智通财经APP获悉,开源证券发布研报称,2025年1-6月商品房销售额4.42万亿元,同比-5.5%(1-5月-3.8%),其中商品住宅销售额同比下降5.2%。6月全国商品房销售面积和金额分别同比-5.5%和-10.8%,单月销售数据降幅为2024年9月以来最大值;单月销售均价同比-5.6%,半年度冲刺月降价促销现象有所显现,市场成交呈现以价换量趋势,房价企稳仍然存在一定压力。2025年1-6月,房地产开发投资额4.67万亿元,同比-11.2%(1-5月-10.7%),其中住宅开发投资额同比-10.4%,降幅持续扩大,新开工数据下降及房企销售回款不足持续影响投资意愿。
开源证券主要观点如下:
6月销售数据表现走弱,城市市场热度分化
国家统计局发布2025年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月,全国商品房销售面积4.59亿平,同比-3.5%(1-5月-2.9%),其中商品住宅销售面积同比-3.7%;1-6月商品房销售额4.42万亿元,同比-5.5%(1-5月-3.8%),其中商品住宅销售额同比下降5.2%。2025年6月,全国商品房销售面积和金额分别同比-5.5%和-10.8%,单月销售数据降幅为2024年9月以来最大值;单月销售均价同比-5.6%,半年度冲刺月降价促销现象有所显现,市场成交呈现以价换量趋势,房价企稳仍然存在一定压力。
分区域看,1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6.0%,中部区域市场表现较好。根据开源证券跟踪重点城市成交数据,2025年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+7.3%、-2.2%、-4.2%,高能级城市成交热度更高。
开工数据降幅收窄,竣工面积同比仍下降
2025年1-6月,全国房屋新开工面积3.04亿平,同比-20.0%(1-5月-22.8%),其中住宅新开工同比-10.4%,降幅均有所收窄。开源证券跟踪的Wind322城2024年宅地成交面积同比-13%,2025年1-6月同比-5%,拿地减少或将持续影响全年新开工数据。1-6月,房屋竣工面积2.26亿平,同比-14.8%(1-5月-17.3%),其中住宅竣工面积同比-15.5%,降幅有所收窄,参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅,预计2025年竣工面积将依旧承压下降。
开发投资额降幅扩大,房企国内贷款增速转正
2025年1-6月,房地产开发投资额4.67万亿元,同比-11.2%(1-5月-10.7%),其中住宅开发投资额同比-10.4%,降幅持续扩大,新开工数据下降及房企销售回款不足持续影响投资意愿。2025年1-6月,房地产开发企业到位资金5.02万亿元,同比-6.2%(1-5月-5.3%),其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.6%、-7.2%、-7.5%、-11.4%(1-5月-1.7%、-7.2%、-5.0%、-8.5%),除国内贷款同比转正外,其他渠道到位资金同比降幅均扩大,在销售数据走弱情况下,房企自筹资金及销售回款压力仍较大。
投资建议
6月为房企半年度业绩冲刺月,在降价促销背景下,单月销售数据走弱。根据跟踪重点城市7月前两周成交数据显示,一线、二线和三四线商品房成交面积分别-15.7%、+2.6%、+16.3%,7、8月为传统销售淡季,预计在2024年同期低基数下,三季度销售数据表现有望延续弱复苏趋势。
推荐标的
布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企:绿城中国(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外发展(00688)、建发股份(600153.SH)、滨江集团(002244.SZ)、建发国际集团(01908);住宅与商业地产双轮驱动,同时受益于地产复苏和消费促进政策:华润置地(01109)、新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960);“好房子,好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的:华润万象生活(01209)、绿城服务(02869)、保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、滨江服务(03316)、建发物业(02156)。
风险提示
行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大;政策放松不及预期。
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