【管理层观点】
Prologis管理层认为，尽管市场吸纳量低迷和市场空置率略有上升，但公司在租赁变动和同店增长方面表现强劲，继续在数据中心业务中保持势头。管理层强调，客户对长期需求的信心正在增强，特别是在定制开发项目方面。

【未来展望】
管理层预计，2025年全年平均入住率将在94.75%-95.25%之间，租金变动将在50%左右。同店净营业收入（NOI）增长预计在3.75%-4.25%（净有效）和4.25%-4.75%（现金）之间。战略资本收入指导上调至570-590百万美元，开发启动指导增加至22.5-27.5亿美元。

【财务业绩】
Prologis报告的核心FFO为每股1.46美元（包括推广收入），不包括推广收入为每股1.47美元，均超出内部预期。入住率为95.1%，高于市场290个基点。租赁变动带来了7500万美元的NOI，净有效基础为53%，现金基础为35%。

【问答摘要】
问题1：租赁管道达到历史高位，解放日后的影响如何？（此处换行）
回答：租赁管道同比增长19%，显示出不同交易阶段和客户行业的良好平衡。特别是100,000平方英尺以上的大客户需求增加。定制开发项目的启动增加了10亿美元，其中包括3亿美元的数据中心项目。

问题2：租赁节奏如何变化？（此处换行）
回答：尽管4月初的不确定性导致租赁量下降20%，但5月和6月的租赁活动加速，季度末仅比正常水平低10%。

问题3：指导上调的原因是什么？（此处换行）
回答：环境自4月以来显著平静，剩余月份减少提高了可见性。季度表现超出预期，部分收益是永久性的。

问题4：租赁管道转化为签约租赁的时间预期？（此处换行）
回答：决策仍然谨慎，预计需求将在宏观不确定性消除后显著增加。

问题5：指标分化的原因是什么？（此处换行）
回答：不同指标反映不同时间段的情况。空间利用率上升50个基点至85%，而IBI活动指数下降，反映了经济环境的疲软。

问题6：租户在不确定性中如何做出决策？（此处换行）
回答：租户在不确定性中倾向于延迟决策，但随着时间推移，需求积压将转化为更多业务。

问题7：租赁提案的详细信息？（此处换行）
回答：租赁提案中更新租赁和新增需求均有增长，特别是大规模客户需求增加。定制开发项目需求强劲，特别是大客户。

问题8：未来两三年的租金增长预期？（此处换行）
回答：预计空置率将在7.4%左右达到峰值，租金增长将在空置率降至5%时显现。

问题9：坏账情况如何？（此处换行）
回答：坏账费用在35-40个基点之间，高于历史平均水平，但低于金融危机期间的50个基点。

问题10：哪些市场可能迅速反弹？（此处换行）
回答：南加州等高壁垒市场短期压力大，但有望迅速反弹。墨西哥城和圣保罗等国际市场表现优异。

问题11：租赁条款有何变化？（此处换行）
回答：租赁条款正常化，租赁终止收入略高于正常水平，但已在指导中考虑。

问题12：自动化对电力需求的影响？（此处换行）
回答：自动化和电动车充电将显著增加仓库的电力需求，预计电力价格将上升。

问题13：需求来源的变化？（此处换行）
回答：需求来源多样化，食品饮料、电商和轻制造业需求增加。定制开发项目主要由财富500强客户驱动。

问题14：全年净吸纳量预期？（此处换行）
回答：预计全年净吸纳量在7500-10000万平方英尺之间。

问题15：3PL租赁活动如何？（此处换行）
回答：3PL租赁活动占季度租赁的三分之一，预计未来需求将继续增长。

【情绪分析】
分析师和管理层的语气总体乐观，尽管存在宏观经济不确定性，但对长期需求和市场反弹充满信心。管理层强调了客户对长期投资的信心，特别是在定制开发项目方面。

【季度对比】
| 指标 | 2025年Q2 | 2025年Q1 |
| --- | --- | --- |
| 核心FFO（含推广收入） | $1.46 | $1.45 |
| 核心FFO（不含推广收入） | $1.47 | $1.46 |
| 入住率 | 95.1% | 95.0% |
| 租赁变动NOI | $75M | $70M |
| 净有效同店NOI增长 | 4.8% | 4.7% |
| 现金同店NOI增长 | 4.9% | 4.8% |

【风险与担忧】
1. 坏账费用高于历史平均水平，预计在35-40个基点之间。
2. 市场租金下降1.4%，市场空置率上升至7.4%。
3. 战略资本业务净流出约3亿美元。

【最终收获】
Prologis在2025财年第二季度表现强劲，核心FFO超出预期，定制开发项目创历史新高，特别是奥斯汀的数据中心项目。尽管市场吸纳量低迷和市场空置率略有上升，但公司在租赁变动和同店增长方面表现出色。管理层对长期需求和市场反弹充满信心，预计未来几个月需求将显著增加。公司在电力采购和能源平台方面取得进展，进一步支持其基础设施重点。总体而言，Prologis在不确定的宏观环境中展示了其强大的运营能力和市场适应性。