悅公寓·愷德熹園二店、寧波城投橙寓·南岸社區、寧巢公寓三里亭店等多個項目陸續投入運營，其中恒泰星寓江韻四季公寓是恒泰旗下第四個市場化集中式租賃生活社區，提供2157套租賃住房。此外，深圳市龍華區首個「工改保」宿舍型保障房鑫嶺樓項目也於本月全面封頂。

表：2026年9月地方國企系長租企業建設運營動態

資料來源：中指研究院綜合整理

9月，市場化長租公寓運營商也有多個項目入市，產品與業態持續豐富。如金地草莓社區楊浦濱江店、深圳國際會展店兩項目先後入市，其中深圳國際會展店是金地草莓社區在深圳的首個大型租賃社區，提供2650間房源。與此同時，瓴寓在上海中心片區連開大寧柚米寓、小木橋柚米寓、漕溪路柚米社區三店，進一步加大核心城市佈局密度。此外，微領地虹橋國展青年社區正式開業，項目總建築面積近21萬平方米，這是微領地目前規模最大的保租房項目。

表：2026年9月市場化長租運營商建設運營動態

資料來源：中指研究院綜合整理

2.2業務拓展

9月，住房租賃企業通過委託運營、品牌合作等方式拓展業務版圖。如樂乎集團中標北京昌平天通中苑三區L區人才公租房運營項目；瓴寓國際中標重慶海峽路TOD保租房委託運營管理項目，房源量預計1228間；越秀星寓簽約廣州空港悅居·雲怡花園項目，委管房源684套，合計2344間；杭州安居寧巢與台州灣新區聚興園區運營公司就台州灣新區的住房租賃業務合作經營簽署框架協議等。

表：2026年9月住房租賃企業業務拓展動態

資料來源：中指研究院綜合整理

2.3品牌建設

9月，保利和寓發布「好好生活住和寓」全新品牌主張，推出安心睡倉、收納魔法、TA專寵三類差異化產品，並提出5×5矩陣式服務體系，精準覆蓋租住全周期；招商蛇口旗下壹棠服務公寓官網上線，集中展示品牌及產品信息；龍湖冠寓宣佈其第五代產品5.0完成定型，採用新標準的門店計劃年內開業。

表：2026年9月住房租賃企業品牌建設動態

資料來源：中指研究院綜合整理

2.4孖展動向

公募REITs方面，國泰海通中建租賃住房REIT、中金杭州安居寧巢REIT基金合同相繼生效；國泰海通上實租賃住房REIT正式申報並獲上交所受理，擬發售基金總額12.05億元。同時，匯添富上海地產租賃住房REIT擴募申請獲上交所受理，璟耀、璟博項目估值合計約37.21億元。

私募方面，重慶城投旗下渝悅家ABS獲深交所受理，申報規模為10億元；深圳安居集團20億元私募公司債項目獲深交所審核通過。

信貸支持方面，中國老撾磨憨—磨丁經濟合作區落地5100萬元住房租賃團體購房貸款，專項用於支持收購合作區已建成未出售的200餘套公寓改造為保租房。

表：2026年9月住房租賃市場孖展情況

資料來源：中指研究院綜合整理

政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

1.1中央層面：進一步明確「租購併舉」住房制度，強調「以需定建」保障精準供給

9月18日，國務院新聞辦舉行住房城鄉建設高質量發展新聞發布會，會議明確提出將「健全多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，進一步確立了租賃住房在住房供應體系中的基礎性地位。同時，會議明確「進一步完善以配租型保障房和配售型保障房為主的住房保障體系，堅持租賃補貼和實物保障相結合，以需定建、以需定購，推動地級以上城市及有條件的縣城完善住房保障輪候庫」，並對新市民、青年人等群體堅持「宜配租則配租、宜配售則配售」的保障路徑，為保租房的精準供給提供了制度支撐，減少資源錯配與閒置；租賃補貼與實物保障相結合亦將帶動租賃需求持續擴容，為行業長期發展奠定需求基礎。

1.2地方層面：盤活存量資產增加租賃供給的政策持續發力，青年安居支持力度穩步增強

規範管理方面，成都要求對住房租賃企業實施「開業報備+資金監管」雙線閉環管理，要求企業設立唯一的租賃監管專用賬戶，並明確企業單次收取租金原則上不超過3個月。

多渠道籌集方面，河南、湖北分別鼓勵收購存量商品房、二手房用作保障性住房與人才房等；江蘇支持在城市核心區、產業園區等青年集聚區域，盤活老廠房、老校區、低效樓宇等存量資源，分類建設多元青年社區；同時，江蘇構建資金支持體系支持高校綜合採取「改、租、買、建、調」等方式配置學生宿舍資源；西寧公開徵集保障性租賃住房意向實施項目，徵集項目分為新建類、改建類、改造類和籌集類。

公積金支持方面，西安提高租房提取公積金額度，並取消繳存人每年僅可對一項住房消費類申請提取的限制；武漢擬明確無房職工租房提取不限次數，其中單身職工每年可提取18000元、已婚職工及配偶可提取36000元，經認定的在漢人才提取限額提高至3倍。

人才安居支持方面，北京上線「北京青年人才公寓線上服務平台」，符合條件的青年可享受市場價75折及以下租金優惠；上海要求面向新就業大學生等青年群體，強化普惠性青年安居專項支持；江蘇支持增加青年驛站免費入住次數和天數；廣西面向畢業2年內高校畢業生髮放住房租賃補貼，基礎補貼按實繳3個月租金的50%覈定，符合條件的還可疊加享受相應補貼。

