特朗普官员称已开始购买抵押贷款债券

美国房贷利率三年来首次跌破6%

美国30年期抵押贷款利率单日大跌22个基点，降至近三年新低。

在美国总统特朗普提出由“代表人士”购买2000亿美元抵押贷款支持证券（MBS）后，美国抵押贷款利率周五降至近两年来最低水平。

根据《Mortgage News Daily》的每日调查显示，购房者最常使用的30年期固定利率抵押贷款周五下跌22个基点至5.99%，这是自2023年2月以来首次跌破6%。

特朗普周四在社交媒体发文称，他已指示“代表人士”购买2000亿美元的抵押贷款支持证券，以压低房贷利率、降低美国民众的购房成本。

房利美与房地美成为政策执行主体

多位市场人士向《MarketWatch》表示，该消息如预期般对房贷利率产生影响，尤其是由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）担保的贷款。

联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）周四在社交平台表示，房利美和房地美将会购买相关债券。

普尔特随后在周五向记者透露，政府已完成约30亿美元的首批购买。

房贷利率下行有望激活低迷楼市

房贷利率明显回落，对首次购房者以及希望再融资的现有房主而言都是利好消息。

John Burns Research and Consulting研究总监Rick Palacios Jr.在社交平台X上表示：

“2026年可能成为自2022年以来，二手房买家也能以‘5字头’利率申请30年期房贷的首个春季购房季。”

他指出，过去几年只有开发商通过“利率补贴”才能提供类似条件，未来市场份额可能从新房回流至二手房，成为2026年美国住房市场的重要主题。

利差收窄成为房贷利率下跌关键

通常情况下，抵押贷款利率会与10年期美国国债收益率同步波动。但Realtor.com高级经济学家Joel Berner指出：

“10年期国债收益率与前一日基本持平，因此这次房贷利率下跌主要是利差变化所致。”

所谓“房贷利差”，是指30年期抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的差距，用以补偿贷款风险及服务成本。

Regan Capital的Skyler Weinand向《MarketWatch》表示，特朗普宣布消息后，房贷利差在18至20小时内由1.15个百分点降至0.95个百分点。

Weinand同时也是Regan浮动利率MBS ETF（MBSF）的基金经理，该基金主要投资政府担保的抵押贷款证券。

如果政府加大购买抵押贷款支持证券，其价格将上升、收益率下降，从而拉低房贷与国债之间的利差，直接推动房贷利率下行。

地产与按揭相关股票集体大涨

房贷利率下降利好地产及按揭行业。

周五收盘：

D.R. Horton上涨近8%

Lennar上涨逾8%

PulteGroup上涨逾7%

Toll Brothers上涨逾7%

按揭机构方面：

Rocket Companies上涨近10%

United Wholesale Mortgage大涨逾13%

“这是压低房贷利率最容易的政策工具之一”

北卡罗来纳州夏洛特的资深按揭顾问Anthony Deal表示，周五接到了“相当多”的客户咨询。

新泽西州Bridgeway Mortgage & Real Estate Services负责人Michael Read则希望，市场乐观情绪能推动30年期房贷利率进一步降至5.5%左右。

以5.99%的30年期房贷利率计算，若购买一套40万美元的中位价住宅、首付10%，每月还款约为2500美元。

Weinand指出，本轮利率下跌主要源于市场对政策的预期反应，而非房利美或房地美已经全面入市操作。

“仅仅是对政府行动的预期，就已经推动市场变化。”

他补充，相比禁止机构投资者购买独栋住宅等需要国会批准的政策，购买抵押贷款债券是最容易、见效最快的调控手段之一，甚至可能在数天内完成。