财报前瞻 ｜Vici Properties本季度营收预计增4.24%，机构观点偏正面

摘要

Vici Properties将于2026年02月25日（美股盘后）发布最新季度财报，市场预期营收与盈利维持温和增长，关注租赁与贷款两大收入引擎对季度表现的影响。

市场预测

围绕本季度，市场一致预期Vici Properties营收约为10.09亿美元，同比增长4.24%；息税前利润预计为9.36亿美元，同比增长1.13%；调整后每股收益预计为0.68美元，同比增长1.74%。公司上一季度财报未披露针对本季度的明确营收、毛利率、净利率或净利润指引，市场更依赖一致预期跟踪。

从业务结构看，公司以长期三重净租赁为核心的租赁收入在上季度达到5.32亿美元，占比52.78%，体现出稳定的现金流属性与较高的可预测性；发展前景较大的存量业务同样集中在贷款端，上季度贷款相关收入为4.48亿美元，占比44.47%，在租赁之外提供次核心增长与分散来源，但针对两者的同比口径尚未见到单列披露。

上季度回顾

上季度Vici Properties实现营收10.07亿美元，同比增长4.44%；毛利率为99.33%；归属于母公司股东的净利润为7.62亿美元；净利率为75.64%；调整后每股收益为0.71美元，同比增长1.43%。

业绩对比预期层面，营收10.07亿美元小幅高于市场估计（约10.00亿美元），调整后每股收益0.71美元亦略高于预期（约0.70美元），反映主业现金流的稳定与费用端的可控对季度结果形成支撑。

业务结构方面，租赁与贷款合计贡献超过九成营收：租赁收入5.32亿美元（占比52.78%），贷款收入4.48亿美元（占比44.47%），高尔夫及其他业务分别为819.00万美元（占比0.81%）与1,954.70万美元（占比1.94%）；分项同比未见单列披露，但结构稳定性较强。

本季度展望（含主要观点的分析内容）

租赁现金流与收入确定性

租赁业务是公司收入的底座，上季度租赁收入达到5.32亿美元，占比超过一半，体量与稳定性使得本季度营收具有较高的可见性。结合市场一致预期，本季度营收同比增速为4.24%，虽不属于高增长，但在高基数与稳态租约结构下，接近中单位数的增速与上季度99.33%的毛利率形成呼应，意味着费用端对利润的不确定扰动较小。净利率上季度达到75.64%，在租金驱动的变动成本极低模式下，本季度EBIT与EPS的温和增长（分别同比+1.13%与+1.74%）更可能体现为稳定扩表与租金递增效应的延续。

从三重净租赁的合同结构出发，物业相关成本大多由承租方承担，理论上有助于对冲通胀压力对运营端的影响，保证租金现金流的可持续性。上季度营收与调整后每股收益均略超预期，显示费用与摊销的可控程度良好，本季度在没有显著新增成本因素的背景下，利润端延续稳定的概率较高。若无大额一次性项目扰动，租赁板块对营收的拉动将继续成为本季度结果的核心变量，市场对本季度EBIT与EPS仅温和上修，也与稳态租金增长节奏一致。

需要关注的是，租赁结构固然提供可见性，但在缺乏大额外延收购与大幅租金重定价的前提下，增长弹性更多依赖内生递增与资产基数扩大，因此一致预期中的增速曲线较为平滑。若公司在财报中披露新的租赁扩展或资产投放节奏，本季度到后续季度的增长斜率可能产生边际变化。

盈利能力与分红可持续性

盈利侧看，市场预计本季度息税前利润为9.36亿美元、同比+1.13%，调整后每股收益为0.68美元、同比+1.74%，与上季度75.64%的净利率水平相匹配，显示利润率结构维持高位。上季度营收与EPS双双小幅超预期，为本季度延续稳健表现奠定基础。考虑到上季度毛利率达99.33%，本季度利润表的主要波动仍将来自管理费用、融资成本与可能的非经常损益，而这些项目在前一季度并未出现显著偏离。

现金流与股东回报方面，公司在2026年01月08日维持了季度股息0.45美元/股的派发安排，结合上季度的高净利率结构，分红政策呈现稳定特征。稳定的派息记录有助于增强市场对现金流安全性的信心，也使得EPS与自由现金流之间的承接更为清晰。本季度若营收与EBIT按一致预期推进，持续的派息覆盖度将成为投资者衡量基本面韧性的一个参考点。

从预期增速结构看，营收的同比增幅高于EBIT与EPS，暗示利润端在费用或折旧摊销上可能略有压力，但目前幅度不大，尚不构成对总体盈利趋势的逆风。若公司披露费用端的进一步优化或融资结构的阶段性改善，利润端的增速差距可能收敛，进而对EPS形成更直接的拉动。

贷款与其他收入的协同作用

贷款相关收入在上季度达到4.48亿美元，占比44.47%，与租赁共同构成两大支柱。贷款板块的稳定利息收益对冲了租赁收入季节性或个别租约变动的扰动，提升了整体的收入韧性。若本季度贷款资产组合维持稳健展期与正常计息，叠加租金递增，收入端的均衡性将继续支撑营收同比+4.24%的路径。

从利润结构角度看，贷款板块的利息收益对EBIT与净利率的贡献方式不同于租赁租金，通常通过稳定的利差体现为息税前利润的平滑增长。市场对本季度EBIT的预期仅为小幅增长，与贷款收入本身的稳态属性相匹配。若公司在财报中披露新的贷款投放或存量贷款回收与再配置安排，可能改变后续季度的息差结构与收益节奏。

高尔夫与其他收入规模较小（上季度分别为819.00万美元与1,954.70万美元），但对完善整体客户与资产结构具备一定意义。这些小体量业务对短期财务指标的弹性贡献有限，更大价值在于增强资产组合的多样性与服务能力。本季度若有增量项目释放，将更多体现在长期客户关系与资源协同的效果上，而非当季利润的决定性因素。

分析师观点

从近六个月公开观点聚合看，偏正面观点占优，多家机构维持对Vici Properties的积极基调并给出相对稳健的目标价区间。Jefferies维持“买入”，将目标价上调至43.00美元，认为公司以租赁为核心的现金流确定性与分红稳定性为估值提供支撑；Barclays维持“增持”，目标价33.00美元，强调在现金流可见与资本回报策略清晰的前提下，基本面具备耐久力；Goldman Sachs维持“买入”，目标价34.00美元，对稳定的收入结构与可预测的盈利路径给予认可。另据市场统计口径显示，整体评级均值处于“增持”区间，平均目标价约35.43美元，反映主流机构对公司稳健增长与现金回报的认可度。

结合一致预期与上述机构观点，本季度核心看点集中于三点：其一，租赁收入与贷款收入的协同能否继续在营收端体现为中个位数增长，并保证毛利率维持高位；其二，费用与融资端的扰动是否能被稳定的业务结构所对冲，从而让EBIT与EPS按预期温和上行；其三，分红政策的连续性是否延续，进而稳住股东回报与估值中枢。若财报中披露新的资产投放、租约条款优化或资本开支节奏更新，可能成为推动全年指引与机构目标价调整的触发因素。