摘要

贝壳-W将于2026年08月21日盘后披露二季度及上半年未经审计业绩，市场聚焦收入与盈利修复节奏及回购对估值的影响。

市场预测

市场一致预期本季度公司实现人民币246.12亿元营收，同比下降5.64%；调整后每股收益预计0.75元，同比增长43.78%；息税前利润预计29.75亿元，同比增长60.42%；当前一致预期未披露毛利率与净利率。公司当前收入结构以存量房交易服务为最大贡献，收入61.32亿元，占比32.46%，结构相对均衡支撑抗波动能力；发展前景最大的现有业务看点在新房交易服务，上一季度收入50.87亿元，同比下降37.00%，在去库存政策与渠道协同下，若成交恢复弹性较大。

上季度回顾

公司上一季度实现营收188.92亿元，同比下降19.02%；毛利率24.14%；归母净利润12.55亿元，同比增加46.70%；净利率6.65%；调整后每股收益0.47元，同比增加18.69%。经营质量边际改善，经调整经营利润率约8.80%，费用效率优化对利润端形成支撑。结构上，存量房交易服务收入61.32亿元，占比32.46%；新房交易服务收入50.87亿元，同比下降37.00%；房屋租赁服务收入50.13亿元；家装家居收入23.39亿元，叠加新房承压的背景，公司通过精细化运营与产品结构优化稳定核心业务基本盘。

本季度展望

存量房交易修复的弹性

上一季度存量房交易服务为公司贡献61.32亿元收入，占比32.46%，是收入结构中最稳定与确定性相对较高的部分。本季度若市场换手率延续回暖，配合渠道与门店网络效率优化，预计带动撮合效率和服务收益率同步改善，对公司整体营收与利润形成底层托举。虽然一致预期层面并未直接披露本季度毛利率与净利率，但EPS同比预计增长43.78%以及EBIT同比预计增长60.42%的假设，隐含费用率和单位产出效率持续优化的判断；若存量房成交在核心城市维持韧性，叠加经纪人效率提升，有望对利润率起到放大作用。另一方面，房贷利率走低与置换需求释放有助于存量房交易活跃度提升，若成交周期缩短，将通过服务费确认加速传导至收入端，对单季业绩稳定性更为关键。

新房渠道与政策驱动的边际变化

上一季度新房交易服务收入50.87亿元，同比下降37.00%，主要受高基数与成交低迷影响，渠道承压明显。本季度在去库存政策延续的环境下，若核心房企项目去化提速并叠加区域性促销，项目端渠道佣金结转有望出现边际改善；同时，针对重点城市的新房渠道协同与专业销售团队的投入，若带动项目转化率回升，将成为利润弹性的重要来源。从一致预期口径看，本季度公司层面EBIT预计同比增长60.42%，在营收同比下滑5.64%的基数下，体现运营效率改善与费用弹性释放的可能性；若新房项目结构优化（高佣金率项目占比提升）兑现，将对单笔订单贡献与毛利率形成双重助推。不过，需要跟踪项目去化的持续性与发布节奏，若政策传导慢于预期，新房端的改善或呈现更明显的跨季度特征。

经营效率与利润率的关键因素

上一季度公司毛利率24.14%、净利率6.65%，在收入同比下行背景下保持稳健，反映成本控制与产品结构优化的效果。本季度未有统一披露的毛利率与净利率一致预测，但EPS与EBIT的显著同比增长预期，指向费用率继续下行与单量效率提升的组合；若业务结构中存量房和高利润率服务占比上升，将对整体毛利与净利结构性改善提供支撑。费用端，获取客户成本与门店网络效率是核心变量，若线索成本下降叠加转化率提升，单位收入对应的营销与渠道费用将更可控，从而提升经营杠杆；同时，数字化工具对经纪人生产力的持续赋能有望进一步缩短交易周期，改善现金回收节奏并降低坏账风险。

现金流与资本运作对股价的潜在影响

公司在2026年07月下旬至08月中旬多次实施美元回购：单日约200.00万美元至300.00万美元区间，分别对应回购34万至53万股规模，显示在估值与流动性管理上的积极取向。若回购在较长时间维度延续，将对每股收益形成一定的摊薄对冲，并在业绩修复期内为股价提供底部支撑；结合本季度市场对EPS同比增长43.78%的预期，资本运作与盈利改善两条主线叠加，有利于再评级逻辑的推进。现金流方面，门店租金与人效优化若落地，将带动经营性现金流质量改善，为持续回购与技术投入提供空间；同时，稳健的负债结构与较低的资本开支需求，有助于在收入阶段性承压时保持弹性。

分析师观点

从已收集的机构观点看，看多为主：多家机构给予“买入”或“增持”评级，包含华泰证券、国信证券、长城证券、光大证券、第一上海证券与平安证券等，整体看多占比约100.00%，当中有机构给出60.00港元的目标价，反映对中期盈利恢复与估值修复的正面判断。看多逻辑集中在三点：一是业绩弹性，市场一致预期本季度EPS同比增长43.78%、EBIT同比增长60.42%，即便营收预计同比下降5.64%，利润端的经营杠杆与费用效率改善被普遍看好；二是结构优势，上一季度存量房交易收入61.32亿元占比最高，叠加家装家居与租赁服务的稳定贡献，有助于平滑周期波动并支撑盈利修复路径；三是资本动作，7月至8月多次美元回购为股价与每股收益提供托底，与盈利改善共振强化再评级的可能。基于上述因素，机构普遍认为在收入尚未全面恢复的阶段，公司利润端的改善与资本运作的确定性更强，若新房渠道在政策推动下出现边际转好，年度利润弹性与估值中枢有望同步抬升。