表：2026年9月地方出台的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院綜合整理

2.租賃住房供應

上海：至2030年，新增供應保障性租賃住房25萬-27萬套(間)，新增籌措供應新時代城市建設者管理者之家床位12萬張以上。

武漢：2024年以來累計收購38個存量商品房項目用作保障性租賃住房，約100萬平方米，房源23006套(間)，2026年將繼續指導安居、安家等國企平台加大收購力度，全年收購不少於6000套(間)。

惠州：2026年，計劃新籌建保障性租賃住房4457套，項目分佈在博羅縣、龍門縣、大亞灣開發區和仲愷高新區；計劃分配保障性租賃住房1744套，惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣及大亞灣開發區為主要房源供應區域。

市場運行

1.整體租金：9月50城住宅平均租金按月下跌0.17%，按年下跌2.23%

2026年9月，住房租賃市場逐步邁入淡季，重點城市租住需求熱度回落，50城住宅平均租金按月轉為小幅下跌。根據中指50城住宅租賃價格指數，全國50個城市住宅平均租金為33.97元/平方米/月，按月下跌0.17%，8月為按月上漲0.03%；按年下跌2.23%，跌幅較8月收窄0.22個百分點。

圖：2022年1月至2026年9月50城住宅平均租金及按月升跌

數據來源：中指數據CREIS·租賃版

2.重點城市租金：上海、深圳等核心城市租金按月漲幅有所收窄

2026年9月，住宅平均租金按月上漲的城市個數為9個，較8月減少6個。具體來看，上海按月漲幅最大，為0.52%；東莞、蘇州等4個城市漲幅在0.1%-0.2%之間；深圳、無錫等4個城市漲幅在0.1%以內。9月，嘉興、鄭州2個城市住宅平均租金按月持平，數量較8月增加1個。

2026年9月，住宅平均租金按月下跌的城市個數為39個，較8月增加5個。具體來看，西安、北京等6個城市按月跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，為0.78%；三亞、長沙等13個城市按月跌幅在0.3%(含)-0.5%之間；呼和浩特、南京等18個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；濟南、北海2個城市跌幅在0.1%以內。

圖：2026年9月50個城市住宅平均租金及按月升跌

數據來源：中指數據CREIS·租賃版

關注點

1.9月50城住宅租金按月轉為小幅下跌，上海租金繼續領升

9月，隨着畢業季租住需求高峯消退，全國住房租賃市場熱度逐步回落至常態化水平，50城住宅平均租金在連續三個月小幅回升後轉跌。根據中指院50城住宅租賃價格指數，9月，50城住宅平均租金按月下跌0.17%；按年下跌2.23%，跌幅延續收窄態勢，並已收窄至近25個月最低水平，重點城市住宅租金築底企穩信號趨於明確。

分梯隊來看，9月各梯隊城市住宅平均租金按月均有所回落。根據中指院監測，9月，一線城市普通住宅平均租金按月下跌0.03%，結束此前連續6個月的按月上漲；二線城市平均租金按月下跌0.25%，跌幅較8月擴大0.16個百分點；三四線代表城市平均租金按月下跌0.15%。

表：2026年9月50城住宅租金TOP20城市表現

數據來源：中指數據CREIS

從具體城市表現來看，截至9月，上海、深圳住宅租金已連續7個月按月上漲，其中上海按月漲幅連續6個月居50城首位；蘇州已連續5個月按月上漲；但三城9月按月漲幅均有所回落。此外，杭州住宅租金結束連續3個月的按月上漲，9月轉為下跌；北京、廣州、天津、成都等地租金自8月轉跌後，9月按月跌幅進一步擴大，租賃旺季退潮後重點城市的住宅租金支撐有所減弱。

2.9月保租房公募REITs首發與擴募進程提速，「投融建管退」閉環加快成型

9月多隻保租房公募REITs取得突破性進展。9月14日，國泰海通中建租賃住房REIT公開發售，20日基金合同生效；9月4日，中金杭州安居寧巢REIT獲證監會准予註冊批覆，22日正式發售，30日基金合同生效。兩隻REITs底層資產均為租賃住房用地新建、已納入保租房體系的成熟項目，與此前已上市的9只保租房REITs一致，原始權益人均為央企或地方國企背景，底層資產均為一線與核心二線城市的優質保租房或公租房項目。此外，9月10日，上實租賃住房REIT正式申報，並於9月16日獲上交所受理；原始權益人是上實城開，底層資產為城開·阡集匯社區，是上海徐彙區首個Rr4用地保租房項目。

表：國泰海通中建租賃住房REIT和中金杭州安居寧巢REIT的基本信息

資料來源：基金招募說明書，發售公告，中指研究院綜合整理

與此同時，保租房公募REITs擴募穩步推進。9月10日，匯添富上海地產租賃住房REIT獲得國家發改委推薦，9月28日正式向中國證監會提交產品變更註冊申請、向上交所提交產品變更暨擴募份額上市申請，9月30日獲得證監會與上交所受理。基金自獲得國家發改委推薦到完成申報，僅用時18天，推進節奏較快。基金擬擴募項目為上海浦東新區世博片區的兩個保租房項目——璟耀項目與璟博項目，均為租賃住房用地新建的租賃社區，於2022年先後投入運營。

當前，在政策支持之下，我國租賃住房「投融建管退」商業閉環已基本走通，公募REITs發行逐步常態化，隨着前期大規模供應的租賃住房用地所建租賃社區步入穩健運營階段，保租房公募REITs首發與擴募節奏有望進一步加快。