摘要

越秀地产将于2026年08月28日盘后披露2026年上半年业绩，市场关注销售回款、利润率与广州核心项目推进的边际变化。

市场预测

公司与公开渠道未披露本季度关于营收、毛利率、净利润或净利率、调整后每股收益的明确预测与同比数据；根据公司先前公告口径，2026年中期权益持有人应占盈利预估区间为0.50亿元至1.00亿元，核心净利润亦为0.50亿元至1.00亿元，但按半年口径提供，无法拆分至单季口径。 主营业务亮点在于结转能力与交付组织力，收入构成以物业发展为主导，带动整体体量与现金回笼。 现有业务中，广州市场的销售韧性突出，上半年在广州实现全口径销售额超200.00亿元，同比增长31.80%，改善与高端产品多点开花，形成对本季度签约与回款的支撑。

上季度回顾

上季度，公司实现营收约936.48亿元，毛利率4.33%，归属于母公司股东的净利润为-6.57亿元，净利率-3.38%，调整后每股收益未披露且同比数据未披露。 上季度业务结构以物业发展为核心，收入占比约91.59%，物业管理与物业投资贡献稳定，其他业务带来一定增量，分部间抵销约-8.32%。 从更长周期的经营表现看，2026年1月至7月，公司累计合同销售金额约556.08亿元，同比下降17.60%，其中7月单月合同销售额51.03亿元，显示在调整期内维持了基本盘的签约节奏。

本季度展望

销售与回款动能

从签约与去化节奏看，公司在2026年1月至7月实现合同销售556.08亿元，并在7月单月实现51.03亿元，体现了在政策优化与核心城市需求修复背景下的稳定成交能力。本季度关注点在于已售未结转资源的交付节奏与回款质量，一旦交付组织效率提升，单季营收与经营性现金流有望同步改善。公司此前以半年口径给出的盈利指引处于收窄区间，意味着利润端承压背景下，公司将更注重回款、费用率和财务稳健的均衡，回款改善将对净负债与利息成本形成正向反馈。本季度还需关注不同城市群的成交分化对结转结构的影响，高能级城市的签约与交付占比提升，通常会对整体毛利率起到一定的拉动作用，但单项目层面的价格策略与去化速度亦可能带来波动。

广州核心项目推进

广州市场是公司现阶段的核心支点，年内“中轴+”策略与多个标杆项目推进，叠加五一期间公司单周综合成交55.00亿元的表现，显示出在大本营的产品力与组织力。本季度预计广州与一线核心区位项目仍是认购的主要来源，叠加6月之后的销售动能延续，利于为下阶段结转提供更加可控的资源池。项目层面，改善型与高端型产品的多线并进，有助于提升客单价与项目级别的毛利空间，但在整体成本端与供货节奏上仍需持续精细化管理以平衡价格与去化。若下阶段核心项目保持稳定上新与良好转化率，预计将对公司单季营收与利润结构贡献更为明确的边际改善。

利润率与财务稳健性

利润表现方面，上季度毛利率为4.33%、净利率为-3.38%，结合半年指引，利润端仍处于修复周期，费用控制与交付结构优化是短期核心。公司维持以现金流安全为先的策略，在更高质量的销售与回款中压降融资成本、稳定负债结构，有望对后续净利率形成支撑。以收入构成观察，物业发展收入约791.88亿元占比91.59%，物业管理3.90亿元与物业投资0.71亿元提供相对稳定的经营性现金流与租金现金流，叠加其他业务9.85亿元构成补充，这种组合在短期利润率偏弱的环境中有助于稳定经营韧性。若后续结转中高毛利项目占比提升，加之融资成本维持低位，净利率有望在未来几个季度呈现温和抬升的趋势。

分析师观点

近期覆盖公司并公开观点的机构以看多为主，里昂证券多次发布研究报告强调公司销售韧性并将其纳入首选标的之一，并在最新观点中上调目标价至5.50港元；多家卖方机构在跟踪报告中维持积极评级，主要依据包括核心城市的供货能力、广州及一线城市的销售回暖、经营性现金流与财务安全垫的稳定性。本轮观点集中于三点：其一，核心城市项目的持续去化为营收与回款提供确定性；其二，财务结构稳健、融资成本较低的优势有助于穿越周期；其三，潜在核心资产注入预期与城市综合体项目的推进，被视为股价的中期催化因素。综合已披露的研究结论，看多观点占优，市场更关注公司在下半年结转与利润结构的边际改善路径以及现金流稳健性的延续性。