本季度信息

康桥悦生活（股票代码：02205）公告显示，截至2026年6月30日止六个月，实现营收约人民币4.70亿元，同比增长3.2%。经调整净利润约人民币0.29亿元，同比下降13.9%。期内毛利率为22.6%，较上年同期提升1.0个百分点。经营活动产生的现金流量净额约为2,770万元。

成本结构方面，报告期内员工福利开支约9,800万元，同比略有增长；销售及营销费用约290万元，同比增长16.0%；行政开支约3,310万元，同比增长51.8%，主要原因包括诉讼相关费用以及合规性成本相应增加。

业务分项

物业管理服务收入约3.80亿元，同比增长7.4%，主要由于在管总建筑面积稳步扩大。非业主增值服务收入约1,250万元，同比下降20.6%，反映了上游房地产市场放缓造成的业务收缩。社区增值服务收入约4,540万元，同比轻微下降0.2%。城市服务收入约3,200万元，同比下降20.4%，主要由于集团主动退出了部分回款困难、盈利能力偏低的项目。

高管解读

董事会主席戴卫:

“致各位股东： 感谢各位对康桥悦生活的发展一如既往地支持与信任。本人谨代表康桥悦生活董事（「董事」）会（「董事会」）欣然提呈本集团截至2026年6月30日止六个月（「报告期」）的中期业绩。

2026年是「十五五」开局之年，物业服务首次被纳入国家战略框架与城市运营核心体系，政策红利密集释放，行业定位实现历史性跃升，「品质优先」政策导向明确；然而，上游房地产仍处筑底期，大量新房空置直接推高物业费收缴难度，市场端承压明显；在此背景下，行业从规模扩张转向精益运营，项目「退场」常态化加速低效产能出清，竞争焦点从「拼规模」转向「拼品质」。在此过程中，本集团始终锚定「党建引领、服务为民」的初心；秉持「美好生活与智慧城市服务供应商」的定位，凭借灵活的运营机制、区域深耕优势和差异化服务能力，聚焦核心能力建设，在行业洗牌中实现稳健发展。

报告期内，本集团收入达约人民币469.9百万元，较2025年同期增长3.2%。毛利为约人民币106.4百万元，较2025年同期增长8.0%。毛利率为22.6%，较2025年同期增长1.0个百分点。

夯实核心主业，基础服务稳健增长。 物业管理服务作为本集团的核心支柱业务，继续发挥「压舱石」作用。本集团坚持「质价对等、同价最优」的经营理念，通过服务标准化建设，将无形的物业服务转化为可感知、可评价、可追踪的价值，以优质服务赢得客户信赖，持续巩固在管规模与客户黏性。在合同的服务要求上，本集团依托其分级服务体系检验标准，检验项目履约能力的切实提升成效。

上半年，本集团重点项目运营管控，坚持分类施策，精准发力。针对亏损项目，通过节能改造优化资源配置，制定扭亏方案，实现扭亏为盈；针对老旧项目，依托政策补助，投入专项资金进行整改，重点排查化解安全隐患，充分体现物业服务价值；针对高满意度但利润偏低的项目，通过数字化运营提升履约能力、联动增值业务开源创收，实现利润稳步提升。

坚持品质优先，优化项目结构。 面对行业增速放缓，本集团注重现金流安全与运营效益，建立内部经营评估决策机制，主动放弃部分盈利能力不佳或需要大额现金垫付项目，主动剥离低效亏损资产，集中资源投向重点区域与优质项目，实现「以质取胜」。

报告期内，本集团物业管理服务合约建筑面积为约70.0百万平方米，较2025年约68.3百万平方米增长2.4%，其中来自第三方物业开发商的为约57.4百万平方米，占比82.0%；在管建筑面积为约47.9百万平方米，较2025年的约46.2百万平方米增长3.7%，其中来自第三方物业开发商的为约37.5百万平方米，占比78.2%。本集团在管面积中来自第三方开发商的比例持续保持行业前列，高度市场化的业务结构在行业调整期彰显出较强的抗风险能力。

