【管理层观点】
公司管理层确认了酒店资产处置计划的进展，预计将出售111家Sonesta酒店，预计收益为9亿美元。管理层还强调了净租赁资产的稳定性和现金流的可预测性。

【未来展望】
公司预计2025年第三季度RevPAR指导为98至101美元，调整后的酒店EBITDA为5400万至5800万美元。2025年全年资本支出预计为2.5亿美元，2026年将减少至1.5亿美元。

【财务业绩】
2025财年第二季度调整后的EBITDAre同比下降770万美元至1.638亿美元，主要由于利息费用增加和酒店回报下降。调整后的酒店EBITDA为7300万美元，同比下降11.3%。

【问答摘要】
问题1：关于酒店组合的指导，能否详细说明第三季度的装修干扰情况，以及旅行和住宿行业的整体逆风？
回答：我们确实在第三季度，尤其是8月期间看到了一些疲软。通常在初秋时节，休闲旅行活动会出现季节性下降。我们预计第四季度的团体预订会有所改善，但第三季度的趋势仍然较弱。

问题2：关于2026年的资本支出，您提到的1.5亿美元中有6400万是可自由支配的，剩余的8600万是否仍然偏高？长期来看，您如何看待维护资本支出的运行率？
回答：2026年的资本支出将显著减少。我们预计长期来看，行业标准大约是总收入的10%至12%。2026年我们仍有一些重大项目，包括南海滩酒店的重新定位。

问题3：资产销售方面，您之前提到的总收益为11亿美元，现在是9.66亿美元，能否解释一下这些数字之间的差异？
回答：主要原因是我们从营销努力中撤回了亚特兰大的一家酒店，另外一些价格变化是由于尽职调查的结果。

问题4：净租赁方面，您能否详细说明交易活动的管道？是否有可能在未来几个季度或几年内显著增加收购？
回答：我们目前的收购节奏是适度的，主要通过资产销售来实现资本循环。我们预计未来会继续多样化投资组合，包括医疗机会和一些类似的用途。

问题5：关于酒店资产销售，剩下的工作是什么？是否有任何变量或因素可能会阻碍这些交易？
回答：没有更多的或没有与这些销售相关的任何条件。我们预计这些交易将在2025年内完成。

问题6：关于债务服务覆盖率的保险契约，您离满足该契约有多远？预计何时能够恢复合规？
回答：我们在第一季度刚好达到1.50倍的门槛，第二季度为1.49倍。我们宣布赎回2026年2月到期的债券，这将暂时缓解这一问题。

问题7：酒店资产销售的定价是否符合预期？
回答：我们对定价非常满意，9亿美元的资产销售定价接近6倍的倍数。

问题8：关于信用设施的决策，是否考虑发行零息债券以降低现金利息并恢复契约合规？
回答：零息债券是一个选项，我们会继续评估。

问题9：2027年到期的债务，预计何时开始解决这些到期债务？
回答：我们预计2026年将通过额外的酒店销售来解决这些债务。

问题10：酒店装修项目的现金回报率如何？预计2026年和2027年的提升情况如何？
回答：装修项目的回报率范围从8%到20%不等，具体取决于项目规模和类型。

问题11：Sonesta管理协议的变化是什么？为什么不推动更有利的合同？
回答：管理协议的变化主要是为了调整结构，以更好地与我们的战略目标一致。

【情绪分析】
分析师和管理层的语气总体积极，管理层对酒店资产处置和净租赁战略充满信心。

【季度对比】
| 关键指标 | 2025年Q2 | 2024年Q2 |
| -------- | -------- | -------- |
| 调整后的EBITDAre | 1.638亿美元 | 1.715亿美元 |
| 调整后的酒店EBITDA | 7300万美元 | 8230万美元 |
| RevPAR | 40个基点增长 | 50个基点增长 |

【风险与担忧】
债务服务覆盖率低于契约要求，酒店EBITDA下降，第三季度酒店基本面疲软。

【最终收获】
Service Properties Trust在2025财年第二季度继续推进其战略酒店资产处置计划，预计将出售111家Sonesta酒店，预计收益为9亿美元。净租赁资产表现稳定，提供了可预测的现金流。公司管理层对未来的资本支出和债务管理充满信心，预计2026年资本支出将显著减少。尽管面临一些挑战，管理层对公司的战略转型和未来增长充满信心。