商業不動產REITs擴容再迎里程碑。10月22日，新城控股(601155.SH)旗下首單商業不動產REITs(即廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金，以下簡稱」廣發新城吾悅商業REIT」)正式發售，擬募集規模約15.53億元，底層資產為常州天寧吾悅廣場、南通啓東吾悅廣場兩座成熟購物中心。值得一提的是，該基金不僅是新城控股首單商業不動產REITs，也是民營房企落地的首單公募REITs產品，有效提振行業信心。 　　其市場熱度在詢價環節就已呈現。根據基金髮售公告，本次產品網下詢價中，22家機構投資者管理的42個配售對象參與報價，擬認購數量總和達初始網下發售份額的8.08倍；；剔除無效報價和低價未入圍的情況後，有效認購數量總和為初始網下發售份額的5.25倍。作為新城控股在豐富多層次REITs市場方面樹立的又一里程碑，該產品的落地有利於公司進一步釋放旗下既有成熟商業物業資產價值，增強企業核心競爭力及可持續發展能力。 　　擬募集15.53億 民營房企首單商業不動產REITs落地 　　去年11月底，證監會發布《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告(徵求意見稿)》，正式啓動商業不動產投資信託基金(REITs)試點，標誌着我國公募REITs市場從基礎設施領域進一步擴展至商業不動產領域。今年8月28日證監會公布的《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》進一步提出，穩慎推進商業不動產REITs發展，助力盤活房企存量資產。 　　據Choice數據統計，截至9月末，2026年已完成詢價的公募REITs產品共22只，其中11只為商業不動產REITs。商業不動產REITs正成為盤活存量資產、促進消費升級、服務內需增長的重要抓手，迎來政策紅利與市場認知雙提升的窗口期。 　　不過市場普遍認為，從基礎設施到商業不動產，已發行公募REITs的原始權益人大多為國央企背景，新城控股是目前唯一的民營房企，其商業不動產REITs落地意味着這條資本閉環路徑對民營房企同樣可複製，有助於提振民營房企的市場信心。 　　作為備受市場關注的民營房企首單，廣發新城吾悅商業REIT於9月3日獲證監會准予註冊，9月23日啓動詢價，正式發售時間為10月22日至10月27日。根據基金髮售公告，該產品網下詢價確定的基金份額認購價格為3.106元/份，按照5億份的發售份額計算，如發售成功，預計募集規模約15.53億元。 　　在派息方面，廣發新城吾悅商業REIT 2026年和2027年預測現金流分派率(預計年度可供分配金額/公募基金擬募集規模)分別為5.61%和5.73%，這一水平較當前10年期國債收益率(約1.66%)高出近 400 個點子，在已發行及已獲批的產權類同資產類型的公募REITs中亦處於中上區間。 　　底層資產方面，此次商業不動產REITs納入的是常州天寧吾悅廣場和南通啓東吾悅廣場，分別於2019年和2018年開業，總建築面積約29萬平方米。兩個項目均位於長三角核心潛力城市的核心地段，周邊中高端住宅密集，3公里內常住人口均超過20萬，有着穩定、高頻的客群消費基礎。 　　其中，常州天寧項目作為吾悅體系標杆店，是區域最優質的綜合類商業體；南通啓東項目則是當地一站式購物中心標杆，市場份額持續領跑。從歷史數據來看，兩個項目近三年(2023~2025年)平均出租率長期穩定在97%以上，租金收繳率保持穩定，加權平均剩餘租期分別為3.82和3.47年，具有較強的經營穩定性和業績抗壓能力。 　　打通多層次REITs矩陣 加速大資管戰略轉型 　　在公募REITs之前，新城控股已通過機構間REITs積累了資產證券化的實踐。2025年11月成功發行全國首單消費類機構間REITs；今年6月又率先完成全國範圍內消費類機構間REITs擴募，擴募規模21.46億。 　　值得一提的是，隨着此次商業不動產REITs落地，新城控股已完成Pre-REITs、機構間REITs、公募REITs的全鏈條佈局，成為國內首家完整跑通不動產「投、融、建、管、退」資本閉環的民營房企。 　　開源證券在研報中指出，新城商業運營穩健增長，出租率提升，持續經營貢獻的現金流構成公司應對行業周期的優勢，多架構REITs為公司打開資管循環路徑，並看好商管業務後續表現及公司盈利能力回升。 　　作為示範民企，新城控股商業運營底盤紮實。根據半年報，截至2026年二季度末，新城控股已在全國147座城市佈局212座吾悅廣場，開業及委託管理在營數量達181座，開業規模1675.31萬平方米，出租率穩定在98.35%的高位；吾悅廣場今年上半年客流總量達10.33億人次，會員人數超6000萬，累計合作品牌超3.5萬家，經營韌性強勁。 　　近年來，公司以」吾悅經營五步法「推動運營由標準化向精細化提升，將每座吾悅廣場作為獨有產品，圍繞空間、內容、品牌、銷售、收益五大環節持續提升經營能力，實行前置規劃與主動招調，不等租約到期即儲備品牌比選，出租率長期維持高位，空鋪去化周期短。 　　2026年前三季度，新城控股實現商業運營收入108.71億元，繼續保持正增長。龐大的在管規模和高效運營實力，不僅為後續資產管理保駕護航，也意味着豐富的擴募資產儲備。未來，新城控股將進一步擁抱「投、融、建、管、退」的資本閉環，持續以成熟運營能力驅動資產證券化，加速從持有資產的開發商轉向管理資產的資管平台。