强化区域深耕，推进战略布局。 本集团在深耕河南大本营的基础上，持续拓展杭州、无锡、西安、青岛等重点区域的高能级城市，提升重点城市项目密度，逐步丰富住宅、商写、产业园、城市服务及文旅等多业态布局，区域竞争力和产业链协同能力稳步提升。青岛地铁创新产业园的「招商+运营+物管」模式，通过深度融入轨道交通产业集群，吸引青铁诺丽、东湖绿能、新风光等优质企业入驻，形成产业集聚效应，为本集团业务模式创新奠定坚实基础。

上半年，本集团新拓了如杭州康隆金座、圆通速递丽水转运中心、漯河投资集团产业综合服务港等一批优质产业园、商业及住宅项目。多元业态互通互联，相互赋能，显著增强客户黏性与区域竞争力。

拥抱数智化，推进降本增效。 本集团依托互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等技术，打造「康云优家」线上服务平台、「数据指挥舱」以及「设施设备管理平台」，实现了对物业设施的智能管理和对客服服务的高效回应。同时，本集团审慎稳妥推进境外市场及人工智能相关合作，探索「服务+科技」双轮驱动的新增长空间。

上半年，本公司加快数智科技建设步伐，通过重塑各项业务的服务流程，深化人工智能等数智技术与物业服务各场景的融合： • 通过人与机器人的协同作业，实现降本提质、业主满意度提升的多重目标； • 通过人与智能体的协同，释放管家精力，使其聚焦业主关系维护与社区服务创新； • 通过物联网人工智能与智能体助力品质检验，建立自动派单及效果检验的完整闭环，加快回应时效。

截至报告期末，本集团已经取得向国家版权局登记的电脑软件著作权78项，并再次通过了27001信息安全管理体系认证。

风险防控与公司治理。 本集团也坦诚正视当前所面临的各种挑战。于本期之前，本集团全资附属公司康桥悦生活服务集团有限公司涉及一项与银行贷款相关的诉讼，经二审民事判决后，该附属公司被认定须承担相应的偿付责任，约人民币473.7百万元的债务及相应利息对本集团财务状况造成暂时性冲击，当中约人民币214.5百万元已被执行并扣划。基于管理层之估计，截至2026年6月30日，剩余负债为约人民币550.2百万元，该等负债已于中期财务资料中确认为诉讼拨备。

与此同时，本集团深知稳健发展离不开完善的内部控制与公司治理体系。上半年，本集团全面检视并强化内部控制体系，严格规范对外担保、资金管理及关连交易等关键环节，确保合规经营防线牢固。本集团亦积极推进人才梯队建设与组织能力升级，同时完善公司秘书及投资者关系等治理架构，为本集团的长远稳健发展筑牢根基。

尽管本集团已于2026年8月29日收到最高人民法院驳回再审申请的民事裁定，但本集团认为二审民事判决的相关认定与该事项的实际情况存在出入。本集团正与其中国法律顾问讨论康桥悦生活服务集团有限公司根据适用中国法律及法规可采取的任何进一步行动，包括可能在法定期限内向河南省有管辖权的人民检察院申请民事检察监督。

凝心聚力，笃行致远。 上半年，本集团在党建引领下夯实服务基础，品牌价值再次提升；数字科技赋能下，经营业绩提质增效；组织团队聚力下，服务品质溢价增值。下半年，本集团将继续坚持「党建立根、品质为本、科技驱动」的发展路径，坚守以「持续提供优质服务」的初心不变，应对万变的市场；坚定「员工满意、客户满意、股东满意和社会满意」四个满意不变，不断砥砺奋进、稳步前行。

本集团坚信「道阻且长，行则将至；数智赋能，实干致远」。坚持以客户为中心、以品质为根本、以合规为基石，充分发挥本集团的市场化优势与经营韧性，能够穿越周期，为股东创造应有的价值。