《小虎解碼》香港證監會近期公布策略行動綱領，明確提出「房託通」（REITs通）目標於明年上半年落地。這望引入龐大的南下增量資金，對增加香港房地產投資信託基金(REITs)板塊的流動性而言，是一項長線政策利好。然而，回歸基本面，港股房託當前仍面臨宏觀息口與本地零售環境的雙重考驗，投資者在憧憬政策紅利之餘，更需客觀評估板塊的機遇與挑戰。

*息口走勢仍存變數，估值修復需時*

首先是宏觀貨幣環境的制約。聯儲局近日議息後宣布加息0.25厘，並暗示年內仍有加息可能，這意味著「較高且持久」(higher for longer)的息口環境仍將維持一段時間。金管局亦提醒，未來息率變化受通脹及油價波動影響，仍存不確定性；若港美息差進一步擴闊，套息交易或令港元偏弱，本港拆息及最優惠利率（P息）仍有潛在的上行壓力。

在傳統定價模型中，無風險利率高企不僅推高房託的融資成本，亦削弱了其收息吸引力。儘管房地產資產具備一定的「抗通脹」屬性，且金管局指出本港商業房地產市場整體維持平穩，但在息口顯著回落之前，房託板塊整體的估值修復空間短期內或相對受限。

*本地零售面臨逆風，考驗房託抗逆力*

除了宏觀因素，本地基本面同樣面臨挑戰。受市民消費模式轉變及北上消費趨勢影響，香港本地零售及商業物業環境正處於調整期。從近期市場數據可見，部分以香港商場為核心資產的龍頭房託，其香港零售物業租戶銷售額出現按年微跌，且續租租金調整率(Reversion rate)仍處於負數區間，反映即期租金依然受壓。

儘管有跡象顯示租金跌幅正在收窄，出租率亦普遍企穩於較高水平，但本地零售市場的復甦步伐緩慢，無疑對房託的每單位可分派收入(DPU)增長構成實質阻力。

*主動管理成破局關鍵，宜分注吸納優質資產*

在「息口未降、零售受壓」的背景下，「房託通」帶來的流動性改善預期，更多是為板塊提供了一個估值下限的支撐。要在當前市況中尋找投資價值，關鍵在於觀察管理層如何透過「主動管理」來對沖基本面的逆風。

展望未來，投資者在審視受惠於「房託通」的潛在標的時，可留意以下三大中性篩選條件：

第一，高息率的安全邊際。經過一段時間的調整後，部分房託的預測股息率已逼近7厘水平。相比於本港或美國的短期國債收益率，此類高息標的已具備一定的防禦力與安全邊際。

第二，靈活的資本循環與回購力度。面對基本面疲弱，優質房託會透過出售部分非核心資產（如套現部分海外物業），將資金用於加大力度回購基金單位。這種「資本循環」策略不僅能提升每股資產淨值，更有助在逆境中穩定分派水平。

第三，多元化的資產組合。不過度單一依賴香港本地零售市場，而是具備中國內地或其他海外（如亞太區）優質資產板塊的房託，較能有效發揮分散風險的作用，為集團提供更穩定的現金流緩衝。

總括而言，港股房託正處於「逆風與催化劑並存」的時期。「房託通」將有助逐步消除流動性折讓，但資產價值的真正重估或需等待零售基本面回暖或息口實質性轉向。對於追求穩健收益的投資者而言，當前或許是審視優質房託的價值發現期，惟操作上宜保持耐心，並採取分注吸納的策略。《老虎證券（香港）資產管理首席投資官　陳慶煒》